20,469,000원
서울서부지방법원 2025타경51213. 서울 은평구 대조동 제이타워3 7층 702호로, 공부상 용도는 아파트(도시형생활주택/원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 16.78%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 현재 소유자는 최다형이고, 이채린의 주택임차권은 2024년 5월 등기됐지만 주민등록·점유개시일은 2022년 4월 19일, 확정일자는 2022년 3월 21일입니다. 말소기준권리인 은평구 압류는 2024년 9월 23일이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 매각가 20,469,000원에서 집행비용 768,442원을 제외한 19,700,558원만 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 109,299,442원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그렇게 보면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 129,000,000원 수준에 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 4-14 7층 702호 · 도로명 서울특별시 은평구 통일로 745-10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택/원룸형) · 13.17㎡ · 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 최다형 · 2022.04.20 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 20,469,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,305,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이채린 | 전유부분 전부 | 129,000,000원 | 2022.04.19 / 2022.03.21 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
이채린은 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 등기만 기계적으로 보면 이 임차권은 말소기준권리 이전의 권리이므로 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
확약을 반영하지 않은 배당 계산상 현재 회차의 보증금 미배당액은 109,299,442원입니다. 이 금액은 권리 구조상 산출되는 금액이며, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 실질취득 20,469,000원
제이타워3의 거래자료는 7건이며, 대상 면적 13.17㎡와 인접 면적 거래가 함께 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균 100,571,428원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 3건의 평균은 100,000,000원, 최신 거래도 2026년 3월 100,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.19㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.17㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 12.07㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 12.07㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.05 | 13.17㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 13.17㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 12.19㎡ | 12 | 126,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 100,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 20,469,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 20.5%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 동일하게 크게 낮습니다. 이 사건에서는 최저가와 실질취득이 같으므로 가격 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 8회 유찰됐고 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.0회라는 점은, 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관해서는 안 된다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 768,442원 |
| 1. 임차인 이채린 보증금 | 129,000,000원 | 19,700,558원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,305,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 109,299,442원이지만, 제출된 확약을 반영하면 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권은 실질 0원으로 처리합니다. 당해세 등 실제 배당 순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대은초등학교 남동측 인근이며 소규모 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다세대주택, 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 불광역(3호선·6호선)이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 아파트이며 감정조사상 도시형생활주택·원룸형입니다. 대상 면적은 13.17㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 5,910,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층 702호이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 현황 참고. 702호는 건축물현황도상 위치와 현관부착 호수표시가 동일합니다. 같은 층의 701호와 703호는 현황 호수표시가 서로 바뀌어 부착된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 가격 판단의 전제는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당 계산상 미배당 보증금은 109,299,442원이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 환금성 확인. 현재까지 8회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균도 8.0회 유찰입니다. 최근 거래량과 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 100,571,428원보다 최근 12개월 평균 100,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장 및 집행기록으로 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격의 전제는 확약의 유효성”
이 사건은 표면만 보면 보증금 129,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 최저가가 아무리 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차에서도 원칙적 미배당액은 109,299,442원입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에 해당 임차인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
이 전제를 반영하면 실질취득은 현재 최저가 20,469,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 20.5% 수준입니다. 가격 격차는 크지만 이미 8회 유찰됐고 최근 거래 추세는 -1.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 확약의 효력과 임차권 말소 가능성을 원문으로 확정하고, 소형 도시형생활주택의 환금성을 함께 확인하는 것입니다.
