서울서부지방법원 2025타경51310. 마포구 성산동 성산지오 5층 501호, 전용 20.04㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”과 달리 확약서가 인수 구조를 바꾼 사건이라는 점입니다. 임차인 박희연은 2021.10.05. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2022.07.18. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 290,000,000원으로 현재 최저가 235,200,000원을 초과합니다.
확약이 없었다면 매각대금에서 집행비용 4,092,800원을 먼저 뺀 뒤 임차인에게 231,107,200원이 배당되고, 미배당 보증금 58,892,800원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그 경우 최저가가 낮아져도 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 박희연의 보증금반환채권 승계인으로서 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층 501호 · 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 20.04㎡ · 지하 1층·지상 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박준 · 2021.10.05. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 준공 / 세대수 | 2021.06.30. · 24세대 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 실질 0원
말소기준권리는 2022.07.18. 국민건강보험공단 압류입니다. 2021.11.15. 설정된 배기흥 근저당권은 2021.11.22. 이미 말소됐기 때문에 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 채권 승계인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박희연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.05. / 2021.10.05. | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 박희연 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 박희연의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로 기재되어 있으므로, 보증금 290,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약이 없다면 대항력 있는 보증금 290,000,000원이 최저가보다 커서 실질취득을 단순 최저가로 비교하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차보증금의 잔존청구권 포기 확약이 있으므로 실질취득액은 235,200,000원으로 계산합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 20.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 18.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
실거래 비교 평균은 275,000,000원, 최신 확인 거래는 2021.10. 290,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 235,200,000원은 실거래 비교 평균의 85.5%입니다. 다만 확인 가능한 실거래 표본이 2건이고 거래시점도 2021년이므로, 2026.09.29. 입찰가격 판단에서는 이 숫자만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 박희연 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 박희연 보증금 중 58,892,800원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 20.04㎡입니다.
- 입지. 성서초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 망원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 승강기·주차장·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 5m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지면적 479.0㎡, 공시지가 5,647,000원/㎡이며 완경사의 사다리형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 점유자 폐문부재로 외부관찰·주위탐문·건축물현황도와 동일 건물 평가사례 등을 참고해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 박희연 명의 주택임차권등기가 매각 후 확약 취지에 따라 말소되는 절차를 원본 서류와 함께 확인하세요.
- 룰상 인수액 구분. 배당표상 미배당액은 58,892,800원이지만, 본건은 확약 때문에 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
- 실거래 시점. 비교 가능한 거래가 2021년 2건이므로 현재 시세 판단을 위해 입찰 전 주변 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 이유 확인. 반복 유찰 원인이 권리 외에 물건 상태·수요·가격·점유 문제 등에 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 235,200,000원이므로, 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 58,892,800원을 보여줍니다. 하지만 이 사건의 핵심 문서는 2026.06.26.자 확약서입니다. 신청채권자이자 보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 가격 비교 기준도 290,000,000원이 아니라 실질취득 235,200,000원으로 바뀝니다. 이는 실거래 비교 평균 275,000,000원의 85.5%입니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 거래시점이 2021년에 집중돼 있으며, 본건은 이미 7회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 확약서의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 현재 시장에서 235,200,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지 다시 검증하는 것입니다.
