서울서부지방법원 2025타경51381. 은평구 녹번동 ‘마하나임’ 2층 202호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 “임차권이 소멸하느냐”가 아닙니다. 유민지는 2020.12.11 전입, 2020.12.12 점유개시, 2020.10.28 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 2024.10.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
원칙대로라면 현재 최저가 165,600,000원에서 집행비용 3,118,400원을 제외한 162,481,600원이 유민지 보증금에 배당되고, 보증금 190,000,000원과의 차액 27,518,400원은 매수인 인수 영역이 됩니다. 이 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 보증금 190,000,000원 부근에 고정됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 유민지의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 2026.06.26자로 “배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 유민지 보증금 부족분 27,518,400원은 실질 인수 0원으로 조정합니다. 다만 이 확약은 유민지 채권에 관한 것이므로, 별도로 확인되지 않은 임차권 범위까지 자동으로 확장해 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 2층 202호 · 도로명 서울특별시 은평구 은평로9길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 대상면적 26.47㎡ · 지하 1층/지상 11층 건물의 2층 202호 |
| 소유자 | 전상혁 · 2020.12.11 소유권이전 등기 (매매 원인 2020.07.17) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 165,600,000원 (7회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,837,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 | 2020.08.06 · 마하나임 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 주된 인수는 확약으로 해소
말소기준은 2024.10.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 유민지 임차권등기, 임차권 경정, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 유민지는 전입과 점유가 말소기준보다 빠르므로 등기 말소 여부와 별개로 원래는 대항력에 따른 보증금 인수 가능성이 있습니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약이 그 주된 인수 위험을 제거하는 구조입니다.
| 임차인 / 기록 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유민지 · 전유부분 전부 | 190,000,000원 | 2020.12.11 / 2020.10.28 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 양수·승계 실질 인수 0원* |
| 을구 1-2 · 1번 임차권 경정 | 미상 | 전입 미상 / (2) 확정일자 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확약 범위 확인 |
확인된 실제 임차인은 유민지 1명입니다. 을구 1-2는 ‘1번 임차권 경정’ 기록으로 별도의 실명 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 다만 경정 내용에는 (2) 2022.12.09 계약일과 확정일자 없음이 기재돼 있고 보증금·전입일이 분리 확인되지 않으므로, 이 부분은 대항력 여부를 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 봅니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 165,600,000원
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득이어야 합니다. 이 사건도 원칙적 구조만 보면 보증금 190,000,000원이 총 취득부담의 기준이 됩니다. 다만 주된 임차인 유민지에 대한 확약이 있으므로, 현재 확인 가능한 실질취득은 165,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 1건 | 220,000,000원 |
제공된 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래는 모두 220,000,000원이고 표본은 1건입니다. 확약 반영 실질취득 165,600,000원은 이 가격의 75.3%입니다. 수치상으로는 220,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 현재 물건이 이미 7회 유찰됐다는 점 때문에 이 차이를 곧바로 일반적인 시장 할인으로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,118,400원 |
| 1. 임차인 유민지 보증금 | 190,000,000원 | 162,481,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 727,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,837,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 부족분은 유민지 보증금 27,518,400원입니다. 그러나 2026.06.26 확약으로 유민지 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 조정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1-2 경정 부분의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층이며 본건은 2층 202호입니다.
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.
- 환금성. 마하나임은 12세대이고 동일 계열 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.2회에 비해 본건은 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건이 유민지 채권 전부를 포괄하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 을구 1-2 경정 확인. (2) 2022.12.09 계약과 확정일자 없음 부분의 보증금·전입·점유 관계가 별도 권리인지, 기존 유민지 임차권의 변경인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.11 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후의 효력·말소 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부 관찰과 자료를 참고해 작성됐으므로 실제 내부 구조·상태가 평가 전제와 같은지 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 기준. 유민지 확약이 유효한 전제에서는 실질취득 165,600,000원을 시세와 비교해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 단순 최저가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 총부담을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “확약이 주된 인수를 없앴지만, 미상 권리까지 없앤 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증기관의 확약으로 주된 인수위험이 실질적으로 제거됐다는 점입니다. 유민지 보증금 190,000,000원은 현재 최저가보다 크고 배당표상 27,518,400원이 부족하지만, 주택도시보증공사가 잔존청구권을 포기했으므로 유민지 관련 인수액은 실질 0원입니다. 그 전제에서는 실질취득 165,600,000원이 최근 시세 지표 220,000,000원의 75.3%가 됩니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 을구 1-2 임차권 경정에는 보증금·전입 정보가 분리 확인되지 않는 부분이 남아 있고, 그 범위까지 유민지 확약이 포괄한다고 단정할 수 없습니다. 또한 본건은 이미 7회 유찰됐고, 마하나임은 12세대 오피스텔이며 실거래 표본도 1건입니다. 따라서 이 사건은 가격 차이는 분명하지만, 확약의 정확한 범위와 미상 임차권 정리가 입찰 전 최우선 확인사항인 물건입니다.
