부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51461 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 77.9㎡

낙찰가 유찰 5회 후 낙찰

311,300,000원 3억 1,130만 감정가 380,000,000원

감정가의 81% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 304,000,000원 최저가 대비 +2%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 5회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,040만원

최저가의 10% · 30,400,000원

실거래 대비

▲ 15.3% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 2.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 인수 부담이 제한되지만 실질취득 기준 가격 경쟁력이 부족한 다세대

가격 최저가 3.04억은 최근 12개월 거래 1.9억 대비 160%로 시세 이상
자금 입찰보증금 약 3,040만원 · 확약 적용 임차인 인수 실질 0원
리스크 5회 유찰·8세대 소규모 다세대로 환금성 주의

한 줄 평 대항력 있는 임차인 윤대훈의 보증금 3.1억이 존재하지만, 매각물건명세서 확약으로 대항력 포기 조건이 확인되어 실질 인수액은 0원 처리됩니다. 다만 확약 밖 가격 판단은 별개입니다. 최저가 3.04억은 최근 거래 1.9억의 160%로, 5회 유찰에도 시세 메리트가 없는 물건입니다.

감정가 / 최저가

380,000,000원 / 304,000,000원

5회 유찰

실질취득

304,000,000원

확약 적용 인수 0원

최근 거래

190,000,000원

2024.09 단일 거래

핵심지표

시세 160%

가격 메리트 없음

서울서부지방법원 2025타경51461. 서대문구 홍은동 예광베스트빌 201호 다세대주택입니다. 감정가는 3.8억이며 현재 최저가는 3.04억으로 5회 유찰 후 진행 중입니다. 핵심은 일반적인 대항력 임차인 위험처럼 보이지만, 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사 측 확약 내용이 있다는 점입니다.

임차인 윤대훈은 보증금 3.1억, 전입 2020.08.28, 확정일자 2020.07.30으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기자입니다. 다만 확약에 따라 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 구조이므로, 이 임차인에 대한 보증금 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 단, 확약 밖의 권리관계와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51461 (강제경매)
소재지	서울특별시 서대문구 홍은동 413-16 예광베스트빌 2층201호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	주식회사어반컨소시엄
감정가 / 최저가	380,000,000원 / 304,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인

⚠️ 대항력 임차인 판단 임차인 윤대훈은 대항력 있는 임차인으로 확인되며 원칙상 보증금 부족분은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 그러나 매각물건명세서 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 조건이므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

예광베스트빌 거래 데이터는 동일 단지 최근 거래 1건으로, 2024년 9월 전용 43.19㎡ 거래가 190,000,000원입니다. 최저가 3.04억은 최근 12개월 평균과 최신 거래 대비 모두 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.09	43.19㎡	5	190,000,000원
최근12개월 평균	-	1건	190,000,000원

최저가 304,000,000원은 최근 거래 190,000,000원의 160%입니다. 전체 평균 거래 대비 낮아 보이는 가격이 아니라, 최근 확인 가능한 시장 가격과 비교하면 오히려 높은 수준입니다. 따라서 “5회 유찰 최저가”만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

권리 구조

감정가/실질취득 vs 실거래

실질취득 3.04억은 최근 거래 1.9억보다 높아 가격 메리트가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,056,000원
임차인 윤대훈 보증금	310,000,000원	298,944,000원
주택도시보증공사 가압류	882,000,000원	0원
잔여	-	0원

배당상 임차인 보증금 부족분 11,056,000원이 계산되지만, 매각물건명세서 확약에 따라 윤대훈 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.

④ 임차인 분석

임차인	대항력	우선변제	승계
윤대훈	有	有	확약 적용 0원

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 대항력 임차인 확약으로 인수는 해소되지만, 가격 판단은 최저가가 아닌 실제 지출액 기준으로 봐야 합니다.
시세 괴리 주의. 최근 거래 1.9억 대비 최저가 3.04억으로 시세 메리트가 없습니다.
소규모 다세대 환금성. 예광베스트빌은 8세대 규모이며 거래 표본이 제한적입니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리 정리와 가격 평가는 별개”

이 물건의 핵심은 대항력 임차인 자체가 아니라 확약과 가격입니다. 윤대훈 임차인의 대항력은 확약으로 실질 인수 위험이 사라지지만, 최저가 3.04억은 최근 거래 1.9억보다 높은 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보고 접근하기보다, 실질취득가와 실제 시장 거래가격을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-13	유찰	3억 8,000만원
2	2026-03-03	유찰	3억 400만원
3	2026-04-07	유찰	2억 4,320만원
4	2026-05-12	유찰	1억 9,456만원
5	2026-07-21	유찰	-
6	2026-08-25	대기	3억 400만원

부동산강제경매

대항력 임차권은 확약으로 정리되지만, 시세보다 비싼 실질취득 — 예광베스트빌 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 확인

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준

③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

④ 임차인 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리 정리와 가격 평가는 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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