서울동부지방법원 2025타경51465. 강동구 둔촌동 한울둔촌베아체 7층 703호, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이창학은 2021.09.24. 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 수협은행 근저당 3건은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2025.05.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 2022.05.13. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.09.11. 임차권등기까지 마친 조웅희의 보증금 320,000,000원이었습니다.
원래 이 구조에서 현재 회차 최저가 261,600,000원으로 매각되면 집행비용 4,462,400원을 제외한 257,137,600원이 조웅희에게 배당되고, 62,862,400원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되는 계산입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이었습니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층 703호 · 양재대로102길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 제7층 제703호 |
| 소유자 | 이창학 · 2021.09.24. 소유권 취득 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 261,600,000원 (3회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 6,115,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 주된 위험 해소
말소기준보다 앞선 조웅희의 임차권은 등기상 매수인 인수 대상으로 잡힙니다. 임대차계약일은 2022.04.28., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.05.13., 임차보증금은 320,000,000원입니다. 2023.09.11. 임차권등기명령으로 주택임차권 등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다.
임차인 현황 — 실제 기재 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조웅희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 2022.05.13 / 2022.05.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 공사 | 주거 | 미상 | 2022.05.13 / 2022.05.13 | 가능·미상 | 배당요구 | 미상 |
* 조웅희의 룰상 미배당 인수액은 현재 회차 62,862,400원이나, 2026.06.26. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 조웅희 임차권에만 적용합니다.
② 회차별 구조 — 낙찰가가 내려갈수록 원래 인수액은 증가
확약이 없었다면 이 물건은 최저가가 내려갈수록 조웅희 보증금의 미배당 부분이 커져, 낮아진 낙찰가만큼의 가격 이점이 그대로 매수인에게 남지 않는 구조였습니다. 현재 회차에서 룰상 인수액은 62,862,400원, 4회 유찰 시에는 114,449,920원, 5회 유찰 시에는 155,719,936원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 261,600,000원 | 62,862,400원 | 조웅희 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 209,280,000원 | 114,449,920원 | 조웅희 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 167,424,000원 | 155,719,936원 | 조웅희 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 261,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,462,400원 |
| 1. 임차인 조웅희 보증금 · 우선변제 | 320,000,000원 | 257,137,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조웅희 보증금 부족분은 62,862,400원입니다. 다만 확약서에 따라 이 부족분을 이유로 대항력을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로 조웅희에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 공사의 보증금은 미상이라 별도 금액으로 정량화하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건 내 7층 703호입니다.
- 입지. 강동세무서 남동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역·둔촌동역·길동역과 버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 10M, 동측 약 7M 이내 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방·엘리베이터 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 확약의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 조웅희 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 공사 기재 확인. 보증금이 미상인 공사의 법적 지위와 실제 보증금, 조웅희와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 조웅희는 확약 반영 시 인수 0원*이지만 공사 관련 부담이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.09.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 327,000,000원 대비 최저가 261,600,000원이라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 않습니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·우선변제·신청채권자 배당 순서와 공사 관련 권리를 매각물건명세서 및 배당자료 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 강력하지만, 적용 범위를 넘겨 해석하면 안 된다
이 물건은 처음 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 261,600,000원에 낙찰받아도 62,862,400원을 추가로 떠안는 인수형입니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 조웅희는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 조웅희 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 기재된 공사는 같은 2022.05.13. 전입·확정일자를 갖고 배당요구도 했으나 보증금이 미상이고, 조웅희 확약이 이 기재까지 해소한다고 볼 근거는 없습니다. 게다가 이미 3회 유찰된 오피스텔이고 시세 비교자료도 없습니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 별도 미상임차 위험 확인 전에는 완전한 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 최저가가 내려왔다는 사실보다 확약의 정확한 적용범위와 공사 기재의 실체 확인이 이 사건의 핵심입니다.
