서울서부지방법원 2025타경51599. 은평구 역촌동 대신벨리온 6층 604호, 전용 27.6㎡ 다세대주택입니다. 소유자 서순화는 2021.07.30. 공유자 전원 지분을 이전받았고 등기상 거래가액은 274,000,000원입니다. 등기부에는 2021.07.30. 민간임대주택등기가 있으며, 현재 말소기준은 2023.01.25. 이삼희의 가압류입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김두성입니다. 임대차계약일은 2021.05.08., 점유개시는 2021.07.30., 확정일자는 2021.07.20., 전입신고는 2021.08.02.입니다. 보증금은 274,000,000원이고 말소기준권리보다 전입이 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 단순 계산만 보면 최저매각가 236,800,000원에서 배당 후 보증금 일부가 남지만, 이 사건은 그 뒤에 붙은 확약서가 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.6㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 604호 |
| 사용승인 | 2021.01.04 |
| 소유자 | 서순화 · 2021.07.30. 소유권 이전 · 거래가액 274,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (5회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두성 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 274,000,000원 | 2021.08.02 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
* 배당모형상 최저가 236,800,000원 기준 임차보증금 미배당액은 41,315,200원이지만, 위 확약으로 해당 임차인에 관한 잔존 청구는 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다. 이 확약의 효과는 김두성 임차보증금 반환채권에 한정하여 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 89.0%지만 거래시점을 함께 봐야 한다
대신벨리온은 총 20세대, 사용승인일 2021.01.04.의 다세대주택입니다. 대상 전용면적 27.6㎡와 면적이 일치하는 실거래는 6건이며 평균은 266,166,666원, 최저 258,000,000원, 최고 274,000,000원입니다. 최저매각가 236,800,000원은 이 시세지표의 89.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 27.6㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2021.10 | 27.6㎡ | 4 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 27.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 27.6㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 27.6㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 평균 | 27.6㎡ | 6건 | 266,166,666원 |
수치만 보면 실질취득 236,800,000원은 시세지표 평균 266,166,666원보다 낮습니다. 다만 표시된 최신 거래가 2021.10의 267,000,000원이고, 나머지 비교 거래 역시 2021.06~2021.10입니다. 따라서 이 자료만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다는, 과거 동일면적 거래 대비 낮은 가격이라는 수준으로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 김두성 보증금 | 274,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 가압류 · 이삼희 | 55,493,150원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 185,605,479원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김두성 보증금의 부족분은 41,315,200원입니다. 그러나 2026.07.02. 주택도시보증공사의 확약으로 이 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 실질적으로 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한 상태이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당과 실질 인수를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 236,800,000원 | 41,315,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 189,440,000원 | 88,012,160원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 151,552,000원 | 125,369,728원 | 0원 |
통상 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 김두성 보증금 반환채권에 관한 확약이 있어 그 일반식과 다릅니다. 위 표의 41,315,200원·88,012,160원·125,369,728원은 배당모형상 미배당액이고, 확약을 반영한 이 임차인 관련 실질 인수는 각 시나리오에서 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.01.04.입니다.
- 입지. 역촌동 주민센터 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 구산역과 응암역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 폭 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 토지. 토지면적 368.4㎡, 공시지가 5,354,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지로 표시됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.02.자 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유효한지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김두성의 임차권등기는 을구 3번에 존재합니다. 확약 내용과 실제 말소 협조 절차를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1에 2021.07.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 시점 주의. 시세지표 평균 266,166,666원과 최신 거래 267,000,000원은 표시상 2021년 거래에 기반합니다. 2026년 입찰가격 판단에는 별도 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 유찰·환금성 확인. 현재 5회 유찰, 경매 평균 유찰 6.7회, 낙찰률 지표 0.0%입니다. 매도가격과 매도기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 체납·인도 확인. 미납 관리비와 실제 점유상태, 인도절차는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 풀렸지만, 가격과 환금성은 별개다
이 사건만 놓고 보면 가장 눈에 띄는 숫자는 보증금 274,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 확약이 없었다면 최저가 236,800,000원에서 41,315,200원의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조였습니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.02. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 다른 문제입니다. 실질취득 236,800,000원은 실거래 평균 지표 266,166,666원의 89.0%이지만, 표시된 실거래는 2021년입니다. 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 평균 유찰도 6.7회이며 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 최종 판단 포인트는 확약서의 효력 확인과 함께, 2026년 현재의 실제 환금가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
