서울서부지방법원 2025타경51200. 서대문구 홍은동 트라움하임홍은 4층 401호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 선순위 대항력이 인정되는 임차인 김진현의 보증금 305,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.04.23, 확정일자는 2021.04.28, 전입·점유개시는 2021.05.14로 말소기준인 2022.09.15 국세 압류보다 빠릅니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사는 김진현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.11 확약서를 제출했습니다. 따라서 김진현과 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 중복 계산하면 안 되며, 실제 임차인은 김진현 1명, 주택도시보증공사는 그 반환채권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 325-7 트라움하임홍은 4층 401호 도로명: 서울특별시 서대문구 가좌로2안길 37-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.53㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 단지 / 사용승인 | 트라움하임홍은 · 13세대 · 2020.11.13 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소
등기부상 최초 신길새마을금고 근저당권은 2020.12.02 설정됐으나 2021.05.14 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.15 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서대문구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 구분 | 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김진현 건물 전부 · 주거 | 305,000,000원 | 2021.05.14 2021.04.28 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
* 확약서 원본의 제출 여부, 적용 대상 채권, 조건과 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 법원 기록에서 직접 대조해야 합니다. 이 확약은 김진현 임차보증금 반환채권에 관한 것으로, 다른 미확인 점유자나 별도 권리까지 포괄하는 것으로 확대 해석할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 1.1% 높다
트라움하임홍은은 13세대 규모이며, 비교 가능한 실거래는 3건입니다. 전체 3건 평균은 311,833,333원이지만 2022년과 2023년 거래가 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.55㎡ | 4 | 332,500,000원 |
| 2023.04 | 46.74㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 45.55㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 311,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 332,500,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 332,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 336,000,000원은 최근 시세의 101.1%로, 최근 거래보다 낮지 않습니다. 전체 평균 대비로는 107.7%이며, 과거 거래보다 최근 거래가 10.3% 높은 상승 흐름이지만 현재 최저가에 별도의 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 임차인 김진현 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 25,496,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 집행비용을 제외한 뒤 임차보증금 305,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 25,496,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 305,000,000원은 김진현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계채권이므로, 임차인 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가로주택정비사업·입지 메모
- 정비사업. 본건은 홍은동 326-2 일원 가로주택정비사업지 내에 소재하며, 2023.06.02 조합설립인가를 받았습니다.
- 사업 진행. 2024.05 조합설립변경인가를 위한 주민공람·공고가 있었으나 취하된 것으로 조사됐고, 2025.03.08 조합 정기총회 안내문이 공동현관에 부착돼 있었습니다.
- 확인 자료. 조합설립변경인가 준비 중인 것으로 조사됐으며, 홍은동 326-2 일대 가로주택정비사업조합에 대한 사실조회 회신서가 2025.11.14 접수됐습니다.
- 주위환경. 명지고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·교육시설이 소재하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 석재붙임 외벽과 샷시 창호이며, 도시가스·개별냉난방·위생설비·승강기·주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 경사지의 세장형 토지로 남서측 약 4m, 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.05.14 민간임대주택 등록 등기가 있으므로, 매각에 따른 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원문 서류와 관계기관에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11 확약서의 제출 주체, 포기 대상 채권, 무조건성 여부와 임차권등기 말소 동의 문구를 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 승계관계 중복 금지. 실제 임차인은 김진현 1명이며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 승계인입니다. 동일한 305,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2022.09.15 국의 압류입니다. 국과 서대문구 압류의 체납세액 및 법정기일은 원본에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 336,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 332,500,000원의 101.1%입니다. 최근 시세 이하에서 응찰가를 검토해야 가격 여유가 생깁니다.
- 정비사업 확인. 2025.11.14 사실조회 회신서와 조합설립변경인가 진행 상황, 조합원 지위·분담금·현금청산 가능성을 조합과 관할기관에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도와 명도 일정, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 주차 여건, 내부 상태와 누수·결로 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·사실조회 회신서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 가격은 여전히 보류
이 사건은 선순위 대항력 임차보증금 305,000,000원이 있는 전세보증 사고형 경매입니다. 그러나 보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 유효하게 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 최저가이자 실질취득액인 336,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 332,500,000원의 101.1%입니다. 13세대 다세대, 누적 5회 유찰, 단지 경매 매각률 0.0%, 진행 중인 가로주택정비사업까지 고려하면 현재 가격에 적극적인 가점을 주기 어렵습니다. 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 가격 메리트와 환금성은 확인되지 않은 물건입니다.
