서울서부지방법원 2025타경51597. 서대문구 홍은동 통일로변 ‘진성위메이드’ 8층 804호, 전용 27.51㎡ 다세대주택입니다. 소유자 서순화가 2021년 거래가 298,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 298,000,000원을 청구해 신청한 강제경매입니다.

등기상 말소기준은 2022년 6월 30일 정태형의 근저당권 82,500,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 심세인은 말소기준보다 앞선 2021년 6월 21일 확정일자와 2021년 7월 19일 전입을 갖춰, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약으로 인수 해소

2020년 신목신용협동조합 공동담보 근저당과 2021년 이화명·이시훈 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022년 6월 30일 정태형 근저당입니다. 박현경 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

다만 심세인의 주택임차권등기는 말소기준 뒤인 2023년 8월 2일 설정됐더라도, 실제 임대차계약일·점유·전입·확정일자가 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 인수 위험을 없애는 근거는 후순위라는 이유가 아니라 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

실제 임차인은 심세인 1명입니다. 주택도시보증공사는 심세인으로부터 동일한 298,000,000원 보증금채권을 양도받은 신청채권자이므로, 심세인 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 보증금으로 더하면 안 됩니다.

③ 실질취득과 시세 — 확약 반영 시에만 가격 메리트

대항력 있는 임차인의 보증금 298,000,000원이 최저가 193,280,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금과 집행비용 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서 비고의 확약을 반영하면 심세인 보증금의 실질 인수액은 0원*이 되고, 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 193,280,000원입니다. 가격 비교 역시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 5월의 290,000,000원 1건이며, 확약 반영 실질취득액 193,280,000원은 이 가격의 66.6%입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 296,400,000원이지만 2021년 298,000,000원 거래들이 포함돼 있어, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)

보증금채권은 심세인에서 주택도시보증공사로 승계된 동일 채권으로 보아 한 번만 반영했습니다. 배당상 미변제 보증금은 108,225,920원이지만, 제출된 확약서에 따라 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 인하 효과가 사라진다

확약이 없다면 매각가가 193,280,000원에서 154,624,000원, 123,699,200원으로 내려가도 미배당 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 총 부담은 보증금 수준에서 거의 줄지 않습니다. 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수 자체보다 확약이 실제 매각조건으로 유지되고 임차권등기가 말소되는지에 달려 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 홍은사거리 북측 인근 통일로변 고지대에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 자연공원, 소규모 주상복합건물, 간선도로변 근린생활시설이 혼재하며 학교·공원·관공서도 근거리에 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장은 도보 약 1~2분, 지하철 3호선 녹번역은 도보 약 7~8분 거리로 조사됐습니다.
• 건물. 2020.09.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생·승강기·도시가스, 자주식·기계식 주차장, 출입통제, CCTV 설비가 있습니다.
• 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 제3종일반주거지역, 과밀억제권역입니다. 토지 공시지가는 4,969,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 전용 27.51㎡의 소형 다세대이고 건물 전체가 총 13호 16세대 규모입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.2회입니다.
• 가격 추세. 2026년 최신 거래 290,000,000원은 2021년 거래 298,000,000원보다 낮고, 최근 가격은 과거 거래 대비 2.7% 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소라는 세 가지 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 금지. 심세인과 주택도시보증공사의 298,000,000원은 양도 전후의 동일 보증금채권입니다. 두 채권으로 합산해 인수액을 계산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.05 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 말소 여부와 낙찰 후 지위·의무에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 점유·내부 상태 확인. 감정평가는 폐문과 관계인 부재로 외관조사·건축물현황도면·인근 탐문을 참고해 내부 이용상황을 개략 조사했습니다. 실제 점유자와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
• 소형 다세대 환금성. 16세대 규모와 최근 거래 1건, 평균 9.2회 유찰을 감안해 예상 매도기간과 임대수요를 보수적으로 산정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거보다 2.7% 낮습니다. 290,000,000원을 고정 시세로 보지 말고 층·향·내부 상태와 시장 하락 가능성을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 체납·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동과 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인해야 한다

이 물건은 표면적으로 최저가 193,280,000원, 최근 거래 290,000,000원으로 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 본질은 선순위 대항력 임차보증금 298,000,000원이 걸린 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인의 부담은 보증금 수준에서 거의 줄지 않습니다.

반대로 매각물건명세서 비고의 확약이 그대로 적용되면 심세인에서 주택도시보증공사로 승계된 보증금채권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 193,280,000원으로 내려옵니다. 이는 최근 거래의 66.6%라 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 가격은 2.7% 하락했고, 전용 27.51㎡·16세대 소형 다세대에 평균 9.2회 유찰 이력이 겹칩니다. 결론은 확약 확인 시 가격 매력, 환금성은 보수적입니다. 확약서와 민간임대주택등기의 처리 결과를 확인하기 전에는 가격 할인만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

* 현재 최저가 배당모형상 보증금 미배당액은 108,225,920원이나, 매각물건명세서 비고의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.