서울서부지방법원 2025타경51488. 은평구 녹번동 ‘마하나임’ 5층 502호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 이준규는 2020.10.22. 전입·점유를 시작했고, 말소기준으로 제시된 2024.10.17. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금도 198,000,000원으로 현재 최저매각가 160,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 이준규의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.26.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 198,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소

말소기준은 2024.10.17. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 2024.10.24. 임차권등기와 2025.05.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 이준규의 전입·점유일은 2020.10.22.로 말소기준보다 빠릅니다.

② 시세 비교 — 1.6억이 확인 가능한 실거래 2.2억의 72.7%

마하나임은 12세대, 2020.08.06. 준공입니다. 확인되는 실거래는 전용 24.61㎡, 10층의 2023.09. 220,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 26.47㎡로 면적 매칭은 되어 있지만, 거래 표본이 1건뿐이므로 이 한 건을 현재 시세 전체로 단정하기에는 제한이 있습니다.

현재 최저가 160,000,000원은 이 실거래의 72.7%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 160,000,000원이므로 동일하게 72.7%입니다. 감정가 200,000,000원도 확인되는 실거래 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래가 2023.09의 단 1건이므로 가격 여유는 확인되지만 현재 시세 신뢰도는 높게 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 925,000,000원, 예상 배당은 156,960,000원이며 미배당은 768,040,000원입니다. 배당표의 원칙 계산에서는 대항력 임차보증금 198,000,000원이 매수인 인수 대상으로 잡히지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금 청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

④ 회차 변화 — 낙찰가는 내려가도 확약 확인이 우선

대항력 임차인만 놓고 보면 보증금 198,000,000원이 낙찰가보다 높아 원칙적인 실질취득은 보증금 수준 아래로 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건에서는 동일 임차보증금에 관한 확약이 있어 매수인 청구권을 포기하므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 따라서 입찰 전에는 단순히 확약서 존재 여부만 볼 것이 아니라 원본 내용과 적용 대상을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울서부경찰서 동측 인근. 오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 5층 502호. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·화재경보기·소화전·스프링클러·기계식 주차장치·CCTV를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 약 8미터 포장도로와 남측 약 3미터 보행자도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 12세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이준규 보증금 전액에 적용되는지 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기가 말소되는 절차와 제출 서류를 확인해야 합니다.
• 대항력 자체는 존재. 이준규의 전입·점유는 2020.10.22.로 말소기준 2024.10.17.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 보증금 인수형입니다.
• 실거래 표본 한계. 확인되는 거래는 2023.09의 220,000,000원 1건이므로 현재 가격 판단 전 추가 시세 확인이 필요합니다.
• 다회 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰이고 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회이므로 실수요·환금성·물건 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 본질은 198,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가 160,000,000원만 보면 보증금보다 낮기 때문에 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 이 위험이 실질 0원으로 해소됐습니다.

확약을 반영한 현재 실질취득액은 160,000,000원입니다. 확인 가능한 2023.09 실거래 220,000,000원보다는 낮지만 표본은 1건뿐이며, 이미 6회 유찰됐다는 사실도 함께 봐야 합니다. 이 물건은 “최저가가 싸서 좋은 물건”이 아니라 “확약의 효력이 실제로 유지되는지 확인해야 가격 의미가 생기는 물건”입니다.