74,056,000원
서울서부지방법원 2025타경51237. 은평구 신사동 파크원 에이동 5층 503호로, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 이운복이 2021년 10월 8일 거래가 230,000,000원에 취득했으며, 주택도시보증공사가 청구액 230,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2021년 10월 28일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 김관우는 그보다 앞선 2021년 10월 5일 전입·점유와 2021년 7월 27일 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 270-36 파크원 제에이동 제5층 제503호 도로명: 서울특별시 은평구 갈현로3나길 4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 시세 비교면적 29.0㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이운복 (2021.10.08. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 74,056,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.28. 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
김관우의 주택임차권등기는 2023년 10월 16일에 등기됐지만, 등기 내용상 임대차계약일과 확정일자는 2021년 7월 27일, 전입일과 점유개시일은 2021년 10월 5일입니다. 말소기준 압류일인 2021년 10월 28일보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 매각대금만으로 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관우 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.07.27 전입·점유 2021.10.05 확정 2021.07.27 | 230,000,000원 | 2023.10.16 배당요구 있음 | 있음 | 있음 | 157,677,008원 예상 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 실제 임차인은 김관우 1명입니다. 현재 배당 추정상 임차인은 매각대금에서 집행비용을 제외한 72,322,992원을 받고, 보증금 부족분 157,677,008원은 매수인이 인수합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 33% | 74,056,000원 | 157,677,008원 | 231,733,008원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 59,244,800원 | 172,221,606원 | 231,466,406원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 47,395,840원 | 183,857,285원 | 231,253,125원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 231,733,008원으로 비교
파크원 A동은 19세대, 2017년 8월 10일 준공된 다세대주택입니다. 비교면적 29.0㎡ 전후의 실거래 9건 가운데 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 212,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.59㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 2026.01 | 29.0㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2025.04 | 29.25㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2024.07 | 29.25㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2024.03 | 28.59㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 29.25㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 28.59㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 26.78㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 29.0㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 222,444,444원 |
표면상 최저가 74,056,000원은 최근 12개월 평균의 35.3%입니다. 하지만 실제 투자비용인 231,733,008원은 최근 평균 210,000,000원보다 21,733,008원 높고, 비율로는 110.3%입니다. 최신 거래 212,000,000원과 비교해도 109.3%입니다.
전체 9건 평균 222,444,444원에는 2022년의 250,000,000원·260,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -7.1%로 하락 방향이므로, 전체 평균만 근거로 실질취득액 231,733,008원을 정당화하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 74,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,733,008원 |
| 1. 임차인 김관우 보증금 | 230,000,000원 | 72,322,992원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 46,011,649원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 157,677,008원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄어 실제 인수액은 더 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택이며 도시형생활주택 중 단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 덕산중학교 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·주상용건물·다세대주택·아파트 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다. 서측 약 8m 포장도로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 도시가스·개별난방·위생설비·주차장·옥상 태양광패널이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았으나, 현장에 전기세 미납 및 공급제한 안내문이 부착돼 있습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이며 최근 가격 추세가 -7.1%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 응찰가만 보지 말고 응찰가와 예상 미배당 보증금을 합친 총액을 최근 평균 210,000,000원·최신 거래 212,000,000원과 비교하세요.
- 당해세 확인. 법원과 압류기관을 통해 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일·전입일·확정일자·배당요구 및 보증금 230,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 현황 점유 확인. 임차권등기가 있어 현재 임차인의 실제 점유 여부는 단정할 수 없습니다. 현장조사로 점유자와 명도 필요성을 확인하세요.
- 전기 공급 상태. 전기세 미납 및 공급제한 안내문이 부착돼 있으므로 체납액과 공급 재개 조건을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 19세대 규모와 5회 유찰, 최근 하락 추세를 고려해 재매각 기간과 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세서·배당 추정·실거래 자료를 기준으로 하며, 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “74,056,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가만 보면 감정가의 33%, 최근 시세의 35.3%까지 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에는 낙찰대금 74,056,000원 외에 미배당 보증금 157,677,008원을 인수해 실질취득액이 231,733,008원이 됩니다.
이는 최근 12개월 평균 210,000,000원의 110.3%, 최신 실거래 212,000,000원의 109.3%입니다. 최근 가격 추세도 -7.1%이고 이미 5회 유찰됐습니다. 한 번 더 유찰돼 최저가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 총비용은 231,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 여기에 당해세가 있으면 인수액이 더 커질 가능성도 있습니다. 표면 최저가는 낮지만, 실질 가격은 최근 시세보다 높은 대항력 인수형 물건입니다.
