서울서부지방법원 2025타경51096. 은평구 녹번동 삼영평안채 에이동 403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김천섭이고, 사건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 등기부의 오래된 근저당이 아니라 2017년부터 점유·전입한 임차인 홍영미입니다. 전입과 확정일자 모두 2017.11.28로, 말소기준인 2020.06.01 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다.
통상이라면 낙찰가 189,600,000원에서 집행비용을 제외하고 임차보증금 195,000,000원을 전액 배당하지 못해 8,854,400원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 홍영미의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 2026.07.01자 확약서에서 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 156-26 삼영평안채 에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 · 사용승인일 2017.04.24 |
| 소유자 | 김천섭 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,646,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 홍영미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2017.11.28 / 2017.11.28 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍영미의 전입신고는 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력·우선변제권을 갖습니다. 등기부에는 2023.12.04 임차권등기도 설정돼 있습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 이 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 홍영미 임차관계에 한해서는 매수인 실질 인수액이 0원입니다.
② 시세 비교 — 75.8%지만 표본이 오래되고 1건뿐이다
삼영평안채는 22세대 규모이고, 제공된 거래 표본은 1건입니다. 거래는 2021.11, 전용 29.99㎡, 2층, 250,000,000원입니다. 대상 면적은 27.54㎡로 면적 매칭은 되어 있지만, 거래 시점이 현재 매각기일보다 상당히 이전이고 표본 수도 1건이므로 현재 시세를 강하게 단정하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 29.99㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 표본 평균 | 1건 | — | 250,000,000원 |
최저매각가이자 확약 반영 실질취득액 189,600,000원은 이 표본가의 75.8%입니다. 숫자만 보면 차이가 크지만, 2021.11 거래 1건만으로 현재 2026년 가격을 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐고 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회라, 시장이 감정가와 물건 특성에 상당한 할인 요구를 해온 이력이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 홍영미 보증금 | 195,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,314,520원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 116,179,559원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 202,646,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 8,854,400원입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수 승계인으로서 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 ‘룰상 인수’는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 189,600,000원 | 8,854,400원 | 0원 · 확약 적용 |
| 8회 유찰 시 | 151,680,000원 | 46,243,520원 | 0원 · 확약 적용 |
| 9회 유찰 시 | 121,344,000원 | 76,154,816원 | 0원 · 확약 적용 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수가 늘어나는 것이 일반적인 구조입니다. 이 사건 역시 배당 시뮬레이션상 8회 유찰 시 46,243,520원, 9회 유찰 시 76,154,816원까지 부족분이 커집니다. 그러나 이 임차보증금 반환채권에 대해 주택도시보증공사의 확약이 존재하므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹번초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설·관공서·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호, 사용승인일은 2017.04.24이며 승강기·난방·급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형, 공시지가 3,988,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 삼영평안채는 22세대 규모이며 확인되는 거래 표본은 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01자 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각기일까지 유효한지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약상 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 실제 말소 이행 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 8㎡ 무단증축의 위치·현황·시정 여부와 향후 이행강제금 또는 원상복구 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 거래 표본이 2021.11의 1건뿐이므로 250,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 인근 유사 다세대 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 권리문제 외에도 물건 상태·위반건축물·소규모 단지·환금성 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 세금·공용부담 확인. 서울특별시은평구와 인천광역시 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 배당·인수에 영향을 줄 세목을 매각 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
이 사건은 표면만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 8,854,400원의 미배당액이 남는 인수형입니다. 하지만 실제 핵심은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출했다는 점입니다. 이 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가 189,600,000원입니다.
다만 권리가 해소됐다고 해서 이 물건이 단순한 저가 매물로 바뀌는 것은 아닙니다. 거래 비교값은 2021.11의 250,000,000원 1건뿐이고, 물건은 이미 7회 유찰됐으며 집합건축물대장상 8㎡ 무단증축 위반건축물로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘보증금 인수’보다 확약의 유효성·위반건축물 상태·현시점 시세와 환금성을 원본과 현장에서 재확인하는 데 있습니다.
