서울서부지방법원 2025타경51448. 은평구 응암동 세영카이져 3층 302호, 대상면적 28.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제로 매수인에게 넘어오는지입니다. 김시우는 2020.11.16 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.10.27로, 말소기준인 2021.01.15 정성훈 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력에 따른 인수 위험을 봐야 하는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김시우)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 김시우 관련 인수액은 실질적으로 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약의 효력은 김시우 관련 권리에 한정되므로, 확약 대상 밖의 별도 점유자·임차관계가 존재하는지는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소

말소기준은 2021.01.15 정성훈 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 김시우의 주택임차권등기 및 현재 강제경매개시결정은 등기 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 김시우의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 등기 순위만으로 끝나는 사건은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김시우는 전입일 2020.11.16이 말소기준일 2021.01.15보다 빠르고, 확정일자 2020.10.27과 배당요구 2025.07.29가 확인됩니다. 따라서 원래 구조는 대항력과 우선변제권을 함께 가진 선순위 임차인입니다. 보증금은 260,000,000원 하나이며 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 111.5%

세영카이져의 대상면적은 28.95㎡이며, 면적 매칭 실거래는 2025.09의 29.95㎡ 3층 거래 2건입니다. 두 거래 모두 235,000,000원으로, 최근 12개월 평균도 235,000,000원이고 최신 거래 역시 235,000,000원입니다.

확약을 반영하면 현재 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 262,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 235,000,000원 및 최신 거래 235,000,000원 대비 111.5%입니다. 따라서 감정가나 과거 취득가가 아니라 최근 거래를 기준으로 보면 현재 회차는 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)

배당계산 자체에서는 김시우 보증금 미배당액 2,468,000원을 매수인 인수로 산출하지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 김시우 관련 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김시우 보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 그러나 본건은 김시우 관련 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 확약을 전제로 한 실질취득가는 각 회차 매각가와 동일하게 봅니다. 반대로 확약 대상 밖의 별도 임차·점유관계가 확인될 경우 그 위험은 이 계산과 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2016.09.02입니다. 세영카이져는 14세대입니다.
• 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 응암1동 주민센터 북서측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 있고 도시가스난방 구조입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
• 토지 공시지가. 3,856,000원/㎡이며 토지면적은 187.8㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 이용상황은 외부관찰·건축물대장상 현황도면 등에 의한 확인이 포함돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 확약은 김시우 관련 권리에만 적용됩니다. 현장 점유자나 추가 임대차관계가 있는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 262,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 235,000,000원의 111.5%이므로 현재 회차를 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
• 배당순위 재확인. 국민건강보험공단 압류와 은평구 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당표와 당해세 여부를 매각기일 전 원문으로 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 확인. 현재 자료는 8회 유찰, 세영카이져 경매 통계 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0으로 제시돼 있습니다. 반복 유찰 원인을 현장성과 권리서류 양쪽에서 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 표준 배당계산도 현재 매각가에서 2,468,000원의 임차보증금 미배당을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했기 때문에 김시우 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 262,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 235,000,000원입니다. 현재 실질취득이 최근 시세의 111.5%인 만큼, 8회 유찰이라는 숫자만 보고 현재 회차를 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 권리상 가장 큰 변수는 확약서 원문 확인이고, 가격상 가장 큰 변수는 현재 최저가가 최근 거래보다 높은 상태라는 점입니다.