67,830,000원
서울서부지방법원 2025타경51381. 은평구 녹번동 ‘마하나임’ 2층 202호, 전용 26.47㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 207,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 67,830,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 할인된 물건이지만, 권리 구조는 단순 할인형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형입니다.
실제 임차인은 유민지 1명입니다. 임대차계약일은 2020.10.28, 주민등록일은 2020.12.11, 점유개시일은 2020.12.12이며 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2024.10.17에 접수됐으므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선배당을 받지만, 매각대금으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4 마하나임 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 26.47㎡ · 지하 1층/지상 11층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 전상혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 67,830,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,837,480원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부의 2024.12.16 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 유민지 임차권의 경정 내역입니다. 계약일을 2020.10.28과 2022.12.09로 경정하고 두 번째 계약의 확정일자가 없음을 기재한 것이므로, 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·잔액 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유민지 | 전유부분 전부 | 190,000,000원 | 2020.12.11 / 2020.12.12 | 2020.10.28 | 2024.10.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
이 물건은 유찰이 더 진행된다고 실질취득비용이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 증가하기 때문입니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 67,830,000원에 인수액 123,790,940원을 더한 191,620,940원이 실질취득입니다.
| 회차 가정 | 낙찰대금 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 67,830,000원 | 123,790,940원 | 191,620,940원 |
| 6회 유찰 시 | 54,264,000원 | 137,112,752원 | 191,376,752원 |
| 7회 유찰 시 | 43,411,200원 | 147,770,202원 | 191,181,402원 |
④ 시세 비교 — 30.8%가 아니라 191,620,940원을 비교해야 한다
마하나임의 확인된 실거래 표본은 2023.09 전용 24.61㎡, 10층 220,000,000원 1건입니다. 본건 전용면적은 26.47㎡입니다. 최저가 67,830,000원만 비교하면 실거래가의 30.8%로 보이지만, 이는 인수액을 제외한 표면 수치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10층 | 220,000,000원 | 확인된 실거래 1건 |
| 본건 | 26.47㎡ | 2층 | 실질취득 191,620,940원 | 낙찰대금 + 인수액 |
현재 실질취득 191,620,940원은 확인된 실거래 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 2023.09의 단 1건이고 본건은 2층, 비교 거래는 10층입니다. 따라서 이를 안정적인 현재 시세나 확정적인 가격 메리트로 단정할 수 없습니다. 인수형 물건의 명도·회수 위험과 취득 부대비용까지 감안해 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,620,940원 | 우선 공제 |
| 1. 임차인 유민지 보증금 | 190,000,000원 | 66,209,060원 | 잔액 123,790,940원 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 727,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 193,837,480원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 매각물건명세서 기재에 따라 미변제액 123,790,940원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 있습니다.
- 건물. 2020.08.06 사용승인된 12세대 마하나임으로, 승강기·난방·화재탐지시설·기계식 주차시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 이해관계인 부재로 외부 관찰과 동일 건물 평가사례 등을 참고해 평가돼 내부 실제 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 67,830,000원과 인수액 123,790,940원을 합한 191,620,940원을 출발점으로 삼아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표상 인수액과 실제 배당기일의 확정 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.12.16 경정된 두 번째 계약일 2022.12.09와 확정일자 없음의 법적 영향을 임대차계약서 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.11 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 등기부 원본과 집행법원에서 확인해야 합니다.
- 현장 시세 확인. 실거래는 2023.09의 1건뿐입니다. 2층 본건의 내부 상태·호가·임대수익을 확인하지 않고 220,000,000원을 현재 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황 점유와 인도 절차를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수액을 보라”
이 물건의 최저매각가는 67,830,000원이지만, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 그 수준에 머물지 않습니다. 대항력 임차인 유민지의 보증금 190,000,000원 중 배당되지 않는 123,790,940원을 인수해야 해 현재 회차 실질취득은 191,620,940원입니다. 6회와 7회 유찰 시나리오에서도 총부담은 계속 190,000,000원 부근에 머뭅니다.
확인된 실거래 220,000,000원보다 실질취득이 낮다는 점은 검토 여지이지만, 거래 표본이 2023.09의 1건뿐이고 층·면적·내부 상태 차이도 있습니다. 따라서 감정가의 32.77%라는 표면 할인율은 입찰 근거가 될 수 없습니다. 이 물건은 “최저가 67,830,000원짜리 오피스텔”이 아니라 “대항력 임차인 인수를 포함해 약 190,000,000원을 부담하는 오피스텔”로 판단해야 합니다. 가격은 검토 가능, 권리와 자금계획은 고난도. 이것이 결론입니다.
