서울서부지방법원 2025타경51096. 은평구 녹번동 삼영평안채 에이동 4층 403호, 전용 27.54㎡의 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 237,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저매각가가 77,660,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격표는 법원 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합쳐 읽어야 합니다.
임차인 홍영미는 2017.11.27. 임대차계약과 점유를 시작하고, 2017.11.28. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 현재 말소기준으로 분석되는 2020.06.01. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 매각물건명세서 역시 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 156-26 삼영평안채 제에이동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.54㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 건물 규모 | 삼영평안채 · 22세대 · 사용승인 2017.04.24. |
| 소유자 | 김천섭 (2019.09.19. 증여 원인 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 77,660,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,646,814원 |
| 매각기일 | 2026.06.16. |
| 건축물 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 8㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축으로 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2017.04.28. 설정됐던 관악신용협동조합 근저당권 2건은 2017.11.27. 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2020.06.01. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서울보증보험·엠메이드대부 가압류, 은평구·인천광역시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 홍영미의 전입일과 확정일자는 모두 2017.11.28.로, 말소기준보다 약 2년 6개월 빠릅니다. 2023.12.04. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력은 매수인에게 이어집니다.
| 임차인 | 계약·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현재 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍영미 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 계약·점유 2017.11.27. 전입·확정 2017.11.28. 배당요구 2023.12.04. | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 119,137,880원 |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
이 물건은 낙찰가만 내려가는 일반적인 경매와 다릅니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 승계할 보증금 잔액이 늘어납니다. 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 실질취득은 모두 약 1억9,600만원대입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 33% | 77,660,000원 | 119,137,880원 | 196,797,880원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 62,128,000원 | 134,390,304원 | 196,518,304원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 49,702,400원 | 146,592,243원 | 196,294,643원 |
③ 시세 비교 — 7,766만원이 아니라 1억9,679만원을 비교한다
면적이 매칭되는 확인 실거래는 2021.11. 거래된 29.99㎡, 2층 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 77,660,000원은 이 거래가의 31.1%지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 196,797,880원은 참고 거래가의 78.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 29.99㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
수치상 실질취득은 확인 거래보다 53,202,120원 낮습니다. 다만 비교 표본이 단 한 건이고 거래 시점도 2021.11.이므로, 이 차이를 그대로 현재 시세 할인폭으로 확정하기는 어렵습니다. 특히 삼영평안채는 22세대 규모이고 확인 거래 수도 1건뿐이어서, 주변 다세대 거래와 개별 호수의 상태를 추가 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,797,880원 |
| 1. 임차인 홍영미 보증금 | 195,000,000원 | 75,862,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,314,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 116,179,559원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,646,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당되지만, 보증금 부족분 119,137,880원이 남습니다. 은평구·인천광역시 압류와 당해세 등 실제 조세채권의 우선순위·금액에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있으므로 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹번초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·관공서·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2017.04.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단지의 자루형 토지이며, 남측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 22세대 규모로 확인된 면적 매칭 실거래는 2021.11. 250,000,000원 1건입니다. 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 8㎡ 판넬/판넬 다용도 무단증축으로 등재돼 있습니다. 제시외 건물의 권리·이용·해소 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 77,660,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 196,797,880원을 자금계획의 출발점으로 삼으세요.
- 임차보증금 잔액. 임차인 홍영미의 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각물건명세서·배당요구서·임차권등기 원본으로 재확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 방문으로 확인하세요.
- 조세채권. 은평구와 인천광역시 압류가 있으므로 당해세 등 우선 배당 여부와 금액을 확인하세요. 조세 배당이 늘면 임차인의 미배당 잔액도 증가할 수 있습니다.
- 위반건축물. 8㎡ 무단증축 부분의 현존 여부, 건축물대장 표시, 해소 가능 여부와 매수 후 부담을 관할청 및 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 재검증. 확인 실거래가 2021.11. 1건뿐이므로 주변 녹번동 다세대의 최근 거래와 전용면적·층·건물상태를 추가 비교하세요.
- 추가 유찰 착시. 6회·7회 유찰돼도 실질취득은 각각 196,518,304원·196,294,643원으로 거의 줄지 않습니다.
맺으며 — “7,766만원 낙찰”이 아니라 “1억9,679만원 취득”
이 사건의 핵심은 다섯 번 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서 미배당되는 119,137,880원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 약 196,000,000원대로 유지됩니다.
실질취득은 확인된 2021.11. 실거래 250,000,000원보다 수치상 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 삼영평안채는 22세대의 소규모 다세대입니다. 여기에 5회 유찰, 임차보증금 승계, 8㎡ 무단증축 위반건축물까지 겹칩니다. 결론은 최저가 메리트가 아니라 실질취득가와 임차보증금 정산 가능성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 권리 구조는 계산할 수 있지만, 가격과 사후 부담을 확인하지 않은 응찰은 위험합니다.
