서울서부지방법원 2025타경51583. 서울 은평구 갈현동 (유)갈현상가 7층 718호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 156,000,000원인데 6차례 유찰되면서 최저매각가가 40,894,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 약 26%에 매수할 기회처럼 보입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 할 권리가 있습니다. 바로 2021년 10월 13일 전입하고 확정일자를 받은 임차인 김용현의 보증금 150,000,000원입니다.
김용현의 전입일자는 말소기준권리인 2022년 2월 24일 압류보다 빠릅니다. 2023년 10월 20일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 관해 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 최저매각가보다 보증금 인수 구조를 먼저 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 7층 718호 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로 300 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 아파트(감정평가상 아파트로 이용 중) |
| 전용면적 | 21.27㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층~지상 9층 중 7층 718호 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 (2018.04.26 소유권이전) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김용현 / 150,000,000원 |
| 감정가 | 156,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,894,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 26%) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2022.02.24 갑구 9번 압류 · 국(처분청 은평세무서장) |
| 임차관계 | 김용현 · 보증금 150,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 전입한 임차인이 핵심
등기상 2021년 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 2022년 고려에이앤씨 가압류는 이미 말소되었습니다. 현재 남아 있는 국의 압류는 말소기준권리이고, 2025년 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
다만 등기 자체의 말소와 임대차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 김용현의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 명세서상 보증금 미배당액에 대한 매수인 인수 조건이 명시되어 있습니다. 등기가 지워진다는 이유만으로 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.5억을 누가 부담하는가
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김용현 | 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.10.13 확정 2021.10.13 |
150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 김용현 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.10.13 |
| 전입신고일 | 2021.10.13 |
| 점유개시일 | 2021.10.13 |
| 확정일자 | 2021.10.13 |
| 임차권등기일 | 2023.10.20 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.20 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 예상 인수액 | 110,242,092원 · 현재 최저가 기준 |
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
이 물건은 보증금 150,000,000원이 최저매각가보다 훨씬 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액도 줄어들고, 매수인이 떠안는 보증금 잔액이 그만큼 증가합니다. 따라서 단순한 최저가 하락을 실질취득가격의 하락으로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 현재 회차 | 7회 유찰 시 | 8회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 감정가 대비 | 26.21% | 20.97% | 16.78% |
| 최저매각가 | 40,894,000원 | 32,715,200원 | 26,172,160원 |
| 임차인 예상 배당 | 39,757,908원 | 31,726,326원 | 25,301,061원 |
| 매수인 인수 | 110,242,092원 | 118,273,674원 | 124,698,939원 |
| 실질취득 부담 | 약 1.5억 | 약 1.5억 | 약 1.5억 |
실질취득 부담은 최저매각가와 예상 보증금 인수액의 합계입니다. 임차보증금 150,000,000원을 기준으로 거의 고정되며, 집행비용 추정액에 따른 차이가 발생합니다. 취득세·명도비용·미납 관리비 등은 별도입니다. 실제 매각가, 배당순위 및 비용 확정에 따라 인수액은 변동할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 2022년 거래 1건만으로 현재 가치 판단 금지
가격 비교 대상은 유호루하스의 전용 21.27㎡ 거래입니다. 확인된 실거래는 2022년 4월 거래 1건이며, 거래금액은 175,000,000원입니다. 면적은 일치하지만 거래 시점이 오래되었고 표본도 단 1건입니다. 따라서 이를 현재의 최근 12개월 시세나 최신 시장가격으로 간주하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 21.27㎡ | 7층 | 175,000,000원 |
| 비교 단지 | 유호루하스 |
|---|---|
| 규모 | 129세대 |
| 사용승인 관련 일자 | 2018.01.25 |
| 비교 전용면적 | 21.27㎡ · 면적 일치 |
| 확인 거래 | 2022.04 · 175,000,000원 · 1건 |
| 감정가 | 156,000,000원 |
| 최저가 | 40,894,000원 |
| 실질취득 | 약 150,000,000원 · 보증금 기준 |
| 최저가 / 과거 거래가 | 23.4% · 인수액 미포함 비율 |
최저매각가는 과거 거래가의 23.4%지만, 이 비율에는 매수인이 인수할 임차보증금이 전혀 반영되지 않았습니다. 실제 비교해야 하는 금액은 최저가 40,894,000원이 아니라 실질취득 약 150,000,000원입니다. 2022년 거래가 175,000,000원과 단순 비교하면 낮은 수준이지만, 현재 시장가격이 그 수준을 유지하는지는 확인되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 40,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,136,092원 |
| 1. 임차인 김용현 · 보증금 우선변제 | 150,000,000원 | 39,757,908원 |
| 2. 경매 신청채권자 김용현 · 별도 배당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 보증금 미배당 | — | 110,242,092원 |
매각대금 40,894,000원에서 집행비용 추정액 1,136,092원을 제외하고 39,757,908원을 임차인에게 배당하는 시뮬레이션입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인인 김용현이므로, 두 항목의 청구금액을 독립된 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당금이 아닌 별도의 부담입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동주민센터 동측 인근에 있으며, 주변에는 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 3호선 연신내역은 다소 원거리에 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 4층·지상 9층 건물 내 7층 718호입니다. 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·주차장·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 토지는 아파트(도시형생활주택 원룸형)·판매시설·근린생활시설의 부지로 이용됩니다.
- 도로. 동측 약 12m, 북서측 약 8m 포장도로와 접하며, 두 면이 도로에 접하는 입지입니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 단지는 129세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 최근 거래가격을 확인하기 어려우므로 단기간 매도 가능성과 적정 처분가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 최저가 40,894,000원과 예상 인수액 110,242,092원을 함께 고려하세요. 실제 자금계획은 약 1.5억 원의 취득 부담을 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 인수 조건 확인. 김용현의 보증금 150,000,000원에 관해 매각물건명세서의 인수 문구와 배당 결과에 따른 잔액을 재확인하세요.
- 동일인 채권 관계 검증. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급 자료·실제 점유·집행권원을 대조하세요. 객관적 근거 없이 임차권을 무효로 가정하면 안 됩니다.
- 배당순위 및 세금 확인. 2022.02.24 국의 압류가 말소기준권리입니다. 체납 세금의 법정기일과 실제 배당순위가 예상배당 및 보증금 인수액에 영향을 주는지 확인하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 떨어지면 보증금 미배당 잔액이 증가합니다. 7회·8회 유찰 시나리오에서도 실질취득이 약 1.5억 원이라는 점을 기준으로 판단하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인된 2022년 4월 거래 175,000,000원만으로 현재 시세나 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 면적 최근 거래와 실제 매도 가능한 가격을 별도 확인하세요.
- 점유·명도 조건. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상황과 보증금 반환·인도·임차권 말소 사이의 관계를 확인하세요. 인수 보증금이 정리되지 않은 상태에서 즉시 명도가 가능하다고 가정하면 안 됩니다.
- 관리비 및 취득 부대비용. 미납 관리비 중 승계 대상이 되는 비용과 취득세·등기비용 등을 실질취득액에 별도로 반영하세요.
- 매각기일 및 원본 재확인. 2026.09.29 매각기일의 진행 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “최저가 4,089만원 ≠ 실질취득 4,089만원”
이 사건의 핵심은 임차보증금 인수입니다. 감정가 156,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 40,894,000원까지 떨어졌지만, 임차인 김용현의 보증금 150,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.
현재 회차의 예상 인수액은 110,242,092원이며, 추가 유찰 시 인수액은 오히려 커집니다. 실질취득 부담은 결국 약 1.5억 원으로 유지되는 구조입니다. 최저가 하락만으로 투자 매력이 커진다고 판단할 수 없습니다.
가격 판단 역시 조심해야 합니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 4월의 175,000,000원 단 1건이므로, 현 시점의 시장가치를 충분히 뒷받침하지 못합니다. 이미 6회 유찰되었고 비교 단지의 경매 유찰 이력도 많은 만큼, 환금성과 실제 매수 수요까지 확인할 필요가 있습니다.
결론은 명확합니다. 이 물건은 최저가 4,089만원으로 접근할 수 있는 저가 아파트가 아니라, 임차보증금 인수를 포함해 약 1.5억원을 부담하는 대항력 인수형 경매입니다. 배당 및 인수 조건을 확정하고 현재 시세를 재검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 보증금 반환채무의 정확한 범위와 실질취득액 대비 현재 시장가치입니다.
