서울서부지방법원 2025타경51501. 은평구 역촌동 ‘영신하우징’ 3층 302호, 전용 51.64㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 최규복의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.05, 확정일자는 2022.03.11, 전입·점유개시는 2022.04.04이고 보증금은 380,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025.05.15 은평구 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 임차보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제 시나리오상 5회 유찰 시 룰상 인수액은 75,534,400원, 6회 유찰 시 136,587,520원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 배당 부족분에 대한 매수인 상대 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 3층302호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로4길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 3층 302호 |
| 소유자 | 배한솔 · 2022.03.10 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 397,669,168원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2016.04.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
2016.07.15 설정된 신한은행 근저당권 210,000,000원은 2022.04.04 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 최규복이 2022.04.04 전입·점유를 개시했고 2024.04.18 보증금 380,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2025.05.15 은평구 압류보다 임차인의 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최규복 | 전유부분 전부 | 380,000,000원 | 2022.04.04 | 2022.03.11 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 122.9%
영신하우징은 총 6세대, 사용승인일은 2016.04.29입니다. 동일면적 51.64㎡ 실거래는 2건이고, 최근 12개월 평균 지표는 315,000,000원입니다. 현재 최저가 387,000,000원은 이 최근 평균의 122.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 0.5%로 소폭 높지만, 현재 최저가가 최근 거래가격을 크게 웃도는 사실은 달라지지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 51.64㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.10 | 51.64㎡ | 2 | 313,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.64㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,218,000원 |
| 1. 임차인 최규복 보증금 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 397,669,168원 | 782,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 380,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 782,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 396,887,168원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액과 확약 후 실질 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 387,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 309,600,000원 | 75,534,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 247,680,000원 | 136,587,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 역촌초등학교 서측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 응암역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 208.3㎡, 지목 대, 공시지가 3,808,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 최규복의 전입·점유 2022.04.04, 확정일자 2022.03.11, 임차보증금 380,000,000원을 원본과 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격 점검. 최저가 387,000,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 122.9%입니다.
- 회차별 구조 구분. 확약 전 권리구조상 5회 유찰 시 75,534,400원, 6회 유찰 시 136,587,520원의 인수액이 계산되지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 환금성 확인. 총 6세대 다세대이고 동일면적 실거래가 2건이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 높다
이 물건은 대항력 있는 보증금 380,000,000원의 임차권이 존재해 서류상으로는 인수 위험이 큰 사건입니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 387,000,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 122.9%이고, 동일면적 실거래 표본은 2건, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 따라서 현재 회차는 권리 해소 여부보다 최근 시세 대비 높은 가격과 환금성을 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
