서울서부지방법원 2025타경51463. 은평구 응암동 ‘위산엘리시움’ 4층 402호, 전용면적 33.85㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박민재는 2021년 11월 26일 매매계약을 원인으로 거래가액 243,000,000원에 취득했고, 2021년 12월 13일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 7월 4일 등기된 최정은의 주택임차권입니다. 전입신고는 2021년 12월 10일, 점유개시는 2021년 12월 13일, 확정일자는 2021년 12월 17일로, 2025년 5월 19일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

형식적인 권리 순서만 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이라 매수인 인수 여부가 핵심입니다. 그러나 신청채권자는 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최정은 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 최저가가 내려갈 때마다 인수액이 늘어나는 일반적인 대항력 인수형과는 결론이 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

말소기준으로 제시된 권리는 2025년 5월 19일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 7월 4일 최정은의 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니며, 전입·점유·확정일자도 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적으로는 배당 부족분을 매수인이 승계할 수 있는 구조지만, 이 사건에는 신청채권자의 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 존재합니다.

실제 임차인은 1명, 최정은입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구도 2024년 7월 4일 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 268,000,000원으로 비교

현재 회차의 매수인 실질취득액은 268,000,000원입니다. 확약으로 임차권 인수가 실질 0원이므로, 일반적인 대항력 인수형처럼 보증금 243,000,000원으로 총 취득비용이 고정되는 구조가 아닙니다. 따라서 가격 비교 기준도 최저가와 실질취득액이 동일한 268,000,000원입니다.

시세 지표의 최근 평균은 278,666,666원, 최신 거래는 2022년 6월 340,000,000원입니다. 현재 실질취득액 268,000,000원은 최근 평균의 96.2% 수준입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않고, 확인 가능한 거래도 2021년 11월부터 2022년 6월까지 3건뿐이라 현재 가격 경쟁력을 강하게 단정하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

현재 매각가 268,000,000원 가정에서는 최정은 보증금 243,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 20,448,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 222,552,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 회차의 매수인 인수액은 배당표상으로도 0원입니다.

9회·10회 유찰 시 표의 32,401,600원·74,681,280원은 일반 배당 계산상 나타나는 인수액입니다. 그러나 최정은 임차권에 대해서는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 응암오거리 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물로 2021.11.25 사용승인됐으며, 위생·급배수·주차·소화·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
• 환금성. 건물 규모는 8세대이고, 확인 가능한 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%로 나타나 매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 최정은 임차권에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본과 확약서 원문을 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약상 말소 동의가 있어도 실제 소유권 취득 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 사전에 점검해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유 상태가 등기된 최정은 임차권과 일치하는지 확인해야 하며, 확약 밖 별도 임차인이 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 268,000,000원은 최근 평균 278,666,666원의 96.2%입니다. 거래 표본이 3건이고 최신 거래도 2022.06이므로 평균값만으로 응찰 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
• 환금성 점검. 8세대 오피스텔에 평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 자가사용이 아니라 재매각·임대 목적이라면 출구전략을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력과 환금성”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 인수형 경매로 읽힐 수 있습니다. 하지만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 최정은 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 최저가와 동일한 268,000,000원입니다.

가격은 시세 지표 평균 278,666,666원의 96.2%로 평균보다 낮지만, 거래 표본이 3건이고 최신 거래가 2022년 6월이라는 점, 그리고 8회 유찰·평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%라는 경매 이력을 함께 봐야 합니다. 주된 권리 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 할인 폭과 환금성에는 보수적인 접근이 필요한 오피스텔입니다.