서울서부지방법원 2025타경51194. 역촌동 리치에비뉴 4층 403호, 전용 29.83㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기와 확약서의 결합입니다. 임차권자 이성종의 전입일은 2021.11.11, 확정일자는 2021.10.13이고 보증금은 285,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 2025.03.21 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당표의 기계적 부족분 14,650,000원과 달리, 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51194 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 29.83㎡ · 지상 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 이봉희 · 2021.11.11 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 · 8회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,659,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약 확인이 핵심
등기부상 2021.02.23 설정된 은평신용협동조합 근저당권 1,956,000,000원은 2021.11.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이성종의 임차권은 전입 2021.11.11·확정일자 2021.10.13·보증금 285,000,000원으로, 현재 말소기준인 2025.03.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
2025.04.02 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서는 임차권 자체의 선순위성보다, 신청채권자의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 매수인의 실제 부담을 좌우합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성종 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.11 | 2021.10.13 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 가격을 우선하면 91.7%
리치에비뉴는 16세대, 사용승인일은 2021.02.18이고 비교 대상 전용면적은 29.83㎡입니다. 전체 거래 평균은 284,583,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04의 300,000,000원이며 최신 거래도 같은 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.83㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 29.49㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.12 | 29.05㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 29.05㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 29.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.02 | 29.49㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2022.02 | 29.05㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 29.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 29.05㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 29.49㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.49㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.83㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 284,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
최근 가격 흐름은 과거 거래 대비 5.9%이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 300,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 275,000,000원은 최근 시세의 91.7%입니다. 이 사건에서는 선순위 임차보증금 285,000,000원을 실질취득액으로 고정해 비교할 필요가 없습니다. 확약이 잔존 청구를 해소하므로 실질취득은 매각대금 275,000,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 이성종 보증금 | 285,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,659,352원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 14,650,000원입니다. 다만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당계산상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 14,650,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 68,880,000원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 112,264,000원 |
위 회차별 인수액은 확약을 반영하기 전 배당계산상 부족분입니다. 이 사건에서는 해당 잔존 보증금 반환청구에 대한 확약을 반영하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북동측 인근으로 단독·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 역촌역과 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 4층 403호이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6미터 내외 포장도로와 남서측 폭 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,326,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 리치에비뉴는 16세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 6.5회·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각물건명세서 원문과 제출 확약서로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이성종의 보증금은 285,000,000원, 전입일은 2021.11.11, 확정일자는 2021.10.13입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 284,583,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원을 우선 비교 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 본건 8회 유찰, 단지 평균 6.5회 유찰이라는 결과가 권리 외의 물건성·수요·명도·현장 상태와 관련되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘확약의 효력 확인’이 승부처
표면적으로는 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 커 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 매각가 275,000,000원을 기준으로 14,650,000원의 부족분이 남습니다. 하지만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원과 비교해야 합니다. 확약 반영 실질취득 275,000,000원은 그 91.7%입니다. 다만 8회 유찰과 리치에비뉴 경매 통계의 평균 6.5회 유찰·매각률 0.0%를 함께 보면, 이 물건은 단순히 할인율만 보는 사건이 아닙니다. 확약서의 적용을 원문으로 확인하고, 소규모 다세대의 실제 환금성과 현장 상태까지 함께 점검하는 것이 핵심입니다.
