/ 368,640,000원
서울서부지방법원 2025타경51364. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 5층 512호입니다. 감정평가상 이용 상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이며, 지상 12층·지하 4층 건물의 5층에 위치합니다. 사용승인일은 2006.01.20입니다. 명칭만 보고 일반 공동주택이나 아파트와 같은 가격·임대·대출 구조를 적용하면 안 되는 물건입니다.
현재 최저매각가는 감정가 900,000,000원의 40.96%인 368,640,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만 이미 네 차례 응찰자를 찾지 못했습니다. 동일 용도 실거래가 확인되지 않는 상황에서는 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 노인복지시설이라는 용도, 실제 운영·사용 가능성, 금융조달과 재매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 제5층 제512호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) · 지상 12층·지하 4층 중 5층 |
| 소유자 | 최경희 (2020.04.27. 거래가 244,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 368,640,000원 (4회 유찰, 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈교대(변경 전 주식회사 오케이대부캐피탈삼성) / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 공부상 차이 / 위반 | 해당사항 없음 / 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 원본 교차확인은 필요
말소기준권리는 2023.11.03. 접수된 주식회사오케이대부캐피탈삼성의 근저당권 45,000,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 전세권 3,000,000원과 2025.06.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 최우선변제 여부는 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 · 512호 | 2023.11.17 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 임차보증금이 확인되더라도 대항력에 의한 매수인 승계는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 이는 매수인의 인수액보다 채권자·소유자에게 돌아갈 배당금에 영향을 줄 수 있는 항목입니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 40.96%를 시세 할인으로 착각하지 말 것
현재 회차 최저가는 368,640,000원이며, 한 차례 더 유찰되면 294,912,000원, 여섯 번째 유찰 구간에서는 235,929,600원으로 제시됩니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 어느 회차에서도 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 368,640,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 294,912,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 235,929,600원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 368,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,960,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 314,679,040원 |
현재 최저가 가정에서는 배당표에 반영된 채권 48,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 단독·다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설과 공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지상 12층·지하 4층 건물로 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위생·급배수·도시가스·소화·지하주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 현재 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 주거용 아파트를 전제로 한 임대료·담보대출·전매 가능성을 그대로 적용할 수 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 남동측 세로에 접합니다. 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 ㎡당 3,080,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력이 확인됩니다. 용도 특수성과 실제 이용 조건을 해소하지 못하면 최저가가 더 낮아져도 재매각 위험은 남을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 건축물대장·집합건축물대장·관리규약을 통해 512호의 허용 용도와 주거 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 운영 조건. 노인복지시설로서 필요한 인허가, 운영 주체, 공용시설 이용조건과 관리규약상 제한을 확인하세요.
- 실거래 조사. 아파트 거래가가 아니라 같은 건물 또는 유사 노인복지시설의 실제 거래·임대·공실 사례를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 임차관계. 이은영의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 범위를 확인하세요. 대항력은 없지만 최우선변제 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고의 진행·종결 여부와 법원경매 사이의 관계를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 을구 3번 근저당권과 2025.12.12. 근저당권이전 등기의 현재 존속 여부, 말소기준권리 순위를 최신 등기부 원본으로 재검토하세요.
- 명도. 실제 점유자 이은영과 시설 운영 여부를 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도 협의에 필요한 비용과 기간을 반영하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 시설 운영 관련 미납금이 있는지 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 대출 가능성. 일반 주거용 담보대출이 아니라 해당 집합건물의 공부상 용도를 기준으로 금융기관의 담보 인정 여부와 한도를 사전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
제시된 권리 구조만 보면 말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인 1명이 있을 뿐이고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험이 임차보증금 승계에 있는 사건은 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 교육연구 및 복지시설, 그중 노인복지시설로 이용되는 집합건물이고 이미 4회 유찰됐습니다. 동일 용도 실거래 없이 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 공매공고와 근저당권 관련 등기 이력을 원본으로 정리하고, 허용 용도·대출·운영·재매각 가능성을 검증한 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 용도와 환금성은 보수적으로 볼 사건입니다.
