서울서부지방법원 2025타경51200. 서울 서대문구 홍은동 트라움하임홍은 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 336,000,000원, 현재 최저매각가는 215,040,000원으로 감정가의 64% 수준이며 이미 7회 유찰된 상태입니다. 이 사건에서 핵심은 단순한 최저가가 아니라 305,000,000원 임차보증금의 인수 여부입니다.
임차인 김진현은 2021.05.14 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.28입니다. 말소기준으로 제시된 2022.09.15 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮으면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 이를 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51200 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 325-7 트라움하임홍은 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 가좌로2안길 37-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 5층 구분건물 중 4층 401호 |
| 대상면적 | 49.53㎡ |
| 소유자 | 고완석 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 215,040,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
등기부상 2020.12.02 신길새마을금고 근저당권은 채권최고액 2,220,000,000원으로 설정됐지만 2021.05.14 일부포기로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2022.09.15 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서대문구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 임차인 김진현의 전입·점유일은 2021.05.14로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 305,000,000원, 확정일자는 2021.04.28, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 해당 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자·승계인입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2021.05.14 | 2021.04.28 | 있음 | 있음 | 있음 | 확약 반영 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 64.7%
트라움하임홍은은 13세대, 2020.11.13 준공된 다세대입니다. 확인된 실거래는 3건이고 전체 평균은 311,833,333원입니다. 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 332,500,000원 1건이며, 이 금액이 최근 12개월 평균과 같습니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 10.3% 높은 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 45.55㎡ | 4 | 332,500,000원 |
| 2023.04 | 46.74㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.06 | 45.55㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 311,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 332,500,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 215,040,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 332,500,000원의 64.7%입니다. 전체 실거래 평균 311,833,333원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 유형이지만, 확약을 반영한 뒤에는 실제로 시세 대비 낮은 취득가격이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,560원 |
| 1. 임차인 김진현 보증금 | 305,000,000원 | 211,229,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 93,770,560원이지만, 2026.05.11 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 있어 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 연결
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 215,040,000원 | 93,770,560원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 172,032,000원 | 136,176,448원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 137,625,600원 | 170,101,158원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커질수록 미배당분이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차인에 대한 잔존청구권 포기 확약이 있어 그 고정효과가 해소되고, 유찰에 따른 매각가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 구분건물이며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 도시가스설비·개별냉난방설비·위생설비·승강기·주차장이 되어 있습니다.
- 도로. 토지 남서측 약 4m 내외, 남동측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,447,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 정비사업. 홍은동 326-2 일원 가로주택정비사업지 내 소재하며 2023.06.02 조합설립인가를 받았습니다. 2024.05 조합설립변경인가를 위한 주민공람 및 공고가 있었으나 취하된 것으로 조사됐고, 2025.03.08 조합 정기총회 안내문이 부착돼 있었으며 조합설립변경인가 준비 중인 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 가격 메리트의 전제는 2026.05.11 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 임차권등기가 존재하므로 확약 내용과 실제 말소 진행 절차를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 최근 거래 대비 낮지만 단지 평균 유찰도 7.0회, 매각률은 0.0%입니다. 단순 가격 외 수요와 환금성을 따로 점검해야 합니다.
- 가로주택정비사업 확인. 조합설립인가 이후 변경인가 준비 단계가 조사돼 있으므로 권리·분담금·사업진행 상황을 조합 회신서와 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.14 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용을 추정했고 당해세·최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 실제 효과
이 사건을 최저가만 보면 감정가 336,000,000원에서 215,040,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 단순하지 않습니다. 김진현의 보증금은 305,000,000원이고 전입이 말소기준보다 빨라, 현재 배당만 적용하면 93,770,560원의 미배당 보증금이 남습니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.05.11 확약입니다. 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 실질취득은 215,040,000원으로 계산할 수 있고, 최신이자 최근 12개월 실거래인 332,500,000원의 64.7%입니다. 가격 메리트는 확인되지만, 7회 반복 유찰과 소규모 다세대의 환금성, 가로주택정비사업 진행 상황은 반드시 함께 검토해야 합니다.
