96,338,000원
서울서부지방법원 2025타경51310. 마포구 성산동 성산지오 5층 501호, 전용 20.04㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 294,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 96,338,000원까지 내려온 고할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 박희연은 2021.10.05 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류일 2022.07.18보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.10.12에 이뤄졌지만, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 최저가 96,338,000원이 아니라 292,134,084원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4, 성산지오 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 20.04㎡ · 지하 1층·지상 6층 건물 중 5층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2021.06.30 준공 · 총 24세대 |
| 소유자 | 박준 (2021.10.08 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 96,338,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 먼저 봐야 할 선순위 임차인
말소기준은 2022.07.18 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.11.15 설정된 배기흥 근저당권 345,000,000원은 2021.11.22 이미 말소돼 현재 인수권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희연 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.10.05 2021.10.05 | 290,000,000원 | 2023.10.12 신청 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
실제 임차인은 박희연 1명이며 보증금은 290,000,000원 한 건입니다. 배당표에 기재된 주택도시보증공사의 가압류·신청채권은 채권자 배당항목으로, 임차인 수나 임차보증금에 더해 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 35.0%, 실질취득은 106.2%
성산지오 전용 18.91~20.04㎡ 실거래는 2021년 2건입니다. 평균 거래가는 275,000,000원, 최신 거래는 2021.10의 290,000,000원입니다. 거래 표본이 2건으로 제한적이므로 최저가 할인율보다 실질취득액과 개별 거래가격을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 20.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 18.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
최저가 96,338,000원만 실거래 평균과 비교하면 35.0%이지만, 이는 인수액을 제외한 착시입니다. 실질취득 292,134,084원은 실거래 평균 275,000,000원보다 17,134,084원 높고 106.2%에 해당합니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 2,134,084원 높은 100.7%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 저가 매수로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,134,084원 |
| 1. 임차인 박희연 보증금 | 290,000,000원 | 94,203,916원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박희연은 보증금 290,000,000원 중 94,203,916원을 배당받고, 195,796,084원이 미배당됩니다. 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 33% | 96,338,000원 | 195,796,084원 | 292,134,084원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 77,070,400원 | 214,716,867원 | 291,787,267원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 61,656,320원 | 229,853,494원 | 291,509,814원 |
최저가가 96,338,000원에서 77,070,400원, 61,656,320원으로 내려가도 매수인 인수액은 195,796,084원에서 214,716,867원, 229,853,494원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 291,509,814원~292,134,084원으로 거의 고정됩니다. 추가 유찰만으로 시세 차익이 커지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 망원역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측 약 5m, 북서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 공시지가는 5,647,000원/㎡입니다.
- 현황 주의. 점유자의 폐문부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도·동일 건물 평가사례 등을 참고해 평가됐으며 실제 사항과 다를 수 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총취득원가로 판단. 입찰가에 미배당 임차보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 현재 회차 인수액 확인. 최저가 96,338,000원 기준 예상 인수액은 195,796,084원, 실질취득은 292,134,084원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회 유찰 시에도 실질취득은 291,509,814원으로 실거래 평균 275,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 임차보증금 잔액 인수와 주택 인도는 연결될 수 있으므로 배당·인수·명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 점유자, 내부 상태와 호실 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당순위 변동 요소를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “96,338,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건의 최저가는 감정가의 33%인 96,338,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 여기서 끝나지 않습니다. 대항력 임차인 박희연의 보증금 290,000,000원 중 배당되지 않는 195,796,084원을 인수하면 총취득액은 292,134,084원이 됩니다.
이는 실거래 2건 평균 275,000,000원의 106.2%, 최신 거래 290,000,000원의 100.7%입니다. 5회 유찰이라는 숫자와 67% 할인율은 강해 보이지만, 인수금까지 반영한 가격은 최근 확인되는 실거래 수준보다 낮지 않습니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어 총취득액은 약 291,500,000원~292,100,000원에 머뭅니다. 최저가는 급락했지만 실질취득은 고정된 물건입니다. 권리 계산은 명확하되, 가격 메리트는 부족합니다.
