서울서부지방법원 2025타경51252. 대상은 마포월드컵제이스카이아파트의 주거용 아파트가 아니라 지1층 근린시설입니다. 감정 이용상태는 103호·104호·105호를 일괄해 근린생활시설 “Bbang Ssaem Coffee & Bakery”로 표시한 상태이며, 출입문에는 카페 오픈과 내부 수리 안내가 붙어 있었지만 내부 인테리어 공사는 중단된 것으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2024년 5월 3일 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원, 신청채권자의 청구액은 3,025,911,201원입니다. 이후 경매개시결정과 마포구·국의 압류 4건은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 세금이 당해세 등에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 광주은행의 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 523 마포월드컵제이스카이아파트 지1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 103호·104호·105호 일괄 근린생활시설 이용 |
| 현 소유자 | 홍동재 2분의 1 · 홍승재 2분의 1 (2025.01.30. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 3,830,000,000원 / 1,960,960,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 3,025,911,201원 |
| 말소기준 | 2024.05.03. 광주은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
2024년 5월 3일 광주은행 근저당이 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 지1층 104호·105호와 공동담보로 설정됐습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 마포구 압류 2건, 국 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
제공된 실거래는 마포월드컵제이스카이의 아파트 거래입니다. 거래면적은 49.61㎡~59.97㎡이고, 대상 자료의 면적 기준은 69.12㎡로 매칭되지 않습니다. 무엇보다 대상은 103호·104호·105호를 함께 사용하는 근린생활시설이므로 아파트 거래가를 근린시설의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 7 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 49.61㎡ | 4 | 767,000,000원 |
| 2026.05 | 49.61㎡ | 3 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 3 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 49.61㎡ | 13 | 780,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 5 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 7 | 873,000,000원 |
| 2025.08 | 49.61㎡ | 7 | 728,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 9 | 845,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 6 | 836,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 801,181,818원 |
아파트 실거래의 최근 12개월 평균은 801,181,818원, 최신 거래는 890,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 구간보다 -4.2% 낮은 흐름입니다. 현재 최저매각가는 이 최근 평균의 244.8%로 계산되지만, 이는 3개 근린시설 일괄물건과 개별 아파트를 비교한 값이므로 직접적인 고가·저가 판정에는 쓸 수 없습니다. 분명한 결론은 하나입니다. 이 아파트 실거래만으로 현재 최저가가 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,960,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,009,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,600,000,000원 | 1,938,950,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
광주은행은 채권최고액 기준 1,661,049,600원이 미배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 우선배당 대상이면 광주은행 배당액은 감소할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 검증 과제는 남는다
| 시나리오 | 매각가 | 광주은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,960,960,000원 | 1,938,950,400원 | 1,661,049,600원 |
| 4회 유찰 시 | 1,568,768,000원 | 1,550,680,320원 | 2,049,319,680원 |
| 5회 유찰 시 | 1,255,014,400원 | 1,240,064,256원 | 2,359,935,744원 |
유찰이 계속되면 최저가는 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 낮아진 가격 자체가 매력도를 보장하지는 않습니다. 호실 경계, 실제 전용면적과 대지권, 임대차·점유, 원상복구 또는 구획 복원 가능성, 근린시설 적정 시세가 확인되지 않으면 추가 유찰 뒤에도 가격 판단은 불완전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구청 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 동측 왕복 7차선 도로, 서측 폭 약 8m, 북측 폭 약 6m 도로와 각각 접합니다.
- 현황 층. 집합건축물대장상 지1층이나 서측과 북측 접면도로를 기준으로는 현황 지상 1층에 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.12.16., 승강기와 주차장 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 대로2류 접합, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 9,307,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트보다 임대수익·공실·업종·가시성·출입동선에 따라 가격 편차가 커 별도의 상가 수요 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 103호·104호·105호가 모두 매각대상에 포함되는지 매각물건명세서와 물건목록 원본을 대조하세요.
- 구분경계. 집합건축물대장·건축물현황도·분양도면·현장 실측으로 각 호실의 법적·물리적 경계를 확인하세요.
- 번호표시. 현장에 호실 번호와 경계표지가 없는 상태이므로 낙찰 후 구획 복원·표시가 가능한지 확인하세요.
- 점유·임대차. 카페·베이커리 표시와 공사 흔적의 실제 운영자, 점유원인, 보증금, 사업자등록, 상가건물 임대차현황을 조사하세요.
- 세금. 마포구 압류 2건과 국 압류 2건의 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 재계산하세요.
- 공동담보. 광주은행 근저당이 104호·105호와 공동담보인 점과 일괄매각 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 상가 시세. 아파트 실거래가가 아닌 인근 근린시설 매매사례·임대료·수익률·공실기간을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 특정 가능성이 먼저다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상 인수액도 0원이어서 등기만 보면 단순합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 구분건물의 경계 특정 곤란, 3개 호실 일괄 이용, 임대관계 미상, 세금압류 4건, 비교 가능한 근린시설 거래 부재가 동시에 남습니다.
감정가 3,830,000,000원에서 3회 유찰돼 1,960,960,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 제시된 최근 실거래는 아파트 거래이며, 최근 12개월 평균도 이전보다 4.2% 낮아진 흐름입니다. 대상 근린시설과 직접 비교할 수 없는 자료를 근거로 “감정가의 절반이니 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 권리는 조건부 합격, 물건 특정과 가격은 보류. 경계·점유·세금·상가 시세가 확인된 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 고난도 물건입니다.
