한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하지만 주택도시보증공사의 확약으로 주된 인수는 실질 0원입니다. 다만 확약 전 기준 보증금 구조상 실질취득 판단은 보증금 규모를 봐야 하며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 수준이라 가격 메리트는 제한적입니다.
감정가 / 최저가
397,000,000원
8회 유찰 후 현재
실질취득 판단
397,000,000원
확약 적용 시 인수 0원
최근 12개월 평균
344,000,000원
최저가 대비 115.4%
매수인 인수
0원
확약 조건 충족 시
서울서부지방법원 2025타경51028. 서울 은평구 응암동 아우르미 5층503호 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 이정우이며, 2019년 사용승인된 오피스텔입니다. 핵심은 임차권등기입니다. 박주선의 임차보증금 257,250,000원은 전입·확정일자가 2021.12.27로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 인수금은 실질 0원으로 봅니다. 확약 밖의 다른 임차인 위험은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51028 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설 이용중 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 |
| 신청채권 | 257,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박주선 | 257,250,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
⚠️ 확약의 효과 임차보증금 257,250,000원은 확약 적용 임차인에 한해 매수인 인수 실질 0원입니다. 다만 확약이 없는 임차인이 발견될 경우 대항력·인수위험은 별도 검토가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 본다
동일 단지 아우르미 최근 거래는 265,000,000원~388,000,000원 범위입니다. 전체 평균은 332,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.46㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 44.43㎡ | 10 | 388,000,000원 |
| 2024.06 | 44.43㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2023.11 | 44.43㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 50.46㎡ | 6 | 265,000,000원 |
현재 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 344,000,000원보다 높고, 최신 거래 300,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 대비만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
매각대금 배분
감정가·실질취득 vs 실거래
최저가는 최근 시세보다 높은 구간입니다.
④ 종합 판단
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차권등기는 존재하지만 제출된 확약으로 해당 임차인 보증금 인수는 실질 0원입니다. 권리 해석 자체는 명확합니다.
⛔ 가격 관점 8회 유찰 후에도 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 344,000,000원 대비 높습니다. 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라 실질취득과 시세를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 적용 범위와 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인할 것.
- 최저가가 최근 12개월 평균보다 높으므로 가격 메리트 판단은 보수적으로 접근할 것.
- 오피스텔 업무시설 이용상태와 임대관계를 별도 확인할 것.
- 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰할 것.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 따져야 한다”
이 물건은 대항력 임차인의 존재 때문에 위험해 보이지만, 확약으로 주된 인수 부담은 해소됩니다. 그러나 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 현재 최저가는 최근 거래 흐름보다 높은 수준이며, 확약으로 안전성이 확보된 만큼 이제 판단 기준은 가격입니다.
