부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51572 · 서울서부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 17.30㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

135,100,000원 1억 3,510만 감정가 166,000,000원

감정가의 81% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 132,800,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울서부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,328만원

최저가의 10% · 13,280,000원

실거래 대비

▲ 2.9% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 1.31억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 1.7억 인수 가능성이 핵심인 오피스텔. 확약서로 실질 부담은 별도 확인 필요.

가격 최저가 1.328억이지만 대항력 임차보증금 1.7억 인수 가능성을 반영해 실질취득 기준 판단 필요
자금 최저가 132,800,000원 · 임차보증금 인수 가능액 170,000,000원
리스크 송지윤 임차권등기 및 확약서 존재. 확약 적용 범위와 대항력 포기 여부 확인 필요

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 1.328억까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차보증금 1.7억 인수 가능성입니다. 송지윤 임차인은 전입·임차권등기로 대항력이 인정되는 구조이며, 다만 매각물건명세서상 대항력 포기 확약서가 제출되어 실제 부담 범위 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

166,000,000원 / 132,800,000원

1회 유찰

실질취득 검토

170,000,000원

임차보증금 기준

임차인 인수

170,000,000원

송지윤 대항력 임차권

핵심지표

B 62점

확약·권리 검토형

서울서부지방법원 2025타경51572. 서울 마포구 성산동 상암퍼스티지 더올림 오피스텔 703호입니다. 감정가는 1.66억, 현재 최저가는 1.328억으로 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 일반적인 유찰 물건처럼 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기상 주택임차권 1.7억이 존재하고 대항력 있는 임차권 구조이기 때문입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51572
소재지	서울특별시 마포구 성산동 591-6 상암퍼스티지 더올림 오피스텔 7층703호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 현황 주거용
소유자	남상우
감정가 / 최저가	166,000,000원 / 132,800,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 송지윤 임차인은 2018.12.05 전입, 임차보증금 170,000,000원, 임차권등기 설정으로 대항력 있는 임차권 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
송지윤	170,000,000원	有	확인 필요	검토
박지선	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약서 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서가 제출되어 있습니다. 확약 적용 범위는 송지윤 임차권에 한정해 검토해야 합니다.

③ 배당 분석 — 임차인 부담 구조

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,659,200원
임차인 송지윤 보증금	170,000,000원	0원
테크메이트코리아대부 가압류	139,661,383원	130,140,800원
서울보증보험 가압류	92,944,470원	0원
소유자 교부	-	0원

배당분배

최저가 vs 임차보증금

최저가는 1.328억이지만 대항력 임차보증금 1.7억 기준 실질취득 검토가 필요합니다.

⛔ 입찰 판단 최저가만 보면 감정가 대비 80% 수준으로 내려왔지만, 대항력 임차권이 존재하는 구조입니다. 확약서 효과가 인정되는지, 실제 인수 부담이 어떻게 정리되는지 확인 후 입찰해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 송지윤 임차권등기와 확약서 원문을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 기준. 낙찰가가 아니라 임차보증금 부담 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
권리 소멸 확인. 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
오피스텔 용도 확인. 공부상 오피스텔이나 현황 주거용으로 평가된 물건입니다.

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 인수 위험”

이 물건은 단순 저가 오피스텔이 아닙니다. 감정가 1.66억에서 1회 유찰되어 1.328억이 되었지만, 대항력 임차보증금 1.7억이라는 핵심 변수가 있습니다. 확약서로 위험이 조정될 가능성은 있으나, 매수인이 부담할 수 있는 구조를 정확히 확인한 뒤 접근해야 하는 권리검토형 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 핵심은 1.7억 임차보증금 — 상암퍼스티지 더올림 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 분석 — 임차인 부담 구조

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 인수 위험”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-12	유찰	1억 6,600만원
2	2026-06-16	매각	1억 3,280만원
3	2026-08-25	대기	1억 3,280만원