서울서부지방법원 2025타경51253. 등기상 쓰리알유시티아파트 4층 402호이고, 집합건축물대장과 현황상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 160,000,000원에서 현재 최저가는 128,000,000원이며, 데이터상 9회 유찰 상태입니다. 전용 비교면적은 12.08㎡, 건물은 지하6층·지상12층 중 4층이며 2013.09.13 사용승인됐습니다.
이 사건의 핵심은 최저가보다 임차보증금 170,000,000원입니다. 진이랑의 전입·점유개시는 2021.02.19, 확정일자는 2021.01.25이고 주택임차권등기는 2023.05.01 접수됐습니다. 선언된 말소기준권리는 2023.11.30 서대문구 압류이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 원칙만 적용하면 현재 매각가에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51253 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 방/거실/주방1 · 욕실/화장실1 |
| 비교면적 / 층 | 12.08㎡ · 지상12층 중 4층 |
| 소유자 | 김윤명 · 2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.11.30 서대문구 압류입니다. 진이랑의 전입·점유개시일 2021.02.19가 앞서고 확정일자도 2021.01.25이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2024.04.01 주택도시보증공사 가압류와 2025.04.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 진이랑 | 2021.02.19 / 2021.01.25 | 170,000,000원 | 대항력우선변제확약 적용 |
| 주택도시보증공사 승계 | 2021.02.19 / 2021.01.25 | 170,000,000원 | 대위·승계중복신고 |
두 줄을 각각 170,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관 신고는 진이랑 보증금의 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 이 사건의 실제 임차인은 1명이고, 기준 보증금도 170,000,000원 하나입니다.
③ 시세 비교 — 1.28억은 비교거래보다 낮지만 표본 시점 확인이 필요
3RU-City 동일 면적 12.08㎡의 확인 거래는 2건입니다. 평균은 172,250,000원, 최신 거래는 2022.06의 154,500,000원이고, 현재 실질취득 128,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제공된 값의 74.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 12.08㎡ | 12 | 154,500,000원 |
| 2021.07 | 12.08㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 평균 | 12.08㎡ | 2건 | 172,250,000원 |
수치상으로는 실질취득 128,000,000원이 평균 172,250,000원과 최신 거래 154,500,000원보다 낮습니다. 다만 확인된 개별 거래월이 2021.07·2022.06이고 거래 수가 2건뿐이므로, 현재 시점의 시세를 그대로 대표한다고 단정하기에는 표본의 시간 간격이 큽니다. 특히 이 물건 자체가 이미 9회 유찰됐고 동일 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 8.7회이므로 환금성과 실제 수요를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 진이랑 보증금 · 우선변제 | 170,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 진이랑 보증금의 부족액은 44,592,000원입니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하므로, 이 금액은 매수인이 부담할 실질 인수액으로 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 44,592,000원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 69,833,600원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 · 51% | 81,920,000원 | 89,954,560원 | 실질 0원 |
대항력 포기 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 그 위험을 주택도시보증공사의 확약이 제거합니다. 따라서 가격 비교의 기준도 보증금 170,000,000원이 아니라 확약 적용 후 실질취득가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기 명칭은 쓰리알유시티아파트지만, 3층~12층의 건축물대장 용도와 현황은 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 입지. 동교동삼거리 동측, 노선상가·업무시설·도시형생활주택 등이 혼재한 준주거지역의 주상복합건물입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철2호선 및 공항철도 홍대입구역, 신촌로 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.
- 건물. 2013.09.13 사용승인, 철근콘크리트구조 지하6층·지상12층이며 개별난방·승강기·천정형 에어컨·CCTV·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 일부 토지는 건축법상 도로에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 공실·관리비. 상가관리사무소 탐문상 1년 이상 공실이며 관리비 등이 체납된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 실제 매각기일까지 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 진이랑과 보증기관 승계 신고는 동일 보증금 170,000,000원에 관한 것으로 실제 임차인은 1명입니다.
- 관리비 체납 확인. 공실 기간이 1년 이상으로 탐문됐으므로 관리사무소에서 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 원룸형 이용상태와 내부 상태, 장기 공실에 따른 수선 필요 여부를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래는 2021.07과 2022.06 두 건이므로 2026.09.29 입찰 전 현재 매매·임대 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 현재 최저가 할인율뿐 아니라 장기 유찰의 원인이 권리, 공실, 관리비, 수요 중 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약으로 실질 인수는 0원”
겉으로만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 128,000,000원보다 커 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 44,592,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 제공 자료에 따른 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득가는 현재 최저가인 128,000,000원으로 볼 수 있고, 이는 제공된 거래 평균 172,250,000원의 74.3%, 최신 확인 거래 154,500,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2건이고 최신 개별 거래가 2022.06이며, 이 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 여기에 1년 이상 공실과 관리비 체납 탐문까지 있어, 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 현재의 실제 시세·공실 상태·체납 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
