서울서부지방법원 2025타경51416. 녹번동 시니어캐슬 클라시온 11층 1105호로, 감정평가 당시 교육연구 및 복지시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 768,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 251,658,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자의 청구액은 41,004,694원입니다.
겉으로 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 물건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 2015.03.13 갑구 9번 가등기가 존재하고, 말소기준권리인 2022.05.06 주식회사오케이대부캐피탈강남 근저당권보다 훨씬 앞섭니다. 해당 가등기는 등기 분석에서 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있으며, 별도 메모에서도 담보가등기 여부와 종류 확인 필요가 지적돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 11층 1105호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 · 지하4층/지상12층 · 제11층 제1105호 |
| 소유자 | 김기종 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 251,658,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 41,004,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2015년 가등기가 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준권리는 2022.05.06 설정된 주식회사오케이대부캐피탈강남의 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2024.08.01 설정된 주식회사오케이대부캐피탈교대의 근저당권 315,000,000원, 2025.03.18 국의 압류, 2025.05.13 경매개시결정, 2025.06.12 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 보증금 인수액은 배당 분석상 0원이지만, 이 사건의 핵심 위험은 임차권이 아니라 선순위 가등기입니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 251,658,000원으로 감정가 768,000,000원의 32.77%입니다. 6회 유찰 시 201,326,400원, 7회 유찰 시 161,061,120원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 251,658,000원 | 32.77% | 127,665,212원 |
| 6회 유찰 시 | 201,326,400원 | 26.21% | 177,292,170원 |
| 7회 유찰 시 | 161,061,120원 | 20.97% | 216,993,736원 |
다만 동일 용도·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 교육연구 및 복지시설로 이용 중이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,658,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,323,212원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 315,000,000원 | 187,334,788원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 375,000,000원 중 247,334,788원이 배당되고 127,665,212원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 이 계산은 선순위 가등기의 권리효력 자체를 금액으로 환산한 것이 아닙니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근이며 나홀로아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 녹번역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물의 11층 1105호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2015.03.13 갑구 9번 가등기의 원인과 현재 효력, 본등기 가능성, 담보가등기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 가등기의 인수 여부가 실제 매각조건에 어떻게 기재됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 용도 실거래와 현 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반 주거용 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중이므로 실제 사용·전용 가능성과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있어 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당표상 금전 인수 0원과 선순위 가등기의 권리 인수는 별개의 문제로 보아야 합니다.
맺으며 — “33% 할인”보다 먼저 확인할 권리가 있다
이 물건은 감정가 768,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 251,658,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 2015.03.13 가등기가 2022.05.06 말소기준보다 선순위라는 사실이 가격보다 우선합니다. 해당 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있고, 성격 확인이 필요하다는 경고도 붙어 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 선순위 가등기가 실제로 무엇을 의미하는가입니다. 이를 해소하지 않고는 251,658,000원을 실질취득가로 확정할 수 없으며, 추가 유찰로 가격이 더 내려가더라도 동일한 권리 문제는 남습니다.
