31,982,000원
100,000,000원
서울서부지방법원 2025타경51213. 서울 은평구 대조동 제이타워3 제7층 702호, 전용 13.17㎡의 아파트 도시형생활주택·원룸형입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 122,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 최저가가 31,982,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 법원 최저가만으로 읽으면 안 됩니다.
임차인 이채린은 2022.04.19. 전입·점유를 시작했고 2022.03.21. 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 정리된 은평구 압류일 2024.09.23.보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 129,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가로 매각될 경우 임차인에게 배당되는 금액은 31,006,324원뿐입니다. 부족분 97,993,676원은 매수인이 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 4-14 제7층 제702호 도로명: 서울특별시 은평구 통일로 745-10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택/원룸형) · 전용 13.17㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 최다형 (2022.04.20. 매매, 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 31,982,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,305,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기부 발행 | 2026.07.26. · 서울서부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
2012년 하나은행 근저당권은 2013.02.25. 이미 말소됐고, 2018년 박노국의 주택임차권도 2018.09.04. 말소됐습니다. 현재 문제되는 권리는 을구 5번 이채린의 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유는 2022.04.19., 임차권등기는 2024.05.07.이며, 모두 말소기준인 2024.09.23. 은평구 압류보다 앞섭니다.
은평구 압류와 2025.03.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이채린의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이채린 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2022.04.19. | 2022.03.21. | 129,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
이채린은 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류돼 있습니다. 따라서 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 중복 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 착시의 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 감정가 26.21% | 31,982,000원 | 97,993,676원 | 129,975,676원 |
| 7회 유찰 시 감정가 20.97% | 25,585,600원 | 104,274,941원 | 129,860,541원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% | 20,468,480원 | 109,299,953원 | 129,768,433원 |
최저가는 31,982,000원에서 25,585,600원, 20,468,480원으로 내려가지만 인수액은 97,993,676원에서 104,274,941원, 109,299,953원으로 증가합니다. 결국 각 회차의 실질취득은 모두 약 1.30억원입니다. 유찰 횟수가 늘어도 시세 대비 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 기준은 3,198만원이 아니라 1.30억원
제이타워3의 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 100,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.03. 전용 12.19㎡·7층의 100,000,000원입니다. 전체 7건 평균 100,571,428원보다도 최신성과 하락장 상황을 반영한 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.19㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.17㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 12.07㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 12.07㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.05 | 13.17㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 13.17㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 12.19㎡ | 12 | 126,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 100,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 129,975,676원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 130.0%입니다. 감정가 122,000,000원보다도 높으며, 전체 거래 표본의 최고가 126,000,000원도 웃돕니다. 최저가만 비교하면 최근 시세의 32.0%지만, 실제 인수액까지 더하면 정반대로 최근 시세보다 비쌉니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 3.1% 추정) | - | 975,676원 |
| 1. 임차인 이채린 보증금 | 129,000,000원 | 31,006,324원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 135,305,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 97,993,676원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 135,305,814원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트이며 실제 조사상 도시형생활주택·원룸형입니다. 전용면적은 13.17㎡입니다.
- 입지. 대은초등학교 남동측 인근으로 소규모 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다세대주택, 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장과 불광역 3호선·6호선이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·불광지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,910,000원/㎡입니다.
- 건물. 2012.11.21. 사용승인된 17세대 규모 제이타워3이며, 위생·급배수·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 호수 확인. 대상 702호는 건축물현황도상 위치와 현관 부착 호수가 일치합니다. 인접 701호와 703호는 현황 위치의 호수 표시가 서로 바뀌어 있습니다.
- 환금성 지표. 단지 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 거래 추세는 -1.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 31,982,000원이 아니라 인수액을 포함한 129,975,676원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서와 배당표 원본에서 이채린의 실제 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 최저가가 내려가면 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.30억원 부근에 머뭅니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 소형 원룸 환금성. 17세대 도시형생활주택·원룸형이며 단지 경매 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%인 점을 반영해야 합니다.
- 공부 대조. 표제부의 3층 면적 중복 등재 참고사항과 집합건축물대장, 건축물현황도를 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,198만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 감정가 대비 할인율과 유찰 횟수는 투자 매력을 설명하지 못합니다. 낙찰대금이 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 현재 회차 실질취득은 129,975,676원, 7회 유찰 시 129,860,541원, 8회 유찰 시 129,768,433원으로 모두 약 1.30억원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가는 각각 100,000,000원이고 거래 추세도 -1.0%입니다. 실질취득이 최근 시세의 130.0%에 이르고 전체 거래 표본 최고가 126,000,000원도 웃돕니다. 여기에 6회 유찰, 도시형생활주택·원룸형, 단지 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 낙찰가는 낮지만 실질 가격은 높고, 권리 인수와 환금성 부담까지 큰 D등급 물건입니다.
