서울서부지방법원 2025타경51416. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 제11층 제1105호로, 감정 당시 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가 768,000,000원의 51.2%인 393,216,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리 흐름에는 최저가보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다.
갑구 9번의 소유권이전청구권 가등기는 2015.03.13. 접수됐고, 가등기권자는 주식회사예지인입니다. 말소기준권리인 주식회사오케이대부캐피탈강남의 근저당권은 2022.05.06. 접수됐습니다. 따라서 가등기가 말소기준보다 약 7년 앞서며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 남는 권리입니다. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지에 따라 처리 방향이 달라질 수 있으므로 원인증서와 매각물건명세서의 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 제11층 제1105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 집합건물 · 교육연구 및 복지시설로 이용 중 · 지하4층/지상12층 중 11층 |
| 소유자 | 김기종 (2017.10.20. 거래가액 450,000,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 393,216,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사오케이대부캐피탈강남 / 41,004,694원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 말소기준을 앞선다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유·명도 문제가 없다고 단정하면 안 됩니다. 현장 점유자, 전입세대와 사업자등록, 점유 권원은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 2022.05.06. 설정된 전세금 4,000,000원의 전세권은 2023.01.30. 해지로 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 주식회사오케이대부캐피탈교대의 근저당권 315,000,000원, 은평세무서장 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 가등기는 이 후순위 권리들과 별도로 남는 핵심 변수입니다.
② 가격 구조 — 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 768,000,000원의 51.2%인 393,216,000원입니다. 4회 유찰 시 314,572,800원, 5회 유찰 시 251,658,240원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 집합건물이며, 선순위 가등기까지 존재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차·3회 유찰 | 393,216,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 314,572,800원 | 40.96% | 65,631,219원 |
| 5회 유찰 시 | 251,658,240원 | 32.77% | 127,664,975원 |
현재 회차에서는 배당 계산상 두 근저당권의 채권최고액 375,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 11,910,976원이 남습니다. 한 회 더 유찰되면 후순위 채권에 65,631,219원의 미배당이 생기고, 5회 유찰 시 미배당은 127,664,975원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니며, 선순위 가등기 인수 위험을 없애 주지도 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,305,024원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,910,976원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 이 표는 금전 배당의 시뮬레이션이며, 갑구 9번 선순위 가등기의 존속 여부와 소유권 위험은 별도 판단 사항입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 주변에는 나홀로아파트·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 6호선 녹번역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며, 토지는 교육연구 및 복지시설인 노인복지시설과 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층·지상12층 건물의 11층으로, 위생·급배수·난방· 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 물건이므로, 매수 가능 수요와 금융 조달, 향후 이용·처분 가능성을 주거용 물건과 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인증서 확인. 2015.03.13. 주식회사예지인의 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 가등기의 매수인 인수 여부, 말소 조건, 배당요구와 청산절차 관련 기재를 원문으로 확인해야 합니다.
- 권리자 접촉 여부. 가등기권자의 권리 존속·채권 관계·말소 동의 가능성을 확인하지 않은 채 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·사업자등록·점유 권원을 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 교육연구 및 복지시설로 이용 중이므로 건축물대장상 용도, 영업·운영 요건, 용도변경 가능성, 금융기관 담보 취급 여부를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 은평세무서장과 국민건강보험공단의 압류가 있으므로 당해세 및 실제 배당 순위를 집행기록에서 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.21.이므로 매각 결과와 이후 절차를 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “반값보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 393,216,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 375,000,000원이 모두 배당됩니다. 그러나 배당표가 깔끔하다는 사실과 매수인이 깨끗한 소유권을 취득한다는 사실은 다릅니다.
2015.03.13. 주식회사예지인의 소유권이전청구권 가등기는 2022.05.06. 말소기준 근저당보다 선순위이고, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정돼 있습니다. 여기에 교육연구 및 복지시설이라는 제한된 이용·환금성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 가등기 해소 근거가 확인돼야 비로소 가격을 논할 수 있는 물건입니다. 권리 확인 전 결론은 명확합니다. 입찰 보류.
