서울서부지방법원 2025타경51237. 서울 은평구 신사동 파크원 에이동 5층 503호로, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 임차인 김관우의 보증금 230,000,000원입니다. 주민등록·점유개시일이 2021.10.05로 말소기준인 2021.10.28 국민건강보험공단 압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.07.27이어서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
통상이라면 현재 매각가 226,000,000원에서 집행비용을 빼고 배당한 뒤 남는 보증금 부족분 7,964,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
권리 위험이 확약으로 정리된 뒤 남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원보다 16,000,000원 높고, 2026.07 최신 거래 212,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 7.1% 낮은 추세인 점까지 고려하면, 7회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51237 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 에이동 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 구분건물 · 5층 503호 |
| 소유자 | 이운복 · 2021.10.08 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.10.28 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 한국자산관리공사 가압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김관우의 임차권등기는 2023.10.16에 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시일은 2021.10.05로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김관우 | 전유부분 전부 | 2021.10.05 | 2021.07.27 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약으로 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 7.6% 높고 추세도 하락
파크원(A동)은 19세대, 2017.08.10 준공입니다. 비교 면적은 29.0㎡이며 실제 거래 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 222,444,444원이지만, 과거 250,000,000원·260,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.59㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 2026.01 | 29.0㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2025.04 | 29.25㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2024.07 | 29.25㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 28.59㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 29.25㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 28.59㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 26.78㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 29.0㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 226,000,000원은 전체 9건 평균 222,444,444원과 비교해도 101.6%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 210,000,000원과 비교하면 107.6%입니다. 2026.07 최신 거래 212,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.1% 낮아진 추세여서 과거 고가 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 김관우 보증금 | 230,000,000원 | 222,036,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 46,011,649원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 미배당액은 7,964,000원입니다. 그러나 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 226,000,000원 | 7,964,000원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 | 180,800,000원 | 52,531,200원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 | 144,640,000원 | 88,184,960원 | 실질 0원 |
산식상 인수액은 임차보증금 미배당분입니다. 본 사건은 제출 확약에 따라 김관우 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 동측 인근이며, 근린생활시설·주상용건물·다세대주택·아파트 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 응암역(지하철6호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 구분건물이며 도시가스·개별난방·위생설비·주차장·옥상 태양광패널이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,450,000원/㎡, 토지면적은 366.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장에는 전기세 미납 및 공급제한 안내문 등이 부착돼 있습니다.
- 거래성. 19세대 규모이며 확인된 거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 최근 거래 추세는 -7.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격 점검. 226,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 107.6%로, 현재 회차는 최근 시세보다 높습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 212,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.1% 낮아 과거 전체 평균 222,444,444원만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 전기세 미납 및 공급제한 안내문이 부착된 상태이므로 실제 사용·체납 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서·현황조사와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만 가격은 아직 높다
이 사건은 처음 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당 산식에서도 현재 매각가 기준 7,964,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 다른 이야기입니다. 7회 유찰됐음에도 최저가 226,000,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 107.6%, 최신 거래 212,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 거래 추세도 -7.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 가격 위험이 더 큰 현재 회차로 보는 것이 일관됩니다. 확약은 매수인의 인수 문제를 풀어주지만, 최근 시세보다 높은 응찰가까지 정당화해주지는 않습니다.
