서울서부지방법원 2025타경51194. 은평구 역촌동 ‘리치에비뉴’ 4층 403호, 전용 29.83㎡의 도시형생활주택·단지형 다세대입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 2.75억원에서 여섯 차례 유찰된 7,209만원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 저가 낙찰이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
임차권자 이성종의 보증금은 285,000,000원이며, 전입·점유일은 2021.11.11, 확정일자는 2021.10.13입니다. 등기부상 기존 은평신용협동조합 근저당은 2021.11.11 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.03.21 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항요건은 그보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 24-5 리치에비뉴 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 29.83㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.02.18 · 리치에비뉴 16세대 |
| 소유자 | 이봉희 (2021.11.11 소유권이전 · 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 72,090,000원 (6회 유찰 · 감정가의 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,659,352원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 큰 선순위 임차보증금
등기부상 은평신용협동조합의 근저당권은 2021.11.11 해지로 이미 말소됐습니다. 그 결과 2025.03.21 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이성종의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서며, 주택임차권등기에도 보증금 285,000,000원이 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성종 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 285,000,000원 | 2021.11.11 | 2021.10.13 | 2023.11.15 우선변제 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
주택도시보증공사가 신청채권자이지만, 임차권등기상 임차권자는 이성종입니다. 보증금은 실제 임차인 1명의 285,000,000원만 계산하며 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 미치지 못하므로 미배당 잔액에 대한 인수 위험은 그대로 남습니다.
② 시세 비교 — 7,209만원이 아니라 2.87억을 비교해야 한다
리치에비뉴 전용 29㎡대 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 284,583,333원입니다. 다만 과거 245,000,000원 거래부터 300,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최신 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04의 300,000,000원 1건이고, 최신 거래가 역시 300,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 5.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.83㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 29.49㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.12 | 29.05㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.10 | 29.05㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 29.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.02 | 29.49㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2022.02 | 29.05㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 29.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 29.05㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 29.49㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 29.49㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 29.83㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 284,583,333원 |
최저가 72,090,000원은 최근 시세의 24.0%에 불과하지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 인수액까지 합친 실질취득 286,697,620원은 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 95.6%입니다. 차이는 13,302,380원, 약 4.4%뿐입니다. 내부 상태와 명도, 관리비 및 취득 부대비용을 고려하면 여유 있는 할인폭으로 보기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 72,090,000원 | 214,607,620원 | 286,697,620원 | 95.6% |
| 7회 유찰 시 | 57,672,000원 | 228,766,096원 | 286,438,096원 | 95.5% |
| 8회 유찰 시 | 46,137,600원 | 240,092,877원 | 286,230,477원 | 95.4% |
③ 예상배당표 (매각가 72,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,620원 | - |
| 1. 임차인 이성종 보증금 | 285,000,000원 | 70,392,380원 | 214,607,620원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 305,659,352원 | 0원 | 매수인 인수 아님 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 임차보증금 미배당액 214,607,620원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 역촌역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 2021.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 403호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 북측 약 6미터, 남서측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다. 공시지가는 3,326,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 29㎡대 소형 다세대이고 총 16세대 규모입니다. 최근 거래가는 300,000,000원이지만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.8회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 입찰가 72,090,000원에 인수액 214,607,620원을 더한 286,697,620원이 실질 가격입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 286,438,096원, 286,230,477원으로 거의 내려가지 않습니다.
- 임차권등기 원본 대조. 보증금 285,000,000원, 전입·점유 2021.11.11, 확정일자 2021.10.13, 배당요구 2023.11.15를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 기재 확인. 2021.11.11 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등록 상태와 말소 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했으므로 수리비와 점유·인도 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 실제 집행비용은 예상배당과 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 최신 거래 표본 유의. 최근 12개월 평균 300,000,000원은 거래 1건의 값이므로, 해당 호수의 층·상태와 인근 유사 다세대 거래를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,209만원 낙찰”이 아니라 “약 2.87억 취득”
이 물건의 최저가는 감정가의 26.2%까지 내려왔지만, 할인율 자체는 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 이성종의 보증금 285,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서 미배당되는 214,607,620원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
결국 현재 회차의 실질취득액은 286,697,620원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 300,000,000원보다 4.4% 낮지만, 감정가 275,000,000원보다는 높습니다. 여섯 차례 유찰, 선순위 임차권 인수, 소규모 다세대의 환금성과 내부 미확인 상태까지 고려하면 최저가만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 표면 가격은 저가지만, 실질 가격은 시세 근접. 이 사건의 핵심 결론입니다.
