38,084,000원
서울서부지방법원 2025타경51045. 불광역 인근 샹그리라 비동 7층 702호 오피스텔입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 227,000,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 38,084,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 물건의 가격을 결정하는 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 220,000,000원입니다. 임차인 주형진은 2021.12.13. 전입·점유를 시작했고, 2021.10.22. 확정일자를 갖췄습니다. 자료상 말소기준권리인 2024.05.07. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 승계합니다.
현재 최저가 38,084,000원이 전부 임차인에게 가는 것도 아닙니다. 집행비용 1,085,512원을 먼저 공제하면 임차인 배당액은 36,998,488원이고, 보증금 잔액 183,001,512원이 남습니다. 결국 매수인이 실제 부담하는 금액은 38,084,000원 + 183,001,512원 = 221,085,512원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 인수액이 그만큼 늘어나므로 총 부담은 보증금 2.2억원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-110 샹그리라 제비동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 7층 · 사용승인 2021.06.04 |
| 소유자 | 강현창 (2021.11.08. 매매, 2021.12.13. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 38,084,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,002,083원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2024.05.07. 갑구 5번 압류 · 국(마포세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
자료상 말소기준권리는 2024.05.07. 국가 압류입니다. 이후 설정된 토스뱅크 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 주형진의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고, 2023.10.25. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 한 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 기준일 | 권리 판단 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주형진 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 220,000,000원 | 계약·확정 2021.10.22 전입·점유 2021.12.13 배당요구 2023.10.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 중복 아님 | 잔액 183,001,512원 인수 |
주형진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가가 보증금보다 현저히 낮아 전액 변제는 불가능합니다. 우선변제권이 있다는 사실과 미배당 보증금의 매수인 인수는 동시에 성립할 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 16.78% | 38,084,000원 | 183,001,512원 | 221,085,512원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13.42% | 30,467,200원 | 190,481,210원 | 220,948,410원 |
| 10회 유찰 시 감정가 10.74% | 24,373,760원 | 196,464,968원 | 220,838,728원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,085,512원 | - |
| 1. 임차인 주형진 보증금 | 220,000,000원 | 36,998,488원 | 183,001,512원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 39,941,836원 | 0원 | 39,941,836원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,002,083원 | 0원 | 240,002,083원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전액 소진됩니다. 토스뱅크와 주택도시보증공사에 대한 채권자 미배당 합계는 279,943,919원이며, 임차인 미배당 보증금 183,001,512원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물의 7층 702호입니다. 사용승인일은 2021.06.04입니다.
- 입지. 불광역 동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·다세대주택·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 불광역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 7~8m, 동측 약 6~7m 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지로, 업무시설과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·불광지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 7,402,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 38,084,000원에 임차보증금 잔액 183,001,512원을 더한 221,085,512원을 실제 취득원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 9회 유찰 시 인수액 190,481,210원, 10회 유찰 시 196,464,968원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 총원가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 주형진의 계약일·확정일·전입일·점유개시일과 보증금 220,000,000원, 배당요구 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 명도·인도 상태 확인. 임차권등기 물건의 현재 점유관계와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 체납·비용 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “3,808만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 38,084,000원이지만, 경제적 실질은 전혀 다릅니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당으로 변제되지 않는 183,001,512원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 221,085,512원으로 감정가의 약 97.4%입니다.
9회와 10회까지 더 유찰돼도 실질취득은 각각 220,948,410원과 220,838,728원입니다. 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총액은 보증금 부근에 머뭅니다. 8회 유찰이라는 숫자와 감정가 16.78%라는 할인율은 이 물건의 가격 경쟁력을 보여주는 지표가 아닙니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가에 근접하고, 선순위 임차보증금 인수 위험이 확정된 고난도 물건입니다.
