서울서부지방법원 2025타경51227. 응암동 위산엘리시움 6층 601호, 전용면적 기준 29.27㎡ 오피스텔입니다. 등기부상 소유자 박민재는 2022년 2월 18일 이 호실을 238,000,000원에 취득했습니다. 그보다 앞선 2021년 12월 14일 은평신용협동조합 근저당권이 있었지만 2022년 2월 18일 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 3월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 김옥희입니다. 임대차계약일은 2021년 12월 27일, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022년 2월 18일이고 보증금은 238,000,000원입니다. 말소기준인 2025년 3월 28일보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없었다면 현재 매각가 기준 미배당액 51,854,400원의 인수 문제가 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 6층 601호 · 도로명 서울특별시 은평구 응암로11길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.27㎡ · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 박민재 (2022.02.18. 매매 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 (9회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2021.11.25 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 2021년 은평신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025년 3월 28일 강제경매개시결정입니다. 김옥희의 전입·점유·확정일자는 2022년 2월 18일이고 임차권등기는 2024년 3월 25일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 다만 이 사건은 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 관한 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 실질적으로 해소됐습니다.
② 임차인 분석
실제 임차인은 김옥희 1명입니다. 보증금은 238,000,000원이며, 전입·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 · 전유부분 전부 | 238,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.02.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사 확약 제출 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 189,600,000원’으로 본다
확약으로 해당 임차인의 실질 인수액이 0원이므로 이 사건의 현재 회차 실질취득액은 189,600,000원입니다. 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 시세 자료에 제시된 평균은 228,000,000원, 최신 거래는 2022년 2월 238,000,000원입니다. 실질취득액은 시세 평균값의 83.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 29.27㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2021.12 | 29.27㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2021.12 | 29.27㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 평균 | 29.27㎡ | 3건 | 228,000,000원 |
표본 3건은 218,000,000원~238,000,000원 범위이고 평균은 228,000,000원입니다. 현재 실질취득액 189,600,000원은 이 평균값보다 낮습니다. 다만 거래월 자체는 2021년 12월~2022년 2월에 집중돼 있어, 2026년 입찰 판단에서는 가격 숫자만으로 현재 시세가 동일하다고 단정하기 어렵습니다. 특히 8세대 소규모 건물이라는 점 때문에 거래 표본도 3건으로 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 김옥희 보증금 · 우선변제 | 238,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김옥희 보증금 미회수분은 51,854,400원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있으나, 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약이 없었다면 룰상 인수액은 51,854,400원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 최저가가 내려가도 부담이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 189,600,000원 | 51,854,400원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 151,680,000원 | 89,243,520원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 121,344,000원 | 119,154,816원 | 0원 |
이 표가 이번 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 최저가 하락이 그대로 실질취득비용 감소로 이어지지 않습니다. 그러나 이번에는 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 확약 효력이 전제되는 한 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 동일하게 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 구성돼 있습니다.
- 입지. 은평문화예술정보학교 남서측 인근이며, 주위에는 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·오피스텔·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 개별난방, 승강기, 기계식주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 응암로11길과 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 확인되는 동일면적 거래는 3건입니다. 경매 통계에서도 평균 유찰 7.7회와 낙찰률 0.0%가 나타나 가격 외 유동성 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서에 첨부·기재된 확약 내용을 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약상 전액 변제 여부와 무관하게 말소해 주기로 돼 있으므로, 실제 소유권 취득 후 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 현재 회차는 확약 반영 시 189,600,000원이 실질취득액입니다. 51,854,400원의 룰상 미배당액을 이중으로 더해 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 오피스텔, 9회 유찰, 단지 평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%라는 수치를 감안해 재매각·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 점검. 확인되는 거래 3건은 2021.12~2022.02입니다. 입찰 직전 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최신 거래와 매물을 대조하는 것이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 등기부상 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 현황 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 환금성은 별개의 문제
이 물건은 겉으로 보면 보증금 238,000,000원의 선순위 임차권이 있어 강한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 가격 189,600,000원 기준 미배당액이 51,854,400원 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약을 제출했기 때문에, 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 실질취득 189,600,000원은 제시된 실거래 평균값 228,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 시세 표본은 2021년 12월~2022년 2월의 3건에 그치고, 실제 경매에서는 이미 9회 유찰됐습니다. 총 8세대, 단지 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0.0%까지 겹쳐 있어 이 사건의 핵심은 더 이상 인수금이 아니라 얼마에 취득해도 다시 팔거나 임대할 수 있는가입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성은 보수적으로 평가할 사건입니다.
