서울서부지방법원 2025타경51448. 은평구 응암동 세영카이져 3층 302호, 전용 28.95㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 262,000,000원이지만 6회 유찰되어 최저매각가는 68,682,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 가격만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김시우는 말소기준 근저당보다 먼저 전입·점유를 시작한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 최저가 68,682,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,636,276원을 제외한 67,045,724원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 260,000,000원 중 남는 192,954,276원은 매수인 부담입니다. 따라서 매수인이 실제로 투입하는 금액은 68,682,000원 + 192,954,276원 = 261,636,276원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 인수액이 늘어나기 때문에 총 취득부담은 보증금 260,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51448 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-32 세영카이져 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.95㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2016.09.02 |
| 소유자 | 변영복 (2020.12.07. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 68,682,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2021.01.15. 설정된 정성훈의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정, 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김시우의 전입일과 점유개시일은 2020.11.16.로 말소기준일보다 빠릅니다. 임차권등기의 접수일이 2022.12.29.이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김시우 | 전유 302호 전체 주거·임차권등기 | 260,000,000원 | 전입·점유 2020.11.16. 확정일자 2020.10.27. 배당요구 2025.07.29. | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 26% | 68,682,000원 | 192,954,276원 | 261,636,276원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 54,945,600원 | 206,443,421원 | 261,389,021원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 43,956,480원 | 217,234,737원 | 261,191,217원 |
7회 또는 8회까지 추가 유찰되더라도 실질취득가는 각각 261,389,021원, 261,191,217원입니다. 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 늘어나므로, 최저가가 5,000만원대나 4,000만원대로 내려가도 총 취득부담은 2.61억원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
세영카이져는 총 14세대이며, 대상 전용면적은 28.95㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2025년 9월의 유사면적 29.95㎡·3층 거래 2건으로, 모두 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.95㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 29.95㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
현재 최저매각가 68,682,000원은 최근 시세의 29.2%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 비교 대상인 실질취득가 261,636,276원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 111.3%입니다. 시세보다 26,636,276원 높은 수준이므로, 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,636,276원 |
| 1. 임차인 김시우 보증금 | 260,000,000원 | 67,045,724원 |
| 2. 근저당권 · 정성훈 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김시우의 보증금 부족분 192,954,276원은 매수인 인수로 계산됩니다. 정성훈 근저당과 주택도시보증공사 청구액에는 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 전용 28.95㎡ 물건입니다. 세영카이져는 총 14세대이며 사용승인일은 2016.09.02.입니다.
- 입지. 응암1동 주민센터 북서측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 남측 약 5미터 포장도로에 접하며, 위생·급배수·승강기설비와 도시가스난방이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 이용상황은 외부관찰과 건축물대장상 현황도면을 기준으로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.
- 거래 표본. 최근 확인된 유사면적 거래는 2건으로, 모두 235,000,000원입니다. 표본 수가 적어 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득비용을 분리. 입찰가 68,682,000원 외에 임차보증금 잔액 192,954,276원 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 전입일 2020.11.16., 확정일자 2020.10.27., 임차보증금 260,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 배당항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 설정되어 있으므로 현 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장조사로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상황은 외부관찰과 건축물대장상 현황도면에 의한 것으로 실제 구조와 상태가 다를 수 있습니다.
- 시세 상한 설정. 최근 실거래 235,000,000원을 기준으로 매수인 인수액까지 포함한 총 부담액을 비교해야 하며, 최저가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 262,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 68,682,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 임차보증금 잔액은 192,954,276원이고, 실질취득가는 261,636,276원입니다.
최근 실거래 평균 235,000,000원보다 26,636,276원 높은 데다, 7회·8회 유찰 시나리오에서도 실질취득가는 261,000,000원대입니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 시세 이상이며, 추가 유찰도 구조적인 가격 메리트를 만들지 못합니다. 권리 인수와 총취득비용을 충분히 감당할 특별한 사정이 없다면 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 합니다.