서울동부지방법원 2025타경51466. 송파구 가락동 현진올림피아오피스텔 지하2층 1호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 철근콘크리트조 건물의 지하층 물건입니다. 소유자 이태희가 2002.08.07. 소유권을 취득했고, 2021.12.24. 삼청새마을금고가 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 강남파이낸스대부 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 함경도에프엔디, 이동진의 점유가 확인되고, 전입일은 2017.05.29.로 말소기준보다 약 4년 7개월 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 남은 선순위 점유로 보수적으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 79-7 현진올림피아오피스텔 지하2층 1호 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 지하2층 1호 |
| 소유자 | 이태희 (단독소유 · 2002.08.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 325,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼청새마을금고 / 210,288,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 재확인
말소기준은 2021.12.24. 삼청새마을금고 근저당권입니다. 2024.07.01.과 2025.07.09. 송파구 압류, 2024.10.02. 강남파이낸스대부 근저당, 2025.05.23. 및 2026.01.19. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 국민건강보험공단·국·송파구·종로구의 일부 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함경도에프엔디, 이동진 | 지하2층 1호 | 2017.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유 신고는 1건이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일만 놓고 보면 2021.12.24. 말소기준권리보다 선순위이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 정확합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 64%보다 중요한 확인사항
현재 최저매각가는 325,760,000원으로 감정가 509,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교수치가 없어 시세 대비 가격 메리트를 수치로 확정하기 어렵습니다. 더욱이 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 곧 실질취득가가 아닐 수 있습니다.
물건은 지하철 3호선 경찰병원역 남서측 인근에 있고, 주변에는 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재합니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경찰병원역이 있어 교통 여건은 양호합니다. 반면 지하2층 근린생활시설은 지상층 주거용 집합건물보다 이용자와 매수층이 제한될 수 있어 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,360,640원 |
| 1. 근저당 · 삼청새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사강남파이낸스대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,399,360원 |
위 표는 등기채권과 집행비용을 기준으로 한 배당 가정입니다. 선순위 점유자의 보증금, 우선변제 여부 및 당해세는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하2층 1호는 근린생활시설로 이용 중이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 입지. 지하철 3호선 경찰병원역 남서측 인근으로 상업·업무용 빌딩, 각종 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경찰병원역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 카리프트와 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 17m, 북동측 약 15m 포장도로와 접한 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,176.6㎡이며 인접지 대비 평탄한 정방형 토지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 함경도에프엔디, 이동진의 임대차계약서, 보증금, 점유개시일과 현재 점유 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 검증. 2017.05.29. 신고의 성격과 사업자등록·인도 시점, 말소기준일 당시의 점유 지속 여부를 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 범위를 현재 확정할 수 없습니다.
- 가격 상한 유보. 실질취득가가 최저가보다 커질 수 있으므로 보증금 확인 전에는 325,760,000원만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 지하층 이용성. 지하2층 근린생활시설의 출입 동선, 카리프트 이용, 환기·누수·침수 흔적과 실제 영업 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 체납액과 당해세를 관리주체 및 집행법원 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2021.12.24. 삼청새마을금고 근저당 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시된 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
그러나 2017.05.29.부터 신고된 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유가 대항력을 갖춘 임대차라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있고, 그 금액에 따라 실질취득가는 최저가를 크게 웃돌 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기권리는 소멸, 임차위험은 미확정입니다. 입찰 여부와 가격은 점유자의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인한 뒤에만 판단해야 합니다.
