부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51599 · 서울서부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 27.6 ㎡

최저매각가 신건 · 1차 (이전 4회 유찰)

296,000,000원 2억 9,600만 감정가 296,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-25

서울서부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,960만원

최저가의 10% · 29,600,000원

실거래 대비

▲ 42.7% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 2건 평균 2.08억원

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 인수는 확약으로 해소됐지만 현재 가격은 최근 거래 대비 부담

가격 실질취득 296,000,000원은 최근 평균 266,166,666원 대비 111.2%
권리 대항력 임차인 존재하나 확약으로 실질 인수 0원
리스크 20세대 규모·경매 평균 6.3회 유찰로 환금성 점검 필요

한 줄 평 임차보증금 274,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있으나, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 다만 실질취득가 296,000,000원은 최근 거래 평균 266,166,666원보다 11.2% 높아 가격 메리트는 낮습니다.

감정가 / 최저가

296,000,000원

4회 유찰 후 현재가

실거래 / 실질취득

266,166,666원 / 296,000,000원

취득가가 최근 평균 초과

매수인 인수

0원

확약 적용

핵심지표

B등급

권리 안전 · 가격 부담

서울서부지방법원 2025타경51599. 은평구 역촌동 대신벨리온 604호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 서순화이며, 2021년 취득 이후 임차권등기와 가압류가 순차적으로 발생한 구조입니다. 핵심 쟁점은 임차인 김두성의 보증금 274,000,000원입니다.

김두성은 전입 2021.08.02, 확정일자 2021.07.20으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대한 인수금액은 실질 0원입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경51599
소재지	서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층604호
용도 / 면적	다세대 · 전용 27.6㎡
소유자	서순화
감정가 / 최저가	296,000,000원 / 296,000,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김두성	274,000,000원	有	有	확약 해소

✅ 확약 효과 김두성 임차인에 대해서는 임차권등기 말소 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약으로 매수인 인수 위험이 실질 0원입니다. 확약 밖 별도 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득가는 최근 거래보다 높다

대신벨리온 동일 면적 최근 거래 6건 평균은 266,166,666원입니다. 현재 최저가 296,000,000원은 최근 평균 대비 111.2% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2021.10	27.6㎡	3	267,000,000원
2021.10	27.6㎡	4	274,000,000원
2021.08	27.6㎡	2	260,000,000원
2021.07	27.6㎡	5	258,000,000원
2021.06	27.6㎡	3	269,000,000원
2021.06	27.6㎡	4	269,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실거래

실질취득가 296,000,000원이 최근 평균 거래보다 높습니다.

④ 입찰 체크리스트

확약으로 임차보증금 인수 위험은 해소됐지만, 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
현재 가격은 최근 거래 평균 대비 높은 수준으로 가격 메리트는 유찰 여부와 추가 조정에 달려 있습니다.
대신벨리온은 20세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회로 환금성 확인이 필요합니다.
민간임대주택 등기, 토지이용계획 및 권리관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 가격은 따져야 한다”

이 물건의 가장 큰 위험이었던 대항력 임차인은 확약으로 실질 인수가 사라졌습니다. 그러나 현재 최저가 296,000,000원은 최근 실거래 평균 266,166,666원보다 높아 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 권리는 안정적이지만, 낙찰가는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-03	유찰	2억 9,600만원
2	2026-04-07	유찰	2억 3,680만원
3	2026-05-12	유찰	1억 8,944만원
4	2026-06-16	유찰	-
5	2026-08-25	대기	2억 9,600만원

부동산강제경매

확약으로 보증금 인수는 해소됐지만, 실질취득가는 시세보다 높다 — 대신벨리온 604호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득가는 최근 거래보다 높다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 가격은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (15장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고