67,319,000원
서울서부지방법원 2025타경51272. 서울 은평구 구산동 현대아트빌 3층 303호로, 감정평가서상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다. 외형상으로는 감정가 321,000,000원짜리 물건의 최저가가 67,319,000원까지 떨어진 7회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 허재성은 2021.10.15. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.08.28. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
임차보증금은 280,000,000원이며, 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 65,707,258원만 우선배당될 것으로 계산됐습니다. 보증금 잔액 214,292,742원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가 67,319,000원에 낙찰받더라도 실제 부담은 67,319,000원 + 214,292,742원 = 281,611,742원입니다. 감정가보다 낮다는 사실만 확인될 뿐, 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 제3층 제303호 도로명: 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 44.4㎡ · 3층 303호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2019.09.02 · 총 12세대 |
| 소유자 | 장용준 (매매 원인일 2019.08.26, 소유권이전 접수 2020.09.03) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 67,319,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2023.08.28. 서대문세무서장의 국세 압류입니다. 이후 등기된 임차권·은평구 압류·은평세무서 압류·국민건강보험공단 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 허재성의 전입·점유일은 2021.10.15.로 말소기준권리보다 빠르므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 선행 대항력에 따라 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허재성 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 2021.09.03 | 280,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
허재성은 임대차계약일과 확정일자가 2021.09.03., 전입·점유일이 2021.10.15.이며, 2023.11.02. 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 한 것으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 사건의 실제 임차인은 1명이고 보증금은 280,000,000원 한 건만 계산해야 합니다.
③ 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 20.97% | 67,319,000원 | 214,292,742원 | 281,611,742원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% | 53,855,200원 | 227,514,194원 | 281,369,394원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13.42% | 43,084,160원 | 238,091,355원 | 281,175,515원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,319,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,611,742원 |
| 1. 임차인 허재성 보증금 | 280,000,000원 | 65,707,258원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 임차인 보증금 중 65,707,258원이 배당되고, 214,292,742원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있으며, 이 경우 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액은 현재 예상보다 커질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 구산역(6호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.09.02이며 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 경사지를 조성한 장방형 토지로 서측 약 8미터 도로와 접하며, 토지이용계획확인서상 도로(사도)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.6회, 낙찰률은 0%로 표시돼 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 응찰가에 예상 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 회차 실질취득은 281,611,742원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있으므로 교부청구액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당은 인수액을 늘릴 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.24. 민간임대주택등기가 있으므로 매각조건과 말소촉탁 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 인근 다세대주택의 최근 거래·매물·전세가를 실질취득 281,611,742원과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 내부 상태, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 사도·관리비 확인. 도로(사도) 접함의 이용관계와 미납 관리비·공용부분 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,731만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가의 20.97%까지 내려온 7회 유찰 물건이지만, 할인 폭의 대부분은 임차인 보증금 인수액으로 되돌아옵니다. 현재 회차에서 낙찰대금은 67,319,000원이지만, 임차인 미배당 잔액 214,292,742원을 더한 실질취득은 281,611,742원입니다. 다음 회차로 내려가더라도 인수액이 증가해 총부담은 약 2.81억원대로 유지됩니다.
따라서 이 물건의 핵심 질문은 “최저가가 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “보증금 인수를 포함한 약 2.81억원이 실제 시세보다 낮은가”입니다. 현재 자료에는 이를 입증할 실거래가가 없고, 12세대 규모·평균 8.6회 유찰·낙찰률 0%라는 환금성 지표도 보수적입니다. 권리구조는 명확하지만 부담은 크고, 가격 판단 자료는 부족한 인수형 경매입니다.
