72,090,000원
서울서부지방법원 2025타경51392. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 502호, 전용 41.04㎡ 오피스텔입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 275,000,000원의 26.2%인 72,090,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권자 박효진은 2021.10.27. 전입·점유를 시작했고 2021.10.06. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 감정가와 같은 275,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.04.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 배당에서 돌려받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 회차에서 매각대금 72,090,000원 중 집행비용 1,697,620원을 제외한 70,392,380원이 박효진에게 배당되고, 남은 204,607,620원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 실질취득은 72,090,000원과 204,607,620원을 합친 276,697,620원입니다. 이는 보증금 275,000,000원에 집행비용 1,697,620원이 더해진 금액으로, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 사실상 보증금 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 41.04㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.04.05. · SM벨리체 20세대 |
| 소유자 | 김주원 (2021.10.27. 소유권이전 등기 · 2021.03.27. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 72,090,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수
말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.29. 강제경매개시결정입니다. 박효진의 을구 1번 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.11.02. 접수됐고, 임대차계약·전입·점유도 2021년에 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 점유자·권리자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박효진 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.10.27. 확정일자 2021.10.06. | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 204,607,620원 인수 |
| 이현성 B동 502호 점유 | 2024.08.13. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
② 유찰돼도 실질취득이 내려가지 않는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건도 6회·7회·8회 유찰 시나리오에서 실질취득 총액이 계속 2.76억원대에 머뭅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 박효진 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 72,090,000원 | 204,607,620원 | 276,697,620원 |
| 7회 유찰 시 | 57,672,000원 | 218,766,096원 | 276,438,096원 |
| 8회 유찰 시 | 46,137,600원 | 230,092,877원 | 276,230,477원 |
최저가만 보면 72,090,000원에서 57,672,000원, 다시 46,137,600원으로 내려가지만, 인수액이 반대로 204,607,620원에서 218,766,096원, 230,092,877원으로 증가합니다. 유찰을 더 기다려도 실질취득은 최근 실거래 기준 275,000,000원 아래로 내려가지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균보다 높다
SM벨리체 전용 39.64~41.04㎡ 실거래 11건은 모두 275,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 275,000,000원이고 최신 거래는 2022.09. 275,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세 차이는 0.0%입니다. 다만 최신 거래 시점이 2022.09.이므로 현재 회차의 판단에서는 거래가격의 시차도 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 41.04㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 41.04㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 41.04㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 41.04㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 39.64㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 41.04㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 275,000,000원 |
현재 회차 실질취득 276,697,620원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 275,000,000원보다 1,697,620원 높습니다. 추가 점유자인 이현성의 보증금이 별도로 확인될 경우 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다. 최저가 대비 전체 평균 비율 26.2%만으로는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,697,620원 |
| 1. 임차인 박효진 보증금 | 275,000,000원 | 70,392,380원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 박효진 미배당액 | — | 204,607,620원 |
매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 잔액 전부가 박효진에게 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 박효진의 미배당 보증금 204,607,620원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유부분은 오피스텔로 이용 중이며, 2021.04.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 응암1동 주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 도로·설비. 서측 약 5~6m, 북측 약 3m 포장도로에 접하며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 최신 실거래가 2022.09.에 머물러 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 6.3회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차 최소 부담은 276,697,620원이며, 이는 최근 실거래 기준 275,000,000원보다 높습니다.
- 박효진 임차권 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 미배당 잔액 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 이현성 점유관계 확인. 보증금·확정일자·계약 상대방·박효진과의 관계가 확인되지 않았으므로 별도 임대차인지 사실관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시차 보정. 최신 거래가 2022.09.이므로 현재 오피스텔 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 절차 진행상태 확인. 제시된 매각기일은 2026.07.21.이므로 이후 매각 결과와 변경 여부를 사건 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,209만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 72,090,000원이지만, 매수인이 부담하는 확정 인수액까지 더하면 실질취득은 276,697,620원입니다. 감정가·임차보증금·최근 실거래 평균· 최신 거래가가 모두 275,000,000원인데, 집행비용까지 반영한 실질취득은 그보다 높습니다. 7회나 8회까지 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총액은 계속 276,000,000원대에 머뭅니다.
여기에 이현성 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 계산된 금액은 확인된 최소 부담일 뿐입니다. 오피스텔이라는 용도, 20세대 규모, 평균 6.3회 유찰, 매각률 0.0%, 2022.09.에 머문 최신 실거래까지 고려하면 결론은 명확합니다. 최저가의 할인율은 크지만 실질취득의 할인은 없고, 추가 임차위험은 남아 있습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
