690,688,000원
서울동부지방법원 2025타경51460. 송파구 거여동 아피체 1층 109호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정평가상 본 호실은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있고 현황은 공실로 조사됐습니다. 따라서 가격과 환금성을 판단할 때 주거용 아파트처럼 단순 비교해서는 안 됩니다.
권리구조의 기준점은 2024년 6월 20일 설정된 지도농업협동조합 근저당권 1,261,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51460 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 |
| 도로명 | 서울특별시 송파구 위례서로 240 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상15층·지하5층 중 1층 109호 |
| 소유자 | 강성희 · 2024.06.20 소유권이전 · 거래가액 1,315,655,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,349,000,000원 / 690,688,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,021,663,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2023년과 2024년 두 차례 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024년 6월 20일 강성희가 거래가액 1,315,655,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 지도농업협동조합의 채권최고액 1,261,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이것이 말소기준권리입니다.
그 이후 롯데카드·우리카드·현대캐피탈·경기신용보증재단·삼성카드·중소기업은행·광주은행· 케이비국민카드·신한카드 등의 가압류와 성북구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 8월 19일 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2%지만 실거래 근거는 없다
감정가는 1,349,000,000원, 현재 최저매각가는 690,688,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 최저가는 감정가의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 552,550,400원, 그 다음은 442,040,320원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 용도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 일반음식점이고 현황이 공실인 1층 호실이므로, 실제 거래 가능한 가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,306,880원 |
| 2. 근저당권 · 지도농업협동조합 | 1,261,000,000원 | 681,381,120원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,871,686원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 87,446,142원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 82,461,708원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,107,400원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,625,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 104,797,877원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 8,453,791원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 12,547,184원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 지도농업협동조합 | 5,421,589원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 71,083,215원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,302,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,732,118,349원 중 예상배당은 681,381,120원이며, 미배당액은 1,050,737,229원입니다. 집행비용은 9,306,880원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근이며 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층·지하5층 건물의 1층 109호이며 기본 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 서측 약 35~40미터, 동측 약 10~12미터 포장도로, 북측 약 10~12미터 보도블럭도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 2,000.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표시와 별개로 감정평가상 본 호실은 공부상 일반음식점입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용 가능 용도를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐으므로 현장 점유 상태가 그대로인지 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라고 해서 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 동일·유사 상가 또는 해당 호실 용도의 실제 거래·임대사례 확인이 핵심입니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.08.19 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소 여부를 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 성북구 압류가 존재했고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납세금과 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준권리 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그래서 매수인 인수액 0원이라는 권리 결론은 명확합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 1,349,000,000원의 감정가가 3회 유찰되어 690,688,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 게다가 본 호실은 공부상 일반음식점·현황 공실입니다. 이미 3회 유찰된 사실까지 감안하면 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매매·임대수요와 활용 가능성을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 검증이 필요한 물건입니다.
