서울서부지방법원 2025타경51345. 은평구 녹번동 마하나임 9층 902호로, 감정 이용상태는 거실1·방1·주방1·욕실 및 화장실1·발코니를 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 감정가 223,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 142,720,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 2020.09.24. 전입한 김만호가 조사됐고 말소기준인 2024.09.02. 압류보다 전입이 빠릅니다.
감정평가 과정에서는 보증금 199,500,000원의 전세 임대 중인 것으로 탐문됐으나, 임대차계약서 등 상세 서류는 확인되지 않았습니다. 김만호는 동시에 청구액 199,500,000원의 강제경매 신청채권자로 등기돼 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하고 탐문 보증금과 청구액도 같아 보증금 반환채권에 기초한 경매일 가능성이 있으나, 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 제기된 상태이므로 원본 서류 확인 없이는 어느 쪽도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) · 거실1·방1·주방1·욕실/화장실1·발코니 |
| 전용 / 층 | 28.27㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 강점순 (단독소유) |
| 사용승인 | 2020.08.06. |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 142,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김만호 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
등기부상 말소기준권리는 2024.09.02. 금천구의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김만호의 전입일은 2020.09.24.로 말소기준보다 빠릅니다. 점유와 주민등록이 유효하게 유지되고 실제 임대차가 인정된다면 선순위 대항력 임차인으로 남을 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 ‘진위와 배당’이 먼저다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김만호 | 902호 | 2020.09.24. | 199,500,000원 탐문 금액 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 미배당 승계 가능 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권은 판단할 수 없습니다. 전입일만으로 임대차의 진정성, 점유 지속 여부, 확정일자 및 배당요구를 모두 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 1.43억이 아니라 2.02억과 비교
마하나임의 확인된 거래는 2023.09. 거래 1건입니다. 거래금액은 220,000,000원이지만 전용면적은 24.61㎡로, 본건 28.27㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점도 매각기일보다 앞서 있고 표본이 1건뿐이므로 이를 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10층 | 220,000,000원 | 본건 28.27㎡와 면적 불일치 |
현재 최저가 142,720,000원은 이 거래금액의 64.9%지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 202,298,080원입니다. 실질취득가는 확인된 거래 220,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 면적이 다르므로 확실한 시세차익으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,798,080원 | - |
| 1. 경매신청채권 · 김만호 | 199,500,000원 | 139,921,920원 | 59,578,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 표의 미배당액은 신청채권 부족액이며, 이것이 매수인 인수액이 되는지는 김만호의 채권이 실제 임차보증금 반환채권인지, 대항력이 유지되는지에 따라 결정됩니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 김만호 배당 | 미배당 | 인수 반영 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 59,578,080원 | 202,298,080원 |
| 3회 유찰 시 | 114,176,000원 | 111,777,536원 | 87,722,464원 | 201,898,464원 |
| 4회 유찰 시 | 91,340,800원 | 89,296,666원 | 110,203,334원 | 201,544,134원 |
유찰되어 최저가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득액은 약 2억원 수준에 머뭅니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 대항력 인수가 확정되는 구조라면 다음 회차를 기다리는 것만으로 총취득비용이 크게 낮아지지 않습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 거실1·방1·주방1·욕실 및 화장실1·발코니로 이용 중입니다.
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근의 준주거지역으로 단독주택·다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 6호선 응암역과 진흥로 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.08.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·CCTV·주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 집합건물이고 확인된 거래가 1건뿐이어서 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 계약 당사자·계약일·보증금·특약·갱신 여부를 확인하고 소유권 변동 시점과 대조하세요.
- 보증금 지급 증빙. 199,500,000원이 실제 지급됐는지 계좌이체 내역과 자금 출처를 확인하세요.
- 점유·주민등록 유지. 2020.09.24. 전입 이후 현재까지 점유와 주민등록이 단절되지 않았는지 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수 범위가 달라질 수 있습니다.
- 경매 채권 원인. 김만호의 199,500,000원 청구가 임차보증금 반환채권인지 판결문·집행권원으로 확인하세요.
- 관계인 여부. 임차인과 소유자·종전 소유자 사이의 가족·사업·금전 관계를 확인해 가장임차 가능성을 검토하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대사업자 등록 상태와 임대의무 관련 서류를 관할기관에 확인하세요.
- 체납액. 당해세·건강보험료·관리비와 공용부분 체납 승계 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·확정일자 자료를 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 임차인 1명이 더 중요하다
이 사건은 감정가 223,000,000원에서 최저가 142,720,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 전입 임차인의 보증금이 199,500,000원으로 탐문됐고, 현재 회차에서 채권 미배당액도 59,578,080원입니다. 임대차와 대항력이 유효하면 실질취득은 202,298,080원으로 올라갑니다.
반대로 임대차가 허위이거나 대항력이 부정된다면 인수위험은 크게 낮아질 수 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하고 보증금 탐문액과 청구액도 같다는 사실은 양쪽 가능성을 모두 열어 둡니다. 따라서 결론은 가격보다 사실관계 확인이 먼저입니다. 임차보증금 반환채권의 실재와 대항력을 확인하지 못한 상태에서는 입찰 보류가 합리적입니다.
