25,334,000원
서울서부지방법원 2025타경51071. 은평구 신사동 유풍빌라 3층2호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선자로, 2022년 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 148,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 100,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 최저가보다 먼저 존재하는 대항력 임차권입니다. 임차인 정성민은 2021.12.30. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.02.02. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025.02.25. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항력 발생 시점과 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 도로명: 서울특별시 은평구 갈현로2가길 4-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층2호 |
| 단지 / 준공 | 유풍빌라(8-57) · 14세대 · 1994.04.14. 준공 |
| 소유자 | 김선자 (2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 25,334,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 공부·현황 차이 | 공부상 3층 ‘2호’, 현관 표시 호수는 ‘302’ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2015년 설정된 국민은행 근저당은 2019.07.01. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.02.25. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 정성민은 그보다 앞선 2021.12.30. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.02.02. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성민 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.12.30. 2021.12.30. | 100,000,000원 | 2024.02.02. 신고 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
임차보증금은 정성민의 100,000,000원 한 건입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원은 배당표상 별도 채권으로 표시되며, 이를 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1억원으로 수렴
현재 최저가 25,334,000원에서 집행비용 856,012원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 24,477,988원입니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 75,522,012원이 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 25,334,000원 | 75,522,012원 | 100,856,012원 |
| 9회 유찰 시 | 20,267,200원 | 80,497,610원 | 100,764,810원 |
| 10회 유찰 시 | 16,213,760원 | 84,478,088원 | 100,691,848원 |
④ 시세 비교 — 표면가는 18.9%, 실질취득은 75.3%
유풍빌라 전용 29.92㎡의 제공된 실거래 비교표본은 2건입니다. 평균은 134,000,000원, 최신 거래는 2022.05. 148,000,000원입니다. 현재 최저가만 평균과 나누면 18.9%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 왜곡된 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.92㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2021.11 | 29.92㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | 29.92㎡ | 2건 | 134,000,000원 |
현재 실질취득 100,856,012원은 비교표본 평균 134,000,000원의 75.3%, 최신 거래 148,000,000원의 68.1%입니다. 인수액까지 포함해도 제공된 거래가보다 낮아 수치상 가격 여지는 있습니다. 다만 거래가 2021년과 2022년에 집중돼 있고, 2026년 매각기일과 시차가 크므로 이 수치만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 25,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 856,012원 |
| 1. 임차인 정성민 보증금 | 100,000,000원 | 24,477,988원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액 75,522,012원은 매수인 인수 예상액입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.4%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택이며, 전용 29.92㎡의 4층 건물 내 3층2호입니다.
- 주위환경. 역촌초등학교 남서측 인근으로, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,212,000원/㎡입니다.
- 호수 표시. 등기와 공부에는 3층 ‘2호’로 기재됐지만 현관에는 ‘302’가 부착돼 있습니다. 실제 위치와 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 자금계획. 입찰대금 25,334,000원 외에 임차보증금 인수 예상액 75,522,012원을 별도 확보해야 합니다.
- 가격 기준. 응찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 100,856,012원을 기준으로 하세요.
- 추가 유찰 착시. 9회 유찰 시 실질취득 100,764,810원, 10회 유찰 시 100,691,848원으로 총액 변화가 작습니다.
- 임차권 원본 대조. 전입·점유·확정일자와 배당요구, 임차권등기명령 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인하세요.
- 호수 특정. 공부상 ‘2호’와 현관 표시 ‘302’가 동일 물건인지 현장·건축물대장·도면으로 확인하세요.
- 현재 점유. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 점유자와 인도 상태를 별도로 조사하세요.
- 현재 시세. 제공된 실거래가가 2021년·2022년 자료이므로 인근 중개업소와 최근 유사 다세대 거래로 현재 환금가를 보완하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해 최종 인수액을 다시 계산하세요.
맺으며 — “2,533만원 낙찰”이 아니라 “약 1.01억 취득”
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 25,334,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 가격을 설명할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 중 배당되지 않는 75,522,012원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 100,856,012원입니다.
실질취득 기준으로는 비교표본 평균 134,000,000원보다 낮아 가격 여지가 있습니다. 그러나 거래표본은 2건뿐이고 최신 거래도 2022년이며, 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 여기에 14세대 다세대의 환금성, 1994년 준공, 공부상 호수와 현관 표시의 차이까지 겹칩니다. 결론은 표면가는 위험한 착시, 실질취득가는 검토 가능한 수준입니다. 권리구조를 이해하고 인수금 전액을 준비한 입찰자에게만 의미가 있는 물건입니다.
