서울서부지방법원 2025타경51028. 서울 은평구 응암동 아우르미 5층 503호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 이정우이고, 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 임차권이 있느냐가 아니라, 대항력 있는 임차권과 보증기관의 채권 승계, 그리고 잔존 보증금 청구 포기 확약이 함께 존재한다는 점입니다.
임차인 박주선은 2021.12.27 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리로 제시된 2022.06.07 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙적으로 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이 사건에서는 2026.07.02 주택도시보증공사가 배당금으로 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 317,600,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51028 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 5층503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 4 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 47.78㎡ · 11층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 2019.12.10 사용승인 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 매수인 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박주선 | 주택전부 | 2021.12.27 / 2021.12.27 | 257,250,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 박주선의 전입일과 확정일자는 모두 2021.12.27이고, 배당요구도 확인됩니다. 등기부에는 2024.02.02 임차보증금 257,250,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래 위
아우르미의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 332,600,000원이고, 최근 12개월 2건의 평균은 344,000,000원입니다. 현재 최저가 317,600,000원은 최근 12개월 평균의 92.3%로 평균보다는 낮습니다. 다만 가장 최신인 2026.01 거래는 300,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 최근 평균만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.46㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 44.43㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2024.06 | 44.43㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 44.43㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 50.46㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.78㎡ | 2건 | 344,000,000원 |
최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세 수치는 5.8%입니다. 최근 12개월 평균만 보면 현재 최저가가 낮지만, 최신 거래가 300,000,000원이라는 점은 반대 방향의 신호입니다. 특히 이 물건은 이미 9회 유찰됐고, 아우르미 경매물건의 평균 유찰 횟수도 10.1회로 집계되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,400원 |
| 1. 임차인 박주선 보증금 · 우선변제 | 257,250,000원 | 257,250,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,250,000원 | 55,103,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 중 202,146,400원이 미배당으로 남는 계산이지만, 2026.07.02 확약에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 적용을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 317,600,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 | 254,080,000원 | 7,527,120원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 | 203,264,000원 | 57,631,696원 | 실질 0원 |
통상적인 대항력 임차인 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 실제 시나리오 데이터도 10회 유찰 시 7,527,120원, 11회 유찰 시 57,631,696원의 룰상 인수액을 표시합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.07.02 확약이 있으므로 해당 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2019.12.10 사용승인된 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 은명초등교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철 6호선 새절역·응암역까지 도보로 각각 약 3~4분, 약 9~10분입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 5층 503호이며 승강기·위생설비·상하수도·개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 6,874,000원/㎡, 토지면적 545.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아우르미는 12세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 10.1회, 현재 물건 9회 유찰이라는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 재확인. 2026.07.02 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 박주선의 주택임차권등기가 실제 매각 이후 확약대로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복계산 금지. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 승계인으로 기재되어 있으므로 임차보증금과 신청채권을 별도 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 344,000,000원이지만 최신 거래는 300,000,000원입니다. 평균 수치만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 물건의 9회 유찰과 단지 평균 10.1회 유찰이 권리 때문인지 가격·상품성·환금성 때문인지 현장과 매각기록을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유관계와 실제 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건의 권리분석 핵심은 박주선의 대항력을 무시하는 것이 아니라, 대항력 있는 임차보증금에 대해 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점입니다. 따라서 현재 회차에서 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 317,600,000원은 최근 12개월 평균 344,000,000원보다 낮아 92.3% 수준이지만, 가장 최근 거래인 300,000,000원보다는 높습니다. 여기에 이미 9회 유찰, 단지 경매 평균 10.1회 유찰이라는 기록까지 겹칩니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 최신 실거래와 유찰 이력까지 감안하면 가격·환금성은 여전히 주의가 필요한 오피스텔입니다.
