서울서부지방법원 2025타경51488. 은평구 녹번동 ‘마하나임’ 5층 502호, 전용면적 26.47㎡ 오피스텔입니다. 감정가 200,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 81,920,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 절반에도 못 미치는 가격이지만, 권리관계는 단순한 저가 매물이 아닙니다.
실제 임차인은 이준규 1명입니다. 임대차계약일과 최초 확정일자는 2020.09.18, 전입신고일·점유개시일은 2020.10.22입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2024.10.17에 접수됐으므로, 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 약 4년 앞섭니다. 2024.10.24 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 승계할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4, 176-5 마하나임 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 은평구 은평로9길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.47㎡ · 철근콘크리트구조 11층 중 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 전상혁 (2020.10.22 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 81,920,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.17 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 727,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
이 사건에서 핵심은 임차권등기의 등기일이 아니라, 임차인이 실제로 대항요건을 갖춘 시점입니다. 임차인의 전입신고와 점유개시는 2020.10.22이고, 말소기준 가압류는 2024.10.17입니다. 따라서 임차인은 후순위 임차권등기만 보고 소멸한다고 판단할 수 없으며, 보증금이 완제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준규 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 198,000,000원 | 2020.10.22 | 2020.09.18 증액분 2022.11.21 | 2024.10.24 신고 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 아님 |
최초 보증금은 190,000,000원이며, 2022.10.22에 8,000,000원이 증액돼 현재 보증금은 198,000,000원입니다. 등기부에는 최초 계약분 확정일자 2020.09.18과 증액분 확정일자 2022.11.21이 기재돼 있습니다. 다만 실제 배당순위와 임차인 배당액은 배당요구 서류와 원문 기록을 대조해야 합니다. 우선변제 배당이 인정되면 배당액만큼 인수액이 줄지만, 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
② 시세 비교 — 81,920,000원이 아니라 198,000,000원과 비교
마하나임은 2020.08.06 사용승인된 12세대 규모 건물입니다. 비교 가능한 실거래는 2023.09 전용 24.61㎡·10층의 220,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 26.47㎡·5층으로 면적은 유사하지만, 거래 표본이 한 건뿐이므로 시세의 확정값으로 보기에는 제한이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 24.61㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 비교 기준 | 26.47㎡ | 5 | 실질취득 약 198,000,000원 |
현재 최저가 81,920,000원은 실거래 220,000,000원의 37.2%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 권리부담을 반영한 실질취득 기준 198,000,000원은 실거래 표본의 90.0%입니다. 권리 위험·명도·배당 불확실성을 떠안고도 할인 폭은 10.0% 수준이므로, 최저가만 근거로 “시세보다 매우 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,874,560원 |
| 인수 · 임차인 이준규 보증금 | 198,000,000원 | 0원 인수 198,000,000원 가정 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 727,000,000원 | 80,045,440원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 80,045,440원이 주택도시보증공사에 배당되고, 임차보증금 198,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다. 이 경우 낙찰대금과 인수액을 합친 현금 부담은 279,920,000원입니다. 반대로 임차인의 우선변제 배당이 인정되면 배당액만큼 인수액이 줄어 총부담은 약 198,000,000원에 집행비용 영향이 더해지는 구조입니다. 입찰 전 실제 배당순위 확인이 반드시 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 5층 502호로, 외벽은 치장벽돌·치장석, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 PVC 샷시입니다.
- 도로. 서측 약 8미터 포장도로와 남측 약 3미터 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 오피스텔이고 실거래 표본도 1건에 그칩니다. 현재 사건 4회 유찰과 경매 통계상 평균 3.1회 유찰을 고려하면 매수층이 넓다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 실제 배당순위 확인. 등기부상 확정일자와 배당요구가 확인되므로 배당요구 종기 내 신고 내용, 배당요구서, 임대차계약서 원문을 대조해야 합니다.
- 인수액을 입찰가와 별도로 계산. 낙찰가만 자금계획에 넣지 말고, 보증금 미배당 잔액과 집행비용·취득비용을 함께 반영해야 합니다.
- 보수적 상한 설정. 실질취득 약 198,000,000원은 실거래 표본 220,000,000원의 90.0%입니다. 거래 표본이 한 건뿐인 점을 감안해 추가 할인 여지를 확보해야 합니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 승계를 구분. 임차권등기 자체의 말소 여부와 임차보증금 잔액의 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기는 임차인이 이미 이사했을 가능성을 포함하지만, 현재 점유자와 열쇠 인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2020.12.11 민간임대주택 등기가 있으므로 매각에 따른 처리와 말소 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비 확인. 기계식 주차장 이용 가능 차종, 유지비, 장기수선·공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 41% 낙찰”이 아니라 “보증금 198,000,000원 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 200,000,000원짜리 오피스텔을 81,920,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 임차인 이준규의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 198,000,000원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 경제적 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 약 198,000,000원입니다.
그 실질취득액은 실거래 표본 220,000,000원보다 22,000,000원 낮은 수준에 불과합니다. 여기에 배당순위 불확실성, 4회 유찰, 12세대 소규모 오피스텔, 실거래 1건이라는 환금성 한계가 겹칩니다. 배당 구조를 확정하지 못한 상태에서는 권리위험에 비해 가격 완충력이 충분하다고 보기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세에 가깝고, 인수범위 확인 전에는 보류가 합리적인 사건입니다.
