서울서부지방법원 2025타경51373. 서울 서대문구 연희동 블레어빌 102동 203호, 전용 50.11㎡의 다세대주택입니다. 감정가 524,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 268,288,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 감정가 대비 반값 물건으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 임원준은 2019.07.22. 전입·점유를 시작했고 2019.06.27. 확정일자를 갖췄으며, 2021.08.17. 보증금 375,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
말소기준으로 계산된 2025.04.25. 강제경매개시결정보다 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 48-11 블레어빌 제102동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.11㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.04.23. / 블레어빌 28세대 |
| 현재 소유자 | 박상웅 (2022.09.15. 공매 원인, 2022.10.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 268,288,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
등기부에는 2018년 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,148,000,000원 근저당권과 수협은행 신탁등기가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 을구 3번 임원준의 주택임차권입니다. 보증금은 375,000,000원이고 전유부분 전부를 대상으로 하며, 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 기준일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 임원준 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 375,000,000원 | 계약 2019.06.25. 확정 2019.06.27. 전입·점유 2019.07.22. 배당요구 2021.08.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 표면 최저가가 크게 낮아져도 총 취득부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 268,288,000원 | 111,268,032원 | 379,556,032원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 214,630,400원 | 164,174,426원 | 378,804,826원 |
| 5회 유찰 시 감정가 32.77% | 171,704,320원 | 206,499,540원 | 378,203,860원 |
5회 유찰 시 표면 낙찰가는 171,704,320원까지 내려가지만 인수액은 206,499,540원으로 증가해 실질취득은 378,203,860원입니다. 결국 이 사건은 유찰 횟수보다 약 378,000,000원~379,000,000원대의 총 취득부담이 시장가보다 충분히 낮은지를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 57.1%가 아니라 실질취득 80.8%
블레어빌의 확인 거래는 2건입니다. 대상 면적과 일치하는 50.11㎡ 거래는 2023.11. 3층 470,000,000원이며, 다른 거래는 2022.05. 46.07㎡ 4층 477,000,000원입니다. 전체 평균은 473,500,000원, 데이터상 최근 지표와 최신 거래는 470,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 50.11㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.05 | 46.07㎡ | 4 | 477,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 473,500,000원 |
최저가 268,288,000원은 최근 지표 470,000,000원의 57.1%지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 착시입니다. 현재 실질취득 379,556,032원은 최근 지표의 80.8%이고 금액 차이는 90,443,968원입니다. 실질취득 기준으로는 시세 지표 아래에 있지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 최신 표시 거래월이 2023.11.이며, 최근 거래 추세도 -1.5%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 거래가를 그대로 현재 매도가격으로 단정해 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,556,032원 |
| 1. 임차인 임원준 보증금 | 375,000,000원 | 263,731,968원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 111,268,032원 |
배당 시나리오상 매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 375,000,000원 중 미배당액 111,268,032원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울연희초등학교 남측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·대학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물입니다. 승강기·위생·급배수·화재탐지설비와 도시가스난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 7미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,038,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내부 이용상황은 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 자금계획에 포함. 현재 회차 예상 인수액 111,268,032원을 낙찰대금과 별도로 준비해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 378,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·확정일자·점유·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사서 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.09.15. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 관련 공매 진행과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인 거래는 2건이고 최신 표시 거래가 2023.11.이므로 인근 중개업소 매물과 최근 계약 사례를 추가 조사해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세·체납 관리비·취득세·명도비용은 배당표와 실질취득 계산에 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로”
이 사건의 표면 최저가는 268,288,000원이지만 실제 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 임원준의 대항력 있는 보증금 중 111,268,032원이 남아 매수인에게 넘어오므로 현재 실질취득은 379,556,032원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총액은 378,000,000원대에 유지됩니다.
실질취득은 데이터상 최근 거래 지표 470,000,000원의 80.8%로 가격 차이가 있지만, 최근 거래 추세는 -1.5%이고 거래 표본은 2건뿐입니다. 또한 3회 유찰, 28세대, 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 부담이 겹칩니다. 결론은 표면 가격은 무시하고 실질취득으로만 판단할 것, 그리고 대항력 임차권의 인수 범위와 현재 시세를 원본·현장에서 다시 검증할 것입니다.
