서울동부지방법원 2025타경51444. 서울 강동구 천호동 에스아이팰리스 7층 708호, 전용 18.08㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 내부 일부 복층 구조의 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.10.14입니다. 소유자 이수국은 2020.10.25 매매를 원인으로 2020.12.23 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 172,000,000원으로 감정가의 80%입니다.

이 사건은 표면적인 배당표만 보면 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 권리분석의 핵심은 그 0원이 왜 가능한지입니다. 정성호의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기돼 있고 임차보증금도 210,000,000원이라 원칙적으로는 매우 큰 인수형 위험입니다. 그러나 2026.06.26 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해 이 임차인에 한해 위험이 해소됐습니다. 반면 김서연은 같은 확약의 대상이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 뒤집힌다

말소기준권리는 2025.05.16 강제경매개시결정입니다. 정성호의 주택임차권은 2024.11.14 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 등기내용에는 임대차계약일 2022.11.16, 확정일자 2022.11.17, 주민등록일자·점유개시일자 2022.12.21, 임차보증금 210,000,000원이 기재돼 있습니다. 데이터상 이 임차권은 원래 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 분류됩니다.

* 확약이 없었다면 임차보증금 210,000,000원이 현재 최저가 172,000,000원을 초과하므로, 대항력 인수형 원칙상 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득은 약 210,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 이번 확약의 효력은 정성호에게만 적용됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 해소·한 명은 미상

실제 임차인은 2명입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 김서연은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 없음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 정성호의 확약은 김서연에게 적용되지 않으므로, 김서연의 보증금 4,200,000원은 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 79.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말하기 어렵다

에스아이팰리스의 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 2023.04, 전용 14.56㎡, 8층이 217,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 전용 18.08㎡로 면적이 일치하지 않습니다.

현재 최저가이자 정성호 확약을 반영한 확정 기준 실질취득액은 172,000,000원으로, 실거래 비교 지표 217,000,000원의 79.3%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 전용면적도 대상과 다르므로, 이 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 김서연의 대항력 여부까지 확인되지 않은 상태이므로 권리 확인 비용을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

현재 최저가 172,000,000원 가정 시 신청채권자 청구액 중 44,838,159원이 미배당됩니다. 이 채권자의 미배당액 자체는 매수인 인수액이 아닙니다. 정성호 임차권은 별도로 제출된 확약 때문에 실질 인수 0원으로 보며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 내부 일부가 복층 구조입니다. 대상 전용면적은 18.08㎡입니다.
• 입지. 지하철 5호선 강동역 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 교통상황은 보통 정도로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 7층 708호이며 사용승인일은 2020.10.14입니다. 승강기·난방·화재탐지·소화전·기계식주차장 시설이 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 8,244,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 에스아이팰리스는 29세대이며, 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 경매 낙찰률 18.75%, 평균 유찰 3.2회라는 지표도 환금성 판단에 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정성호 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 정성호임을 원문에서 재확인해야 합니다.
• 김서연 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증금 4,200,000원의 조건부 승계 가능성을 배제하지 마세요.
• 실거래 직접 비교 주의. 비교 거래는 2023.04 전용 14.56㎡ 1건으로 대상 18.08㎡와 면적이 다릅니다. 79.3%라는 비율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 환금성 확인. 29세대 오피스텔, 4회 유찰, 단지 경매 낙찰률 18.75%를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 보세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 2020.11.10 민간임대주택 등록 내용이 부기돼 있으므로 관련 등기와 현 상태를 원본에서 대조하세요.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 확인됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “2.1억 인수폭탄은 해소됐지만, 확인할 것이 남았다”

이 물건의 가장 큰 반전은 210,000,000원짜리 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 172,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 약 210,000,000원으로 고정되는 구조였습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당 시에도 임차권등기를 말소하는 데 동의해 정성호 관련 인수는 실질 0원으로 바뀌었습니다.

그렇다고 완전한 안전형은 아닙니다. 확약 밖에 있는 김서연 임차인의 전입일과 대항력이 미상이고, 물건은 4회 유찰됐으며 단지 경매 낙찰률도 18.75%입니다. 실질취득 172,000,000원이 실거래 비교 지표 217,000,000원의 79.3%라는 숫자는 보이지만, 실거래가 단 1건이고 면적도 달라 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 미상 임차인과 낮은 환금성이 남는, 확약서와 점유관계 확인이 전제되는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.