서울서부지방법원 2025타경51458. 은평구 응암동 동건타워 5층 505호로, 감정평가상 복층 구조의 오피스텔입니다. 소유자 박민재는 2022년 5월 19일 매매를 원인으로 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 시기 설정됐던 서서울농업협동조합 근저당권 2건은 2022년 6월 7일 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 선순위 권리는 임차인 박지윤의 218,000,000원 주택임차권입니다.

박지윤은 2022년 5월 14일 임대차계약을 체결하고 2022년 5월 16일 확정일자를 받았으며, 2022년 6월 7일 주민등록과 점유를 시작했습니다. 경매개시결정일인 2025년 5월 20일보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수형에서 확약형으로

말소기준으로 선언된 권리는 2025년 5월 20일의 강제경매개시결정입니다. 박지윤의 주민등록·점유개시일은 2022년 6월 7일로 그보다 앞서고, 확정일자도 2022년 5월 16일이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 등기부에도 2024년 6월 17일 임차보증금 218,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.

확약은 해당 임차보증금 반환채권에만 적용됩니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 박지윤 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 보증금 반환채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 두 금액을 합산해서는 안 됩니다. 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖 별도 임차보증금 인수위험은 나타나지 않습니다.

임차인 분석

② 실질취득 — 낙찰가 205,000,000원으로 판단

확약 전 원칙만 보면 실질취득액은 현재 회차에서 205,000,000원 + 16,670,000원 구조입니다. 이후 최저가가 164,000,000원으로 내려가면 룰상 미배당 인수액은 57,096,000원, 131,200,000원으로 내려가면 89,436,800원으로 증가합니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.

그러나 2026년 5월 26일 확약으로 잔존 보증금 청구권이 포기됐으므로, 본 리포트의 가격 비교와 취득비용 판단은 실질취득 205,000,000원을 기준으로 합니다. 최저가만 보고 16,670,000원을 별도 부담하는 것으로 계산하지도 않고, 반대로 보증금 218,000,000원을 취득비용으로 고정하지도 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 반환채권의 부족분은 16,670,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평문화예술정보학교 서측 인근으로, 공동주택·오피스텔·단독주택·다가구주택과 주상·상업용 건물이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 세절역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
• 이용상태. 복층 구조의 오피스텔로 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·소방·기계식주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 12미터, 북동측 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·응암지구중심 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 오피스텔과 주거·상업시설이 혼재한 입지이고 복층 구조이므로, 일반 단층 오피스텔과 수요층·임대조건이 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.26 제출된 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구, 조건, 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 말소 시점을 확인하세요.
• 채권 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박지윤 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 반환채권의 승계인이므로 218,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.07 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 4회 유찰이라는 표지만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가, 월세·전세 조건, 복층 선호도를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시기, 열쇠 인계 및 내부 확인 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 점검하세요.
• 기계식주차 확인. 차량 규격 제한, 사용 가능 여부, 유지관리 상태와 비용을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 관련 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 총액을 바꾼다”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 218,000,000원이 최저가 205,000,000원보다 큰 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 16,670,000원, 다음 회차에서는 57,096,000원, 그다음 회차에서는 89,436,800원의 미배당액이 생겨 낙찰가가 내려가도 매수인의 총부담이 쉽게 줄지 않습니다.

하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 본건은 확약을 정확히 확인하는 조건 아래 매수인 실질 인수 0원*, 실질취득 205,000,000원으로 판단합니다. 권리의 핵심 장애물은 해소됐지만, 4회 유찰에도 최저가가 감정가와 같고 실거래 비교가 없어 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보류입니다.