서울서부지방법원 2025타경51458. 은평구 응암동 동건타워 5층 505호로, 감정평가상 복층 구조 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박민재는 2022.05.19. 매매를 원인으로 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.06.07. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 존재합니다.
등기부에 과거 서서울농업협동조합 근저당권 2건이 있었지만 두 근저당은 2022.06.07. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.05.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유를 갖고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생기지만, 이번 사건은 뒤에서 보는 확약서가 그 위험을 사실상 해소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-1 동건타워 5층 505호 · 도로명 서울특별시 은평구 응암로13길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층 구조 오피스텔로 이용 중 · 지하1층/지상13층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박민재 · 2022.05.19. 매매 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 131,200,000원 (6회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 2025.05.20. 강제경매개시결정입니다. 박지윤의 임대차는 계약일 2022.05.14., 확정일자 2022.05.16., 주민등록·점유개시일 2022.06.07.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 임차권등기 역시 2024.06.17. 접수돼 있습니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 부분은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지윤 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 218,000,000원 | 2022.06.07 | 2022.05.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양수 |
② 확약의 효과 — 룰상 89,436,800원 인수, 실질은 0원*
현재 최저매각가 131,200,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,636,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인 보증금에 128,563,200원이 배당되는 구조입니다. 보증금 218,000,000원과의 차액은 89,436,800원입니다. 대항력 임차인만 놓고 보면 이 부족분이 매수인 인수액이 되어야 합니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상의 매수인 인수액은 현재 회차 89,436,800원입니다. 확약은 박지윤 임차보증금반환채권의 승계인인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 박지윤 1명으로, 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
③ 가격·회차 구조 — 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없다
감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 131,200,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 6회 유찰됐습니다. 다만 이번 사건은 확약으로 주된 인수 문제가 해소돼 실질취득액이 현재 최저가와 같은 131,200,000원으로 계산되지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 131,200,000원 | 89,436,800원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 104,960,000원 | 115,309,440원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 83,968,000원 | 135,943,424원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 확약으로 그 연결고리가 끊겨, 회차가 내려갈수록 실질취득액은 매각가 자체를 따라 내려가는 것으로 해석합니다. 그럼에도 6회 유찰됐다는 사실은 가격·수요를 별도로 확인해야 할 중요한 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 박지윤 보증금 (우선변제) | 218,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박지윤 보증금의 부족분은 89,436,800원입니다. 다만 주택도시보증공사는 같은 임차보증금반환채권의 승계인이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 2026.05.26. 확약으로 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평문화예술정보학교 서측 인근. 공동주택·오피스텔·단독주택·다가구주택·주상 및 상업용 건물이 혼재하며 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 세절역(지하철6호선)이 소재해 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용·설비. 복층 구조 오피스텔로 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·소방·기계식주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m 내외, 북동측 약 5~6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 6,905,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26.자 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 중복채권 주의. 박지윤 보증금 218,000,000원과 주택도시보증공사 청구 218,000,000원은 별개의 두 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 6회 유찰의 의미 확인. 최저가는 131,200,000원까지 내려왔지만, 유찰 횟수 자체가 가격·수요를 다시 확인해야 하는 핵심지표입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각 후 등기 정리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·주차 확인. 기계식주차설비가 있는 오피스텔이므로 실제 이용 가능 여부와 관리 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”에서 분석이 끝나는 사건이 아니다
표면만 보면 보증금 218,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 131,200,000원보다 보증금이 커서 상당한 인수 위험이 있는 사건입니다. 실제 배당 계산도 확약을 빼면 부족분 89,436,800원을 매수인이 떠안을 수 있는 형태입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 신청채권자인 주택도시보증공사가 바로 그 임차보증금반환채권의 승계인이며, 2026.05.26. 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했다는 점입니다. 그래서 본 분석의 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득액은 131,200,000원입니다.
다만 권리가 풀렸다는 사실과 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 이미 6회 유찰된 복층 오피스텔입니다. 따라서 결론은 “보증금 218,000,000원을 떠안는 물건”도 아니고 “감정가 대비 64%이니 싸다”도 아닙니다. 확약으로 권리부담은 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
