서울서부지방법원 2025타경51392. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 5층 502호, 전용 41.04㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2023.11.02 설정된 박효진의 주택임차권입니다. 보증금은 275,000,000원이고, 전입·점유개시는 2021.10.27, 확정일자는 2021.10.06입니다. 제공 자료의 말소기준은 2025.04.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 박효진의 임차권은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있는 선순위 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사 측에서 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 배당계산상 박효진의 미배당액이 생기더라도 박효진과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
문제는 확약 밖에 있는 이현성입니다. 현황조사·매각물건명세서상 B동 502호에 2024.08.13 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 2025.04.29보다 앞서므로 선순위 가능성은 있으나, 보증금·확정일자가 미상인 상태에서 대항력이 확정적으로 있다고 단정할 수는 없습니다. 이현성 관련 인수 가능성과 금액은 박효진의 확약으로 해소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 41.04㎡ · 9층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.04.05 · SM벨리체 20세대 |
| 소유자 | 김주원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (8회 유찰 표시, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.29 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
소유권은 2021.10.27 김주원에게 이전됐고, 박효진은 같은 날 전입·점유를 개시했습니다. 2022.04.14에는 민간임대주택 등록 등기가 들어갔으며, 2023.11.02 박효진의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 이후 이현성이 2024.08.13 전입했고, 2025.04.29 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
② 임차인·점유관계 — 한 명은 확약, 한 명은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효진 | 전유부분 전부 | 2021.10.27 확정일자 2021.10.06 | 275,000,000원 | 원칙 有 확약 포기 | 有 | 없음 | 0원* |
| 이현성 | B동 502호 | 2024.08.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
* 박효진은 배당계산상 미배당액이 발생하지만, 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 박효진 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이현성에 대해서는 같은 확약이 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 8회 유찰이어도 현재 가격은 실거래 100%
SM벨리체 전용 41.04㎡ 및 39.64㎡ 거래자료의 거래금액은 모두 275,000,000원입니다. 전용 41.04㎡ 기준 최근 12개월 평균도 275,000,000원, 최신 거래도 2022.09의 275,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.0%입니다. 따라서 현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.0%로, 제공된 거래자료 기준 가격 할인은 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 41.04㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 41.04㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 41.04㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 41.04㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 39.64㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 41.04㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 275,000,000원 |
중요한 점은 거래 시점입니다. 제공 자료상 최신 실거래가 2022.09이므로 2026.09.29 매각기일과는 상당한 시차가 있습니다. 따라서 275,000,000원을 현재 시점의 확정 시세로 단정하기보다는, 제공된 거래자료 안에서는 최저가가 최근 평균·최신 거래와 같아 할인 근거가 없다는 정도로 읽는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 박효진 보증금 | 275,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 박효진 보증금 중 4,650,000원이 부족해 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 박효진에 대해서는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 실질 인수액은 0원*입니다. 이 계산은 이현성의 보증금·인수 가능성을 포함하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.04.05이고, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 응암1동 주민센터 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 5~6m, 북측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. SM벨리체는 20세대 규모이고, 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수 7.4회·낙찰률 0.0%입니다. 본건도 현재 8회 유찰로 표시돼 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이현성 보증금부터 확인. 전입일 2024.08.13은 말소기준 2025.04.29보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 인수 여부를 확정하기 전에 매각물건명세서·현황조사 원문과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 박효진 확약 원문 확인. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차에 그대로 반영되는지, 문언과 제출 주체를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격을 유찰 횟수로 착각하지 말 것. 현재 최저가 275,000,000원은 제공 실거래 최근12개월 평균과 최신 거래의 100.0%입니다. 8회 유찰 자체가 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래가 2022.09이므로 현재 가격 판단에는 시간 간격이 큽니다. 제공된 실거래만으로 2026년 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.14 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 및 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 20세대 규모, 평균 7.4회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 통계가 확인되므로 매수 후 재매각·임대수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표 밖 비용을 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 닫히지 않은 위험이 있다”
이 사건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 박효진에 대해서는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 이 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 박효진의 배당 부족분은 룰상 4,650,000원이지만 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 권리위험이 전부 사라진 것도 아닙니다. 이현성은 2024.08.13 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 남습니다. 게다가 현재 최저가 275,000,000원은 제공 실거래 최근 평균 및 최신 거래와 동일한 100.0%이고, 본건은 이미 8회 유찰로 표시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “확약으로 큰 인수 하나가 해소됐으니 싸다”고 볼 사건이 아닙니다. 확정적으로 계산되는 실질취득 금액은 275,000,000원이지만, 이현성 관련 비용은 아직 미상입니다. 가격 측면에서도 제공 거래자료 기준 할인은 없습니다. 승부처는 박효진의 확약이 아니라, 확약 밖 이현성의 권리관계를 얼마나 정확히 닫을 수 있는지와 8회 유찰에도 100%인 현재 최저가를 어떻게 해석할지입니다.
