/ 49,702,000원
/ 228,000,000원
서울서부지방법원 2025타경51227. 응암동 위산엘리시움 6층 601호, 전용 29.27㎡ 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 237,000,000원에서 최저가 49,702,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 되는 구조입니다. 김옥희의 임차보증금 238,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 확인되고, 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 48,407,364원입니다. 보증금 중 189,592,636원이 남고, 여기에 낙찰가 49,702,000원을 더하면 매수인의 실질취득 부담은 239,294,636원입니다. 이는 보증금 238,000,000원과 거의 같은 수준이며, 집행비용 추정분 때문에 보증금보다 다소 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 6층 601호 · 서울특별시 은평구 응암로11길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.27㎡ · 11층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박민재 (2022.02.18. 거래가 238,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 49,702,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건물 규모 | 위산엘리시움 8세대 · 2021.11.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘보증금 인수’가 핵심
2021.12.14. 설정된 은평신용협동조합 근저당권은 2022.02.18. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준은 2025.03.28. 강제경매개시결정입니다. 김옥희는 그보다 앞선 2022.02.18. 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
주택임차권등기는 2024.03.25. 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 전입일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.02.18.입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 김옥희 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·인수 판정
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.02.18. | 2022.02.18. | 238,000,000원 | 있음 2024.03.25. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 실질취득 비교 — 8·9회 유찰돼도 약 2.39억
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 21% | 49,702,000원 | 189,592,636원 | 239,294,636원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 39,761,600원 | 199,354,109원 | 239,115,709원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 31,809,280원 | 207,163,287원 | 238,972,567원 |
현재 회차에서 9회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 49,702,000원에서 31,809,280원으로 17,892,720원 내려가지만, 인수액은 189,592,636원에서 207,163,287원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 238,972,567원~239,294,636원 범위에 머뭅니다. 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 달리, 이 물건은 임차보증금 238,000,000원 부근에 총부담이 고정됩니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득은 평균·최신 거래보다 높다
위산엘리시움 전용 29.27㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 거래 시점은 2021년 12월과 2022년 2월이며, 평균 거래가는 228,000,000원, 최신 거래가는 238,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.27㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2021.12 | 29.27㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2021.12 | 29.27㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 평균 | 29.27㎡ | 3건 | 228,000,000원 |
현재 회차 실질취득 239,294,636원은 실거래 평균 228,000,000원의 105.0%, 최신 거래 238,000,000원의 100.5%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 21.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 실질취득 기준으로는 확인된 실거래 평균보다 높고, 최신 거래보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,294,636원 |
| 1. 임차인 김옥희 보증금 | 238,000,000원 | 48,407,364원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김옥희의 보증금 중 48,407,364원만 배당되고, 부족분 189,592,636원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 배분되는 금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 11층 복합건물 내 6층 601호로, 오피스텔로 이용 중입니다. 공동주택(다세대주택)·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 함께 구성돼 있습니다.
- 입지. 은평문화예술정보학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·오피스텔·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 주변에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있습니다.
- 설비. 개별난방·승강기·기계식주차장·소화전·급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측과 남서측으로 응암로11길에 접하고, 근린상업지역·지구단위계획구역에 속합니다. 토지 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 오피스텔이며 확인된 실거래가 3건에 그칩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.9회이고 낙찰률은 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 낙찰가와 인수액의 합계는 239,294,636원입니다. 49,702,000원만 보고 시세와 비교하면 안 됩니다.
- 보증금 잔액 인수 확인. 매각물건명세서상 김옥희의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 각각 239,115,709원, 238,972,567원으로 보증금 부근에 고정됩니다.
- 임차권등기 원본 대조. 전입일자·점유개시일자·확정일자와 임차권등기명령 내용을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.18. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 점유·인도 관계 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 체납·설비 비용 확인. 관리비 체납과 기계식주차장 이용 조건, 공용부분 유지비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인된 거래가 2021.12.~2022.02.에 집중돼 있으므로 입찰 전 인근 중개업소와 최신 거래·매물 가격을 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,970만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 237,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 49,702,000원까지 내려왔지만, 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 189,592,636원입니다. 현재 회차 실질취득은 239,294,636원이고, 추가로 두 차례 더 유찰돼도 총부담은 약 239,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다.
실거래 평균은 228,000,000원, 최신 거래는 238,000,000원입니다. 실질취득이 두 기준을 모두 웃도는 데다, 8세대 소규모 오피스텔·7회 유찰·단지 경매 낙찰률 0%가 겹칩니다. 권리는 명확하지만 가격 메리트와 환금성은 낮습니다. 이 물건은 ‘감정가 대비 79% 할인’이 아니라, 대항력 임차보증금까지 포함해 약 2.39억원에 취득하는 인수형 경매로 판단해야 합니다.
