서울서부지방법원 2025타경51045. 서울 은평구 불광동의 샹그리라 비동 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가는 227,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가가 24,374,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 최저가격만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 권리분석 결과는 정반대의 주의를 요구합니다.

이 물건에는 2021년 12월 13일 전입한 임차인 주형진의 220,000,000원 보증금이 있습니다. 임차권등기는 2023년 10월 25일 접수되었고, 말소기준권리인 2024년 5월 7일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

핵심은 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당액도 감소하고 매수인이 떠안는 보증금이 증가한다는 점입니다. 최저가가 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

권리의 시간순서를 보면 임차인의 전입과 점유는 2021년 12월 13일, 확정일자는 2021년 10월 22일입니다. 주택임차권등기는 2023년 10월 25일에 이루어졌습니다. 반면 말소기준인 국의 압류는 2024년 5월 7일에 접수되었습니다.

따라서 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성은 단순한 추정이 아닙니다. 등기 내용과 매각물건명세서에 근거한 구체적인 인수 위험입니다.

토스뱅크 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 이들 권리가 소멸한다고 해서 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억

주형진은 말소기준권리 이전에 전입하고 확정일자를 받은 임차인으로, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 배당요구도 이루어졌습니다.

다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금이 전액 회수되는 것은 아닙니다. 현재 최저매각가를 기준으로 임차인에게 돌아갈 예상배당액은 23,535,268원에 불과합니다. 나머지 196,464,732원은 매수인 인수로 계산됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 표시되어 있습니다. 보증기관의 청구액 240,002,083원을 별도의 임차보증금으로 더하거나 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 주형진 1명이며, 분석 대상 임차보증금은 220,000,000원입니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

감정가는 227,000,000원이고, 현재 최저매각가는 24,374,000원입니다. 감정가 대비 최저가격은 약 10.74% 수준입니다. 하지만 낙찰대금만으로 취득원가를 판단하면 선순위 임차보증금 인수라는 핵심 비용을 놓치게 됩니다.

실질취득금액은 감정가 227,000,000원보다 낮지만, 감정가가 현재 실거래 시세를 의미하지는 않습니다. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래가, 최근 12개월 평균 및 가격 추세를 확인한 뒤 실질취득금액 약 2.2억원과 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,374,000원 가정)

최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 838,732원, 임차인 예상배당은 23,535,268원입니다. 토스뱅크와 주택도시보증공사의 예상배당은 각각 0원이며, 임차인의 보증금 부족분 196,464,732원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다

추가 유찰로 최저매각가가 19,499,200원, 15,599,360원까지 내려가는 시나리오에서도 선순위 임차보증금 220,000,000원은 그대로 존재합니다.

낙찰가가 하락하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액도 감소하므로, 매수인의 인수금은 반대로 증가합니다. 결국 낙찰대금과 인수금을 합친 실질취득금액은 보증금 약 2.2억원을 중심으로 유지됩니다. 집행비용 및 실제 배당 결과에 따른 차이는 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 불광동 소재 불광역 동측 인근입니다. 근린생활시설·오피스텔·아파트단지·다세대주택·학교·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 3·6호선 불광역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 11층 건물입니다. 사용승인일은 2021년 6월 4일이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 7~8m, 동측 약 6~7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·불광지구 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 현황과 공부의 일치 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 10회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 반복 유찰은 현재까지 입찰 성사에 어려움이 있었음을 보여주지만, 이를 곧바로 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 유사 오피스텔 실거래와 임대수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 낙찰대금뿐 아니라 선순위 임차보증금 미배당액을 반드시 합산해야 합니다. 현재 최저가 기준 합계는 220,838,732원입니다.
• 임차보증금 인수 확인. 주형진의 보증금 220,000,000원, 대항력, 임차권등기, 배당요구 및 명세서상 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당액 재검증. 예상배당 23,535,268원과 인수액 196,464,732원은 추정치입니다. 집행비용·조세채권·배당순위에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
• 보증기관 채권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 경매 신청채권을 별도의 임차보증금으로 추가하지 않아야 합니다. 실제 임차인은 주형진 1명입니다.
• 시세 원본 대조. 불광동 및 인근의 유사 오피스텔 최신 실거래, 최근 12개월 거래가격과 추세를 확인해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 임차인 명도 및 보증금 반환. 낙찰 후 미배당 보증금 반환과 점유 인도 문제를 함께 검토해야 합니다. 임차권등기 말소와 보증금 반환 절차도 확인 대상입니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 경매 후 의무 처리 여부를 관할 기관 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 체납 세금·관리비. 마포세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 배당상 우선순위를 확인하고, 미납 관리비 및 매수인 부담 가능성도 조사해야 합니다.
• 매각 진행 상태 확인. 매각기일 2026년 9월 29일의 진행 여부, 변경·취하 여부와 매각조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 자료를 입찰 전 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,437만원에 사는 오피스텔이 아니다”

이 물건에서 가장 중요한 사실은 최저가 24,374,000원이 실제 취득비용을 대표하지 않는다는 점입니다. 선순위 대항력 임차인 주형진의 보증금은 220,000,000원이며, 최저가 낙찰을 가정한 인수액은 196,464,732원입니다.

낙찰대금까지 합치면 실질취득금액은 220,838,732원입니다. 감정가 227,000,000원보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수 없으며, 현재 실거래가격과 비교한 가격 메리트도 확인되지 않았습니다.

더욱이 10회 유찰 이후에도 보증금 인수 구조는 변하지 않습니다. 추가 유찰로 최저가가 떨어지면 매수인의 인수금이 증가하므로 총취득비용은 사실상 보증금 수준에 묶입니다. 민간임대주택등기와 조세채권 처리도 별도 확인이 필요합니다.

결론적으로 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 보증금 인수가 분석의 중심인 오피스텔입니다. 입찰 여부와 가격 판단은 약 2.2억원의 실질취득금액을 최신 유사 물건 실거래와 비교하고, 실제 배당 및 인수액을 검증한 후에 이루어져야 합니다.