247,680,000원
서울서부지방법원 2025타경51501. 은평구 역촌동 ‘영신하우징’ 3층 302호, 전유면적 51.64㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 387,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 247,680,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차권자 최규복은 확정일자 2022.03.11, 전입·점유개시 2022.04.04로, 말소기준인 2025.05.15 은평구 압류보다 앞섭니다. 보증금 380,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
현재 회차 예상배당에서 임차인이 받는 금액은 243,412,480원이고, 남는 보증금은 136,587,520원입니다. 따라서 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 최저가 247,680,000원에 인수액을 더한 384,267,520원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 380,000,000원 근처에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 3층 302호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로4길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전유면적 51.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 3층 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택 · 2016.04.29 |
| 소유자 | 배한솔 (2022.03.10 매매, 거래가액 380,000,000원 · 2022.04.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 247,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 397,669,168원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2016.07.15 설정된 신한은행 근저당권 210,000,000원은 2022.04.04 해지돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.05.15 접수된 은평구 압류입니다. 임차인 최규복은 그보다 앞선 2022.04.04 전입·점유를 갖추고, 2022.03.11 확정일자를 받았으며, 2024.04.18 보증금 380,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최규복 | 전유부분 전부 | 380,000,000원 | 2022.04.04 | 2022.03.11 | 2024.04.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인은 최규복 1명입니다. 최규복은 말소기준보다 빠른 전입과 확정일자, 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 부족하므로 배당받지 못한 잔액은 사라지지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
영신하우징 전유면적 51.64㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 314,250,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 315,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래는 이전 거래보다 0.5% 높은 수준으로, 제공된 거래 흐름상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 51.64㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.10 | 51.64㎡ | 2 | 313,500,000원 |
| 전체 평균 | 51.64㎡ | 2건 | 314,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.64㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
최저가 247,680,000원만 보면 최근 시세의 78.6%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 실제 부담액 384,267,520원은 최근 12개월 평균 315,000,000원보다 69,267,520원 높고, 최근 시세의 122.0%입니다. 감정가 387,000,000원과 비교해도 실질취득은 약 99.3% 수준이어서, 두 차례 유찰의 할인효과가 임차보증금 인수로 사실상 사라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,267,520원 |
| 1. 임차인 최규복 보증금 | 380,000,000원 | 243,412,480원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 397,669,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최규복의 보증금 미배당액 136,587,520원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 397,669,168원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 247,680,000원 | 136,587,520원 | 384,267,520원 |
| 3회 유찰 시 | 198,144,000원 | 185,430,016원 | 383,574,016원 |
| 4회 유찰 시 | 158,515,200원 | 224,504,013원 | 383,019,213원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 198,144,000원으로 내려가지만 인수액은 185,430,016원으로 늘어 실질취득은 383,574,016원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 158,515,200원과 인수액 224,504,013원을 합한 실질취득은 383,019,213원입니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져, 총부담은 계속 3.83억~3.84억원에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·학교가 함께 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 응암역이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2016.04.29입니다. 위생·급배수·난방·소방·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 공동주택 및 근린생활시설 건부지로, 남측과 서측의 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 다세대이고 동일면적 확인 거래가 2건에 그칩니다. 실질취득이 최신 거래보다 높아 재매각 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차 총부담은 247,680,000원이 아니라 인수액을 더한 384,267,520원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표상 미배당액 136,587,520원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.05, 확정일자 2022.03.11, 전입·점유개시 2022.04.04, 임차권등기 2024.04.18을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 현재 점유 상태 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목에 따라 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 매각 진행 원본 확인. 매각기일과 변경 여부, 최신 등기·명세서·현황조사 내용을 법원 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.48억짜리 경매물건”이 아니다
이 물건을 최저가 247,680,000원의 다세대로 보면 할인율이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 380,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 미배당액 136,587,520원을 낙찰자가 인수합니다. 실질취득은 384,267,520원으로 최근 거래 315,000,000원의 122.0%입니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나 총부담은 3.83억~3.84억원 수준에 머뭅니다. 여기에 총 6세대 다세대, 확인 거래 2건이라는 환금성 조건까지 고려하면, 이 사건은 낮은 최저가보다 높은 실질취득을 먼저 봐야 하는 대항력 임차인 인수형 물건입니다. 권리와 가격 모두에서 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.
