서울서부지방법원 2025타경51345. 은평구 녹번동 마하나임 9층 902호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)으로 거실1·방1·주방1·욕실/화장실1·발코니 형태입니다. 2020.08.06 사용승인된 11층 건물의 9층 물건이며, 분석 대상 면적은 28.27㎡입니다.
등기상 말소기준은 2024.09.02 금천구 압류입니다. 이후 2025.05.01 강제경매개시결정과 2025.05.12 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 훨씬 앞선 2020.09.24 전입자 김만호가 확인되고, 2021.05.13에는 민간임대주택등기도 들어와 있어 단순히 “후순위 권리 소멸 = 인수 0원”으로 끝낼 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔(주거용) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 11층 건물 중 9층 · 분석 대상 면적 28.27㎡ · 2020.08.06 사용승인 |
| 소유자 | 강점순 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 91,341,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김만호 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2024.09.02 금천구 압류입니다. 그런데 김만호의 전입일은 2020.09.24로 약 4년 빠릅니다. 전입 순서만 보면 선순위이지만, 보증금 관련 서류와 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만호 | 902호 | 2020.09.24 | 199,500,000원 감정평가 탐문 · 서류 미확인 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
② 가격 비교 — 41.5% 숫자만 보면 오판할 수 있다
마하나임에서 확인된 비교 실거래는 2023.09 거래 1건으로, 전용 24.61㎡·10층· 220,000,000원입니다. 분석 대상 면적 28.27㎡와 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일평형 비교는 어렵습니다.
| 구분 | 유찰 | 명목 매각가 | 대항력 인정 시 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 4회 | 91,341,000원 | 실질취득 약 199,500,000원 수준 가능 |
| 5회 유찰 시 | 5회 | 73,072,800원 | 실질취득 약 199,500,000원 수준 가능 |
| 6회 유찰 시 | 6회 | 58,458,240원 | 실질취득 약 199,500,000원 수준 가능 |
현재 최저가는 비교 거래 220,000,000원의 41.5%로 표시됩니다. 하지만 선순위 임차보증금 승계 가능성이 해소되지 않은 상태에서는 이 41.5%를 곧바로 가격 할인율로 해석할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 경우 비교해야 할 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 약 199,500,000원입니다. 게다가 실거래 표본도 2023.09의 1건이고 대상 면적과 일치하지 않아, 이 자료만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,341,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,044,138원 |
| 2. 경매개시결정 · 김만호 | 199,500,000원 | 89,296,862원 |
| 미배당 | - | 110,203,138원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 199,500,000원 중 89,296,862원이 배당되고 110,203,138원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 다만 김만호의 채권이 실제 임차보증금 반환채권이고 대항력이 인정된다면, 미배당 보증금의 승계 여부를 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근의 준주거지역으로 단독주택, 다세대주택, 업무시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 6호선 응암역과 진흥로 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 거실1·방1·주방1·욕실/화장실1·발코니를 이용하고 있습니다.
- 건물. 2020.08.06 사용승인, 철근콘크리트구조 11층 건물이며 1층에는 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규모. 마하나임은 12세대로 집계돼 있고, 건축물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 등재된 주상복합 형태입니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 공시지가 3,800,000원/㎡, 토지면적 158.3㎡입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김만호 임대차계약서 확인. 전입일 2020.09.24, 탐문 보증금 199,500,000원의 실제 계약관계와 점유 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 자료만으로 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 내역이 실질 인수액 판단을 바꿀 수 있습니다.
- 채권 성격 확인. 임차인 김만호와 경매 신청채권자 김만호가 동일하게 기재되고 청구액도 199,500,000원입니다. 임차보증금 반환채권인지 관계인 채권인지 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 비교 거래의 한계. 확인된 실거래는 2023.09, 24.61㎡, 10층, 220,000,000원 1건이며 분석 대상 면적 28.27㎡와 일치하지 않습니다.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.09.29입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “91,341,000원”보다 “199,500,000원”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 91,341,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 223,000,000원이나 비교 실거래 220,000,000원에 비해 큰 폭으로 낮아 보입니다. 하지만 선순위 전입자 김만호의 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 그 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
김만호는 2020.09.24 전입했고 말소기준은 2024.09.02입니다. 감정평가 탐문상 보증금은 199,500,000원이며, 신청채권액도 199,500,000원입니다. 대항력이 인정되고 이 보증금의 미배당 부분이 매수인에게 승계된다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 약 199,500,000원 수준으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 반대로 임차관계가 부인되거나 승계가 발생하지 않는다는 점이 확인된다면 분석은 크게 달라집니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
