70,254,000원
서울서부지방법원 2025타경51463. 은평구 응암동 위산엘리시움 4층 402호, 전용 33.85㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박민재가 2021.11.26. 매매계약을 체결하고 2021.12.13. 거래가 243,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 최정은은 그보다 앞선 2021.12.9. 임대차계약을 체결하고, 2021.12.10. 전입신고, 2021.12.13. 점유를 시작했으며 2021.12.17. 확정일자를 받았습니다.
등기상 별도 근저당권은 없고, 주택도시보증공사의 2025.05.19. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 권리입니다. 최정은의 243,000,000원 주택임차권은 2024.07.04. 등기됐고, 전입일과 점유일도 경매개시결정보다 빠릅니다. 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 599-38 위산엘리시움 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 은평구 응암로11길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 33.85㎡ · 지하 1층/지상 11층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.11.25. |
| 소유자 | 박민재 (2021.11.26. 매매 · 거래가 243,000,000원 · 2021.12.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 70,254,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 등기 발급일 | 2026.07.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 최정은의 대항력 있는 임차권은 별개입니다. 즉 등기상 경매개시결정이 지워진다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 구조가 아닙니다. 이 사건의 실제 매수원가는 법원 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수액의 합계로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 최정은 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.12.10. 점유 2021.12.13. 확정 2021.12.17. | 243,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
최정은은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이고 임차인으로 합산하지 않습니다. 최정은은 확정일자와 배당요구를 갖췄으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 회수는 불가능합니다.
③ 회차가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 법원 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 26.21% | 70,254,000원 | 174,410,572원 | 244,664,572원 |
| 7회 유찰 시 감정가 20.97% | 56,203,200원 | 188,208,458원 | 244,411,658원 |
| 8회 유찰 시 감정가 16.78% | 44,962,560원 | 199,246,766원 | 244,209,326원 |
최저가는 70,254,000원에서 56,203,200원, 44,962,560원으로 낮아지지만, 임차인의 미배당 보증금은 반대로 174,410,572원에서 188,208,458원, 199,246,766원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 세 회차 모두 244,000,000원대입니다. 유찰이 추가돼도 총 취득부담이 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 실거래 비교 — 기준은 70,254,000원이 아닌 244,664,572원
위산엘리시움 전용 32.63~33.85㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 평균은 278,666,666원, 최저는 243,000,000원, 최고이자 최신 거래는 2022.06.의 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 32.63㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 33.85㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2021.11 | 33.85㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 278,666,666원 |
현재 실질취득 244,664,572원은 거래 3건 평균 278,666,666원의 87.8%이고, 최저 거래 243,000,000원보다 1,664,572원 높습니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래도 2022.06.이므로, 2026.07. 매각기일의 현재 시세를 확정하는 자료로 보기에는 시차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 26.21%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없고, 실질취득 244,664,572원을 현재 매매 가능 가격과 다시 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 70,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,664,572원 | - |
| 1. 임차인 최정은 보증금 | 243,000,000원 | 68,589,428원 | 174,410,572원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 | 243,000,000원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 포함한 집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정된 금액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 위산엘리시움은 2021.11.25. 사용승인된 지하 1층·지상 11층 건물이며 해당 호수는 4층입니다.
- 입지. 응암오거리 남서측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설과 학교가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외 도로와 북측 2~3m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·응암지구중심 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 소로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·주차·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 거래 표본. 총 8세대 규모이며 확인된 거래는 3건입니다. 표본 수가 적고 최신 거래가 2022.06.이므로 현재 환금성과 시세는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 자금계획. 현재 기준 낙찰대금 70,254,000원과 인수액 174,410,572원을 합친 244,664,572원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 을구 순위 1번 주택임차권과 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 원본에서 재확인하세요.
- 배당 변동 검토. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도와 임차권 말소. 임차인의 보증금 잔액 정산, 점유 이전 여부와 임차권등기 말소 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 확인된 거래가 2021.11.~2022.06.에 집중돼 있으므로 2026년 현재 매물가와 실제 거래 가능 가격을 조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.23. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태와 매각 후 말소·변경 절차를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 내부 마감 상태, 주차 이용 조건과 오피스텔 관리규약을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰이 늘어도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 70,254,000원입니다. 감정가 268,000,000원의 26.21%까지 내려온 최저가만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액 174,410,572원을 합치면 현재 실질취득은 244,664,572원입니다.
7회 유찰 시 244,411,658원, 8회 유찰 시 244,209,326원으로 실질취득은 계속 244,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지기 때문입니다. 확인된 거래 3건 평균 278,666,666원보다는 낮지만 최신 거래가 2022.06.이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 저렴하다고 단정해서도 안 됩니다. 권리구조는 명확하지만 인수부담이 큰 사건이며, 승부처는 최저가 할인율이 아니라 244,664,572원의 실질취득가가 2026년 현재 시장가격보다 충분히 낮은지입니다.
