서울서부지방법원 2025타경51160. 은평구 신사동 ‘파크원’ 4층 404호, 전용 27.57㎡ 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 임용재이고, 2020.12.23 매매를 원인으로 2020.12.24 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 권다혜의 선순위 대항력입니다. 권다혜는 2020.11.26 주민등록, 2020.11.28 점유개시, 2020.11.05 확정일자를 갖추었고, 말소기준인 2021.04.20 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
보증금은 250,000,000원으로 현재 최저매각가 244,000,000원보다 큽니다. 집행비용 4,216,000원을 먼저 차감하면 임차인에게 예상되는 배당은 239,784,000원, 미배당액은 10,216,000원입니다. 통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 200-34 4층404호 · 도로명 서울특별시 은평구 은평터널로 169-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 27.57㎡ · 6층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 임용재 · 2020.12.23 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권다혜 | 404호 전부 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권다혜는 전입신고가 2020.11.26로 말소기준 2021.04.20보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.11.05와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.02.09에는 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
2021.04.20 재단법인 신용보증재단중앙회 가압류가 말소기준권리이며, 이후 인천광역시 서구청 압류, 국민건강보험공단 압류 2건, 한국자산관리공사 가압류, 은평구 압류, 국 압류와 2025.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 강제경매개시결정과 일부 과거 압류·신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.4% 높다
파크원(200-34)은 16세대, 2017.08.18 준공이며 비교 대상 전용면적은 27.57㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이고 전체 평균은 216,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2023.04의 250,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 12.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 27.57㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.12 | 27.21㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 27.21㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 244,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 225,000,000원의 108.4%로, 최근 평균보다 19,000,000원 높습니다. 최신 거래 250,000,000원보다는 6,000,000원 낮지만, 최신 거래 한 건만으로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다. 특히 전체 평균 216,666,666원 대비로는 112.6%여서 평균 기준 가격 메리트는 더 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 권다혜 보증금 | 250,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 신용보증재단중앙회 | 18,277,581원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 10,377,075원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차인 미배당은 10,216,000원이지만, 제출된 확약으로 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시 은평구 신사동 서신초등학교 북측 인근으로, 공동주택단지·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 404호이며 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 새시 창호입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·상하수도 급배수, 승강기와 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 205.0㎡, 급경사 가로장방형이며 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,975,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대로 확인된 거래 표본은 3건이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리판단의 핵심은 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 1명 확인. 권다혜는 보증금 250,000,000원의 실제 임차인으로, 전입·확정일자 모두 말소기준보다 앞섭니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수를 구분. 현재 회차 미배당 계산액은 10,216,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준. 실질취득 244,000,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원보다 19,000,000원 높습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 현황 확인. 감정 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고 내부구조도 집합건축물대장 현황 평면도를 기준으로 했습니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 여전히 높다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 일반 계산만 적용하면 현재 매각가에서는 10,216,000원, 더 낮은 회차에서는 58,332,800원과 96,826,240원의 미배당이 발생합니다. 그러나 신청채권자의 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 문제가 해소되는 구조이므로 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리와 가격은 따로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 244,000,000원은 최근 12개월 평균 225,000,000원의 108.4%이고, 8회 유찰이라는 이력에도 현재 최저가는 감정가와 동일합니다. 최신 거래 250,000,000원보다 낮다는 한 가지 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵고, 최근 평균 기준으로는 오히려 높은 가격입니다. 확약의 효력 확인이 권리의 핵심이고, 최근 시세 대비 높은 최저가가 가격의 핵심인 사건입니다.
