서울서부지방법원 2025타경51620. 북가좌초등학교 북동측 인근에 위치한 지상 5층 다세대주택의 4층 402호입니다. 소유자 박연숙은 2019년 12월 2일 매매를 원인으로 2020년 3월 17일 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021년 3월 10일 남인천세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후 설정된 지방세·국세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 임차인 유현진은 2020년 2월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 2월 3일입니다. 말소기준 압류보다 1년 이상 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액은 낙찰자에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 거북골로20길 9-16, 4층 402호 (북가좌동 315-18) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2003.10.25 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.03.17. 거래가 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2003년 국민은행 근저당 52,000,000원과 2015년 우리은행 근저당 92,400,000원·35,200,000원은 각각 2008년과 2020년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 3월 10일 국세 압류이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유현진 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 255,000,000원 | 전입·점유 2020.02.27 확정일자 2020.02.03 | 2024.03.07. 우선변제권 행사 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등재돼 있지만, 임차인 명단상 실제 임차인은 유현진 1명입니다. 임차보증금은 255,000,000원 한 건으로 보며, 권리별 청구액을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 고정
현재 최저가는 216,320,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 배당 가능한 금액은 매각대금에서 집행비용 3,828,480원을 뺀 212,491,520원입니다. 임차보증금 255,000,000원 중 이 금액만 배당되므로, 부족한 42,508,480원을 매수인이 추가로 부담합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 42,508,480원 | 258,828,480원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 173,056,000원 | 85,166,784원 | 258,222,784원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 138,444,800원 | 119,293,427원 | 257,738,227원 |
낙찰가가 216,320,000원에서 138,444,800원으로 내려가도 인수액은 42,508,480원에서 119,293,427원으로 늘어납니다. 그 결과 총부담은 257,738,227원~258,828,480원으로 거의 고정됩니다. 이는 보증금 255,000,000원을 중심으로 집행비용이 더해지는 대항력 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,480원 |
| 1. 임차인 유현진 보증금 | 255,000,000원 | 212,491,520원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 3,142,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액은 42,508,480원이며 매수인이 인수합니다. 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세·환금성 — 실질취득 2.59억을 기준으로 판단
신안월드(315-18)는 2003년 10월 25일 사용승인을 받은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 입찰 판단 시 비교해야 할 금액은 최저가 216,320,000원이 아니라 현재 회차 기준 실질취득 258,828,480원입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 북가좌초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 세장형 평지이며 남서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비와 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 271.7㎡, 지목 대, 공시지가 4,124,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 2003년 준공 다세대주택이고 비교 실거래가 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재산정. 입찰 예정가에 임차보증금 미배당액을 더해 총부담을 계산하세요. 현재 최저가 전액 낙찰 가정 시 258,828,480원입니다.
- 조세 배당 확인. 세무서와 서대문구 압류의 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 최종 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 임차인 명도 조건. 대항력 임차인은 미배당 보증금을 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있으므로 보증금 정산과 명도 일정을 함께 계획하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 실거래 조사. 북가좌동 인근의 유사 면적·연식 다세대 최근 거래와 실질취득 258,828,480원을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 현장 점검. 내부 상태, 누수·결로, 주차 여건, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 확인하세요.
- 회차 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담 감소는 제한적입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
맺으며 — “2.16억 낙찰”이 아니라 “약 2.59억 취득”
이 사건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 2회 유찰 물건이지만, 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있습니다. 현재 최저가에 낙찰되면 임차보증금 255,000,000원 중 42,508,480원이 미배당돼 매수인에게 넘어가고, 총부담은 258,828,480원이 됩니다.
3회·4회 유찰 시에도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 각각 258,222,784원, 257,738,227원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반형이 아니라, 낙찰가와 인수액이 서로 대체되는 대항력 인수형입니다. 여기에 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 확대될 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 최저가 216,320,000원만으로 가격을 판단하지 말고, 최소 258,828,480원의 실질취득과 조세 변수까지 기준으로 입찰해야 합니다. 비교 실거래가 확인되지 않는 8세대 다세대인 만큼, 권리·세금·현장 시세를 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
