서울서부지방법원 2025타경51252. 본건은 마포월드컵제이스카이 지1층 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 103·104·105호를 일괄하여 근린생활시설인 “Bbang Ssaem Coffee & Bakery”로 표기된 상태이며, 출입문에는 카페 오픈 안내와 내부 수리중 안내가 붙어 있고 내부 인테리어 공사는 중단된 상태로 조사됐습니다. 집합건축물대장상 지1층이나 서측·북측 접면도로 기준으로는 현황 지상 1층에 소재합니다.
권리의 기준점은 2024.05.03 설정된 주식회사광주은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 마포구·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 권리보다 더 큰 확인 포인트가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 103·104·105호가 구분경계 없이 연달아 하나의 호실처럼 사용되고, 경계표지와 건물번호 표시도 없어 목적물의 경계를 정확하게 특정하기 곤란한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 523 마포월드컵제이스카이아파트 지1층103호 · 도로명 서울특별시 마포구 방울내로11길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 103·104·105호 일괄하여 근린생활시설로 이용 |
| 현재 소유자 | 홍동재 지분 2분의 1 · 홍승재 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,830,000,000원 / 1,255,014,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 3,025,911,201원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03 주식회사광주은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2021.12.16 |
① 권리·점유 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2024.05.03 주식회사광주은행 근저당권입니다. 2025.04.04 임의경매개시결정과 2025.09.04 마포구 압류 2건, 2025.10.01 국 압류 2건은 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당모델의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
2025.01.30 상속을 원인으로 홍동재·홍승재가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 등기는 2025.04.22 광주은행의 대위에 의해 이루어졌습니다. 경매개시결정 등기는 그보다 앞선 2025.04.04 접수되어 있습니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰이어도 ‘싸다’고 보기 어렵다
단지 실거래 자료에는 2025.07부터 2026.08까지 12건의 거래가 있습니다. 다만 거래 사례는 49.61㎡·59.95㎡·59.97㎡의 주거 실거래이고 본건은 근린생활시설이므로 직접적인 동일물건 시세가 아니라 참고자료로만 봐야 합니다. 그럼에도 현재 최저가가 이 참고가격보다 낮지 않다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 7 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 49.61㎡ | 4 | 767,000,000원 |
| 2026.05 | 49.61㎡ | 3 | 780,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 3 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.03 | 49.61㎡ | 13 | 780,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 5 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 49.61㎡ | 14 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 7 | 873,000,000원 |
| 2025.08 | 49.61㎡ | 7 | 728,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 9 | 845,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 801,888,888원 |
| 최신 거래 | 59.97㎡ | 4 | 850,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균 805,250,000원보다 최근 12개월 평균 801,888,888원과 최신 거래 850,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간의 가격 추세는 -1.6%입니다. 현재 최저가 1,255,014,000원은 최근 12개월 평균 대비 156.5%로 표시되어 있어, 5회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 1,255,014,000원 | 1,240,063,860원 | 2,359,936,140원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 1,004,011,200원 | 991,571,088원 | 2,608,428,912원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 803,208,960원 | 792,776,870원 | 2,807,223,130원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 현재 물건 역시 5회 유찰 상태이므로, 유찰 횟수 자체를 가격 안전마진으로 해석하기보다 본건 근린생활시설의 개별 가치와 경계·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,255,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,950,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,600,000,000원 | 1,240,063,860원 |
| 미배당 | - | 2,359,936,140원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
주식회사광주은행의 신청 청구액은 3,025,911,201원이고, 근저당권 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 현재 배당모델은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 매각대금만으로 전액 변제되지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건은 등기상 후순위이나, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 소재 마포구청 남측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철6호선 마포구청역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복7차선 도로, 서측 약 8m 내외, 북측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 현황 층. 집합건축물대장상 지1층이나 서측·북측 접면도로를 기준으로는 현황 지상 1층에 소재합니다.
- 시설 상태. 103·104·105호를 일괄하여 근린생활시설로 이용한 상태이며, 출입문에 카페 오픈 및 내부 수리중 안내가 있고 내부 인테리어 공사는 중단된 상태로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고, 대로2류와 접하며 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가 9,307,000원/㎡입니다.
- 환금성 확인. 본건은 주거가 아닌 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 주거 실거래만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103·104·105호 도면 대조. 매각물건명세서상 세 호실의 구분경계와 건물번호 표시가 불명확합니다. 등기·집합건축물대장·도면·현황을 직접 맞춰 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이고 카페 표기가 있습니다. 실제 점유자, 사업자등록, 점유 개시시점, 보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 현재 최저가 1,255,014,000원은 최근 12개월 주거 실거래 평균 801,888,888원의 156.5%입니다. 다만 용도가 서로 달라 주거 실거래를 본건 근린시설의 직접 시세로 사용해서도 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 가격 추세는 -1.6%입니다. 전체 평균 805,250,000원보다 최신 거래 850,000,000원과 최근 12개월 평균 801,888,888원을 우선 참고할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 마포구·국 압류 4건은 후순위로 소멸하지만, 당해세가 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 광주은행 근저당 미배당액 2,359,936,140원은 현재 배당모델상 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 현장 상태 확인. 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 조사됐으므로 실제 공사 진척, 시설물 귀속, 원상복구 또는 추가 공사 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·점유 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 = 저가”로 보기 어려운 사건
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.03 광주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 등기 밖에 있습니다.
현재 최저가 1,255,014,000원은 이미 5회 유찰된 가격이지만, 단지 최근 12개월 주거 실거래 평균 801,888,888원의 156.5%이고 최근 가격 흐름도 -1.6%입니다. 게다가 본건은 해당 주거 실거래와 직접 비교하기 어려운 근린생활시설이며, 103·104·105호가 하나의 공간처럼 연결되어 경계표지와 건물번호 표시가 없고 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 사건은 권리 인수액이 없다는 사실보다, 물건 경계·점유관계·근린시설 자체 가치가 실제 입찰 판단을 좌우하는 유형입니다. 감정가 3,830,000,000원에서 크게 낮아졌다는 숫자만으로 저가 매수라고 평가하기는 어렵고, 현재 자료만 놓고 보면 가격과 현황 모두 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
