서울서부지방법원 2025타경51071. 서울 은평구 신사동 8-57, 전용 29.92㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김선자로, 2022.06.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 148,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 오래전에 말소된 근저당이 아니라 정성민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.06, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.12.30이고 보증금은 100,000,000원입니다.
형식상 이 임차권은 2025.02.25 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 권리입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정성민 임차권에 관한 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51071 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 8-57 3층2호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로2가길 4-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 2호 |
| 소유자 | 김선자 · 2022.06.30 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 120,800,000원 (10회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 호수 표시 | 공부상 3층 ‘2호’ · 현관 표시 ‘302’ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
이 사건의 실제 임차권자는 정성민 1명입니다. 전입일과 확정일자가 모두 2021.12.30이고 임차보증금은 100,000,000원이며, 배당요구도 했습니다. 강제경매개시결정일인 2025.02.25보다 훨씬 앞서 대항력을 갖췄기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정성민 | 전유부분 전부 | 100,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.12.30 | 대항력 우선변제 실질 인수 0 |
통상 계산만 적용하면 향후 매각가가 보증금·집행비용보다 낮아질 경우 미배당액이 생길 수 있으나, 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출돼 해당 미배당액을 매수인 실질 인수로 보지 않습니다.
② 가격 비교 — 숫자는 90.1%, 표본 시점과 10회 유찰은 별도로 봐야 한다
제공된 동일 면적 29.92㎡ 실거래 표본은 두 건입니다. 2021.11 거래가 120,000,000원, 2022.05 거래가 148,000,000원으로 평균은 134,000,000원입니다. 현재 최저가 120,800,000원은 이 평균의 90.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.92㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2021.11 | 29.92㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | 29.92㎡ | 2건 | 134,000,000원 |
현재 최저가는 평균 134,000,000원보다 13,200,000원 낮고, 가장 최근 거래인 2022.05의 148,000,000원보다 27,200,000원 낮습니다. 다만 실거래 표본 자체가 2021.11과 2022.05 거래이므로, 2026.09.29 입찰가를 정할 때 이 두 건만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,491,200원 |
| 1. 임차인 정성민 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 18,308,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,800,000원을 가정한 계산에서는 집행비용 2,491,200원, 임차보증금 100,000,000원, 주택도시보증공사 18,308,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 주택도시보증공사 청구액 중 81,691,200원은 미배당으로 남습니다. 정성민 임차권은 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수액 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 계산상 미배당과 ‘실질 인수’는 구분
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 통상 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 120,800,000원 | 18,308,800원 | 0원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 96,640,000원 | 0원 | 5,499,520원 | 확약 반영 0원 |
| 12회 유찰 시 | 77,312,000원 | 0원 | 24,479,616원 | 확약 반영 0원 |
11회·12회 유찰 시 계산표에는 각각 5,499,520원, 24,479,616원의 인수액이 나타나지만, 이는 대항력 임차인의 미배당액을 통상적으로 매수인이 인수한다고 보는 계산입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있으므로, 실제 권리분석에서는 이 금액을 매수인 실질 인수액 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 6호선 응암역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 섀시창호입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6M의 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 272.2㎡, 공시지가 3,212,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 유풍빌라(8-57)는 14세대이고 준공일은 1994.04.14입니다.
- 표시 차이. 공부상 3층 ‘2호’이지만 현관에는 ‘302’가 부착돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약의 적용 대상과 문구를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 호수 동일성 확인. 등기·공부상 ‘3층 2호’와 현관 표시 ‘302’가 실제 동일 전유부분인지 현장에서 대조하세요.
- 10회 유찰 원인 점검. 권리 문제 외에 건물 상태·접근성·수요·명도 등 반복 유찰의 원인이 있는지 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 제공된 실거래는 2021.11과 2022.05 두 건이므로 2026.09.29 입찰 전 주변 다세대의 최신 거래와 매물을 별도로 확인하세요.
- 규제·토지 확인. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획을 원문과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 10회 유찰의 이유가 더 중요하다
이 사건은 처음 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문에, 현재 확인된 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가 120,800,000원은 제공된 실거래 평균 134,000,000원의 90.1%지만, 비교 거래가 2021.11·2022.05 두 건뿐이고 사건 자체가 이미 10회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”가 아니라, 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 반복 유찰의 원인과 현재 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
