서울서부지방법원 2025타경51253. 신촌로 1에 위치한 쓰리알유시티아파트 402호로, 건축물의 실제 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 12.08㎡이고, 방·거실·주방 1개와 욕실·화장실 1개 구조입니다. 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 진이랑 씨는 2021년 2월 19일 전입·점유를 시작했고 2021년 1월 25일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023년 11월 30일 서대문구 압류이므로, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
매각물건명세서에는 보증기관의 대위·승계 신고도 존재하지만, 이는 진이랑 씨의 보증금과 같은 채권을 승계한 중복 신고입니다. 따라서 보증금 170,000,000원을 두 번 더해 340,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 분석해야 할 보증금 원금도 170,000,000원 하나입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·원룸형) · 전용 12.08㎡ · 지상 12층 중 4층 |
| 이용상태 | 방·거실·주방 1 · 욕실·화장실 1 · 발코니 확장형 |
| 소유자 | 김윤명 (2021.02.19. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 33,554,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
말소기준권리는 2023.11.30. 서대문구 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 진이랑 씨의 전입·점유·확정일자와 주택임차권등기는 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 진이랑 | 170,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.02.19 | 우선변제 有 확정일자 2021.01.25 · 배당요구 2023.05.01 | 미배당 승계 현재 가정 137,449,972원 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 170,000,000원 진이랑 채권과 동일 | 대항력 승계 | 우선변제 승계 배당요구 2025.06.07 | 중복신고 별도 보증금 아님 |
② 시세 비교 — 7회 유찰에도 ‘싼 물건’이 아니다
동일 면적 12.08㎡의 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2022년 6월 154,500,000원, 다른 거래는 2021년 7월 190,000,000원이며, 평균은 172,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 12.08㎡ | 12 | 154,500,000원 |
| 2021.07 | 12.08㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 평균 | 12.08㎡ | 2건 | 172,250,000원 |
현재 회차 실질취득비용 171,003,972원은 실거래 평균의 99.3%로 평균과 사실상 같은 수준입니다. 더 중요한 최신 거래 154,500,000원과 비교하면 16,503,972원, 10.7% 높습니다. 실거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022년 6월이므로 현재 가격을 확정할 수는 없지만, 적어도 최저가 33,554,000원만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,003,972원 |
| 1. 임차인 진이랑 보증금 | 170,000,000원 | 32,550,028원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 170,000,000원 중 32,550,028원만 배당되고, 부족분 137,449,972원은 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 33,554,000원 | 137,449,972원 | 171,003,972원 |
| 8회 유찰 시 | 26,843,200원 | 144,039,978원 | 170,883,178원 |
| 9회 유찰 시 | 21,474,560원 | 149,311,982원 | 170,786,542원 |
8회·9회까지 추가 유찰돼도 실질취득 합계는 약 170,800,000원 수준입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 전환되므로, 유찰을 기다린다고 일반 물건처럼 취득가격이 크게 낮아지지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기상 건물명은 쓰리알유시티아파트지만, 건축물 현황과 실제 이용은 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용 12.08㎡의 소형 주거상품으로 방·거실·주방 1개와 욕실·화장실 1개로 이용됩니다.
- 입지. 동교동삼거리 동측에 접해 있고, 노선상가·업무시설·오피스텔·도시형생활주택이 혼재한 준주거지역 내 주상복합건물입니다.
- 교통. 지하철 2호선과 공항철도 환승역인 홍대입구역이 인근에 있고, 신촌로의 버스정류장도 이용할 수 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 2013.09.13. 사용승인된 지하 6층·지상 12층 철근콘크리트 건물이며, 개별난방·승강기·천장형 에어컨·CCTV·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 공실·체납. 관리사무소 탐문상 해당 호수는 1년 이상 공실이고 관리비 등이 체납된 상태입니다. 공실은 물리적 인도와 별개로 선순위 임차권 승계 위험을 없애지 않습니다.
- 환금성. 단지는 120세대이며 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 평균 유찰 8.4회와 매각률 0.0% 통계까지 감안하면 소형 원룸형의 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 총비용으로 판단. 현재 기준 총비용은 171,003,972원입니다. 입찰가만 낮춰 계산하지 말고 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 합산하세요.
- 임차보증금 잔액 재계산. 실제 매각가·집행비용·세금 배당에 따라 진이랑 씨 또는 승계 보증기관에 대한 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당순위를 다시 확인하세요.
- 보증기관 신고 중복 확인. 진이랑 씨와 시보증의 170,000,000원은 동일 채권입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않되, 현재 권리자가 누구인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 압류 관련 조세채권. 말소기준이 서대문구 압류인 만큼 체납세액과 법정기일, 배당순위가 실질 인수액 계산에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공실·열쇠·관리비. 1년 이상 공실과 관리비 체납이 탐문됐습니다. 현 점유 상태, 출입 가능 여부, 공용부분 관리비 승계 범위를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본이 2021년과 2022년 2건뿐입니다. 인근 동일 용도·동일 면적의 최신 매물과 임대수익을 추가 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 표기가 있으므로 경매 취득에 대한 실제 적용 여부와 이용 목적 제한을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “3,355만원짜리 물건이 아니다”
표면적인 최저매각가는 33,554,000원이고 감정가의 20.97%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득비용은 171,003,972원으로 최신 실거래 154,500,000원보다 높고, 평균 172,250,000원과는 거의 같습니다.
여기에 7회 유찰, 전용 12.08㎡ 원룸형, 제한적인 실거래 표본, 1년 이상 공실과 관리비 체납, 단지 경매 평균 8.4회 유찰이 겹칩니다. 권리관계의 핵심은 명확하지만, 명확한 만큼 인수 부담도 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않습니다. 이 물건은 입찰가 경쟁보다 선순위 임차보증금과 현재 시세를 정확히 대조하는 것이 우선입니다.
