63,963,000원
서울서부지방법원 2025타경51160. 은평구 신사동 ‘파크원’ 4층 404호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 244,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 63,963,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다.
임차인 권다혜는 2020.11.05. 확정일자를 받고 2020.11.26. 전입했으며, 2020.11.28. 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2021.04.20. 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료입니다. 보증금은 250,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서 임차인에게 돌아가는 배당은 62,411,666원뿐입니다. 부족분 187,588,334원은 매수인이 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 200-34 제4층 제404호 · 도로명주소 은평터널로 169-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 27.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 404호 · 승강기·주차장·도시가스 개별난방 |
| 단지 | 파크원(200-34) · 16세대 · 사용승인 2017.08.18. |
| 소유자 | 임용재 (2020.12.24. 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 63,963,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2021.04.20. 재단법인 신용보증재단중앙회의 가압류 18,277,581원입니다. 이후의 인천광역시 서구청 압류, 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사 가압류, 은평구 압류, 국 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인의 임대차계약·확정일자·전입·점유가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.02.09. 이루어졌지만 대항력의 기초가 되는 전입과 점유가 선행하므로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 즉 후순위 등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권다혜 | 404호 전부 주거·임차권등기 | 2020.11.26. 2020.11.28. | 2020.11.05. 2023.02.09. 배당요구 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 신고 없음 187,588,334원 인수 |
보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 별도 신고는 없어, 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인은 권다혜 1명, 보증금은 250,000,000원으로 계산합니다. 신청채권자가 주택도시보증공사이더라도, 제공된 임차인 자료상 별도의 보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 63,963,000원 | 187,588,334원 | 251,551,334원 |
| 7회 유찰 시 | 51,170,400원 | 200,150,667원 | 251,321,067원 |
| 8회 유찰 시 | 40,936,320원 | 210,200,534원 | 251,136,854원 |
유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수가 증가해 실질취득은 약 251,000,000원대에 머뭅니다. 회차별 차이는 집행비용과 배당액 변동에서 발생합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
파크원 전용 27㎡대의 제공된 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 지표는 2건 평균 225,000,000원이고, 최신 거래는 2023.04.의 250,000,000원입니다. 최근 구간 평균은 이전 구간보다 12.5% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 27.57㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.12 | 27.21㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 27.21㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 216,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
표면 최저가 63,963,000원은 최근 12개월 평균의 28.4%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 실질취득 251,551,334원으로 비교하면 최근 12개월 평균의 111.8%, 최신 거래 250,000,000원의 100.6%입니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,551,334원 |
| 1. 임차인 권다혜 보증금 | 250,000,000원 | 62,411,666원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 18,277,581원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 10,377,075원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 187,588,334원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위로 차감되는 금액이 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 ‘파크원’으로 표시돼 있습니다.
- 주위환경. 서신초등학교 북측 인근으로 공동주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기와 주차장 설비가 있습니다.
- 도로·지형. 남서측 약 6미터 포장도로에 접하고, 토지는 북서측 하향 급경사의 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2026.01.28.까지입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계상 평균 6.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총취득비용 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득을 산정해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 권다혜의 임대차계약일, 전입, 점유, 확정일자, 배당요구와 임차권등기 내용을 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권자 청구액은 250,000,000원이지만 별도의 보증기관 승계 임차인 신고는 확인되지 않으므로 채권 발생 원인과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 명도 상대방을 확인하세요.
- 실거래 보강. 제공된 실거래는 3건이고 최신 거래가 2023.04.이므로 인근 중개업소의 현재 매물·거래 가능 가격을 추가 확인하세요.
- 관리비·내부 상태. 체납 관리비와 내부 수리비, 주차 및 승강기 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “63,963,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 6회 유찰로 최저가가 63,963,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 임차인에게 62,411,666원이 배당되고, 남은 187,588,334원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 251,551,334원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 111.8%이며, 최신 실거래 250,000,000원도 1,551,334원 웃돕니다. 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총취득비용은 계속 약 251,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 당해세가 확인되면 임차인 미배당액과 인수액은 더 커질 수 있습니다.
표면 가격은 큰 폭 할인, 실질 가격은 최근 시세 이상. 후순위 등기는 소멸하지만 대항력 보증금은 남습니다. 이 물건의 결론은 최저가 할인에 현혹되지 말고 실질취득과 세금 배당을 먼저 확인해야 하는 고위험 인수형입니다.
