서울서부지방법원 2025타경51373. 서울특별시 서대문구 연희동 48-11 블레어빌 102동 203호 다세대주택입니다. 감정가 524,000,000원에서 5회 유찰되며 최저매각가격은 171,704,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 낙찰가격과 실제 취득부담이 크게 달라지는 대항력 임차인 인수형입니다.

임차인 임원준은 2019.07.22. 전입 및 점유를 시작했고, 2019.06.27. 확정일자를 받았습니다. 2021.08.17.에는 보증금 375,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.04.25. 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권 5,148,000,000원은 2018.09.06. 이미 말소됐습니다. 이후 신탁등기와 과거 압류·가압류도 각각 말소됐습니다.

현재 권리분석에서 중요한 선행 권리는 2021.08.17. 접수된 을구 3번 임원준의 주택임차권입니다. 전입과 확정일자도 경매개시보다 앞섭니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미변제 보증금 인수의무까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.75억 인수 구조

실제 임차인은 1명입니다. 임원준의 보증금은 375,000,000원이며, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제 대상입니다. 임차권등기는 을구 순위 3번으로 확인됩니다.

매각물건명세서는 임원준의 임차권등기를 명시하면서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재하고 있습니다. 따라서 최저가만 기준으로 권리관계를 정리해서는 안 됩니다.

경매 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 375,000,000원입니다. 다만 현재 배당 추정표는 임원준에게 우선배당을 배정하고 주택도시보증공사의 배당액을 0원으로 표시합니다. 공사의 채권이 임원준 보증금과 동일한 채권의 대위·승계인지 원본 확인이 필요하며, 양자를 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액으로 판단해야 한다

블레어빌은 28세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 비교거래는 2023년 11월과 2022년 5월 거래입니다. 과거 거래가 대비 단순 할인율은 계산할 수 있지만, 이를 현재 시세의 확정적인 할인율로 해석하기는 어렵습니다.

최근 확인 거래인 2023.11. 거래가는 470,000,000원입니다. 과거 전체 평균은 473,500,000원이며, 2022년 거래 대비 최근 거래 추세는 -1.5%입니다.

현재 실질취득 예상액 378,203,856원은 2023.11. 거래가 470,000,000원의 약 80.5%로, 금액 차이는 91,796,144원입니다. 그러나 2023년 거래와 현재 매각기일 사이에는 상당한 시간 차이가 있으며, 비교거래의 층과 전용면적도 완전히 같지는 않습니다.

특히 거래 추세가 -1.5%로 하락한 점과 실거래 표본이 적은 점을 함께 고려해야 합니다. 최저가가 과거 평균의 36.3%에 불과하다는 수치만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 이 사건의 보증금 인수 구조를 놓치는 해석입니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,704,000원 가정)

집행비용 3,203,856원을 차감하면 배당재원은 168,500,144원입니다. 해당 금액을 임원준에게 우선배당하는 추정입니다. 주택도시보증공사 배당액과 소유자 잔여금은 각각 0원으로 표시됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 대위관계는 배당표 원본으로 확정해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐일 수 있다

실질취득은 각 회차 매각가격과 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 등의 추정 차이로 회차별 총액에 소폭 차이가 있으며, 현재 회차 외 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각가격과 배당금이 확정된 결과는 아닙니다.

현재 회차에서 7회 유찰 가정까지 최저가는 171,704,000원에서 109,890,560원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 206,499,856원에서 267,447,908원으로 증가합니다.

실질취득 예상액은 각 회차에서 약 3.77억~3.78억 수준입니다. 이 물건은 일반적인 무인수 경매처럼 유찰 횟수가 늘어날수록 취득원가가 큰 폭으로 떨어지는 유형이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 서울연희초등학교 남측 인근입니다. 주변은 다가구·다세대주택, 대학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2018.04.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기·화재탐지·급배수 설비와 도시가스난방 구조가 확인됩니다.
• 도로. 남측 약 7미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상으로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 근거로 작성되어, 실제 내부 이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 다세대주택이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 확인 거래가 2023.11.에 머물러 현재 거래시장과 매도 가능가격을 판단하기에는 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확정. 을구 3번 임원준의 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 대조하고, 보증금 375,000,000원의 실제 변제·잔존 상태를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 현재 예상 인수액은 206,499,856원입니다. 입찰가격과 미배당 보증금을 합산해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관계 확인. 신청채권 375,000,000원과 임원준 보증금의 대위·승계 관계, 배당권자 및 실제 미변제액을 확인해야 합니다. 동일 채권이라면 중복 계산하지 않습니다.
• 과거 공매 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 2022년 공매에 따른 소유권이전 이력을 등기부 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 2023.11. 거래가 470,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 말고, 최근 거래와 현장 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 내부 실사가 충분하지 않아 구조도와 실제 상태가 다를 수 있습니다. 수리비와 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 및 보증금 반환. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분해 확인하고, 보증금 인수에 따른 반환 의무와 인도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 2026.09.29. 매각기일 기준 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 경매 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.72억에 낙찰받아도 1.72억에 취득하는 물건은 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 보증금 375,000,000원을 가진 대항력 임차인의 미배당액 인수입니다. 현재 최저가 171,704,000원과 예상 인수액 206,499,856원을 더하면 실질취득 예상액은 378,203,856원입니다.

과거 거래가 470,000,000원과 비교하면 금액 차이는 있지만, 최신 확인 거래가 2023년 11월이고 거래 추세는 -1.5%로 하락했습니다. 여기에 5회 유찰, 제한적인 거래 표본, 보증금 인수 및 대위관계 확인 문제가 겹칩니다.

추가 유찰만으로 실질취득액이 크게 낮아지지는 않습니다. 실제 가격 판단은 약 3.78억의 총 취득부담을 기준으로 해야 하며, 임차보증금의 잔존액과 현재 시세가 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.