256,800,000원
서울서부지방법원 2025타경51272. 은평구 구산동 현대아트빌 3층 303호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만 보는 것이 아니라, 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약까지 함께 읽는 것입니다. 임차권자 허재성의 보증금은 280,000,000원이고 전입일은 2021.10.15, 확정일자는 2021.09.03입니다. 말소기준인 2023.08.28 압류보다 전입이 앞서 원래는 대항력 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 256,800,000원 기준 배당표에서는 집행비용 4,395,200원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 252,404,800원이 배당되어 27,595,200원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 부족액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 허재성)가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51272 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 3층303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 대상 면적 | 44.4㎡ |
| 소유자 | 장용준 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.08.28 국 압류입니다. 이후의 은평구 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 2025.04.04 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 2023.11.02 설정됐지만, 임차인의 실제 전입은 2021.10.15로 말소기준권리보다 빠르기 때문에 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 취급하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허재성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 2021.09.03 | 280,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 후 인수 0 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 81.5%
현대아트빌(177-79)은 총 12세대이고 사용승인일은 2019.09.02입니다. 대상 면적 44.4㎡와 일치하는 최근 거래는 2026.09 한 건으로, 2층이 315,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 해당 1건의 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 44.4㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.4㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
현재 최저가 256,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 315,000,000원의 81.5%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 256,800,000원이므로, 이 사건은 “최저가는 낮지만 보증금 인수 때문에 실제론 비싸다”는 유형이 아닙니다. 다만 최근 12개월 실거래 표본이 1건뿐이어서 315,000,000원을 넓은 시세 구간의 확정값처럼 해석하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,200원 |
| 1. 임차인 허재성 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 252,404,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 임차보증금 부족분은 27,595,200원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 이 금액은 매수인의 실질 인수로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당 순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 부족분과 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 256,800,000원 | 27,595,200원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 205,440,000원 | 78,236,160원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 164,352,000원 | 118,748,928원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인이 부담하는 구조입니다. 그러나 본건은 동일 임차인에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교 역시 임차보증금 280,000,000원으로 고정하는 것이 아니라 각 회차의 실제 매각가를 실질취득액으로 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근으로 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 구산역(6호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.09.02이며 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 8미터 내외의 도로와 접하고, 토지이용계획확인서상 도로(사도)에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 338.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,806,000원/㎡이며 급경사의 가로장방형 토지입니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 10.2회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 최근 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 매각기일까지 동일하게 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 허재성 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 별개의 보증금으로 더하지 마십시오.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 내부 상태, 점유·명도, 금융조달, 다세대 환금성 등 반복 유찰 사유를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건이므로 315,000,000원을 단독 기준가격으로 고정하지 말고 개별 층·상태를 대조해야 합니다.
- 도로·규제 확인. 사도 접함과 토지이용계획상의 각종 제한사항은 입찰 전 관련 기관 자료와 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있는 임차인”보다 확약의 효력이 핵심
이 사건을 보증금 280,000,000원짜리 대항력 임차인이 있는 물건으로만 보면 현재 최저가 256,800,000원에 27,595,200원을 추가 인수하는 것으로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시적으로 확약했고, 전액을 변제받지 못해도 말소하겠다는 내용까지 들어 있습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 256,800,000원입니다.
가격만 보면 2026.09 동일 면적 실거래 315,000,000원의 81.5%로 낮습니다. 다만 해당 실거래는 1건뿐이고, 이 물건은 이미 9회 유찰됐으며 단지 경매 통계도 평균 10.2회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 본건은 확약으로 권리 인수 문제는 상당 부분 정리됐지만, 반복 유찰 원인과 환금성을 반드시 따로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
