서울서부지방법원 2025타경51583. 은평구 갈현동 (유)갈현상가 7층 718호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 63,898,000원으로 감정가 156,000,000원의 40.96%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김용현은 2021.10.13. 전입·점유 및 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.02.24. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 150,000,000원을 전부 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 승계됩니다.
현재 회차에서는 집행비용 1,550,164원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 62,347,836원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 중 남는 87,652,164원을 매수인이 부담하므로 63,898,000원 + 87,652,164원 = 151,550,164원입니다. 최저가가 감정가의 41%라는 숫자는 실제 취득비용을 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 제7층 제718호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 300 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 아파트로 이용 중 · 지하4층·지상9층 건물 내 7층 |
| 실거래 매칭 면적 | 전용 21.27㎡ |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 63,898,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용현 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준권리는 2022.02.24. 접수된 국의 압류입니다. 이후의 임차권등기, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 접수일이 2023.10.20.이라고 해서 임차인의 권리까지 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 김용현의 전입·점유 및 확정일자는 2021.10.13.으로 말소기준보다 앞서므로, 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.13 | 2021.10.13 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 87,652,164원 |
김용현은 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자로도 표시되어 있습니다. 예상배당표에서는 임차보증금 우선변제로 62,347,836원을 받고, 별도의 경매신청 채권 항목에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다. 같은 이름과 같은 150,000,000원이 반복되므로 이를 서로 다른 보증금이나 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 63,898,000원 | 62,347,836원 | 87,652,164원 | 151,550,164원 |
| 5회 유찰 시 | 51,118,400원 | 49,798,269원 | 100,201,731원 | 151,320,131원 |
| 6회 유찰 시 | 40,894,720원 | 39,758,615원 | 110,241,385원 | 151,136,105원 |
낙찰가가 63,898,000원에서 40,894,720원까지 내려가도 실질취득은 151,550,164원에서 151,136,105원으로 소폭만 변합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 차이는 집행비용 추정액 감소분에 가깝고, 핵심 취득원가는 보증금 150,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 실거래 비교 — 1.75억 한 건, 가격 확신은 낮다
실거래 비교 대상은 유호루하스 전용 21.27㎡입니다. 확인되는 거래는 2022.04. 7층 175,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 21.27㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 표본 | 21.27㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
현재 실질취득 151,550,164원은 이 거래가의 86.6%로, 금액 차이는 23,449,836원입니다. 다만 비교 거래가 2022.04. 한 건뿐이라 2026년 매각가격을 판단할 최신 시세 표본으로 보기에는 한계가 큽니다. 따라서 최저가가 실거래의 36.5%라는 수치를 근거로 “시세보다 매우 싸다”고 평가해서는 안 되며, 비교 기준은 어디까지나 실질취득 151,550,164원이어야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 63,898,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,550,164원 |
| 1. 임차인 김용현 보증금 | 150,000,000원 | 62,347,836원 |
| 2. 경매개시결정 · 김용현 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 87,652,164원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세 압류의 실제 체납액과 당해세·최우선변제 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있으며, 임차인 배당액이 감소하면 매수인 인수액은 그만큼 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동주민센터 동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 연신내역은 다소 원거리에 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상9층 건물의 7층이며, 승강기·주차장·난방·도시가스·소화 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 복합용도. 토지는 아파트(도시형생활주택 원룸형)·판매시설·근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 12m, 북서측 약 8m 포장도로에 접한 2면 도로 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다. 공부와의 차이 및 위반 사항은 없습니다.
- 환금성. 유호루하스는 129세대, 2018.01.25. 준공이며 단지 경매 평균 유찰 10.3회·낙찰률 0%로 집계돼 재매각성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 기준 낙찰대금 63,898,000원과 인수액 87,652,164원을 합친 151,550,164원을 취득원가로 계산하세요.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 김용현이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실과 신청채권의 원인을 대조하세요.
- 조세 배당 확인. 말소기준권리가 은평세무서장 처분의 국세 압류입니다. 실제 체납액과 법정기일에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 유지되는지 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
- 유찰 착시 금지. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가해 실질취득은 약 1.51억으로 거의 고정됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납과 주차·시설 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 환금성 검토. 전용 21.27㎡ 소형 면적과 단지 경매 평균 10.3회 유찰·낙찰률 0%를 반영해 보유기간과 출구가격을 보수적으로 설정하세요.
맺으며 — “감정가 41%”가 아니라 “실질취득 97%”
이 물건의 최저매각가 63,898,000원만 보면 감정가의 40.96%에 불과합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 87,652,164원을 인수하면 실질취득은 151,550,164원, 감정가의 97.1%가 됩니다. 추가 유찰이 이어져도 인수액이 반대로 증가해 매수인의 총부담은 약 1.51억 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
비교 실거래 175,000,000원보다 23,449,836원 낮다는 점은 확인되지만, 거래가 2022.04. 한 건뿐이고 단지 경매 평균 유찰이 10.3회, 낙찰률이 0%라는 점을 고려하면 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하고 국세 압류의 실제 배당 영향도 확인해야 합니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가에 근접하고, 권리·환금성 확인 부담이 큰 물건입니다.
