서울서부지방법원 2025타경51620. 서울 서대문구 북가좌동 315-18, 거북골로20길 9-16의 지상 5층 다세대주택 중 제4층 제402호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며, 사용승인일은 2003.10.25입니다. 현재 소유자는 박연숙으로, 2019.12.02 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득해 2020.03.17 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있으니 인수한다”로 끝나지 않습니다. 유현진은 2020.02.27 전입·점유했고 확정일자는 2020.02.03으로, 자료상 말소기준인 2021.03.10 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 유현진 보증금에 관한 실질 인수 위험은 해소됩니다. 이 확약은 유현진 보증금에 한정되며, 현재 확인된 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51620 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 315-18 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 제4층 제402호 · 사용승인일 2003.10.25 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.12.02 매매 · 거래가액 255,000,000원 · 2020.03.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현진 | 255,000,000원 | 2020.02.27 | 2020.02.03 | 2024.03.07 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 승계 해당 없음 |
③ 가격·환금성 — 실거래 없이 감정가 100%
이 물건은 현재 4회 유찰 이력이 표시되어 있지만, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 338,000,000원, 즉 감정가의 100%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 270,400,000원(80%), 6회 유찰 시 216,320,000원(64%)으로 제시되어 있습니다.
다만 동일 단지의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 338,000,000원이 최근 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 이 경우 감정가 자체보다 실제 거래 가능성과 반복 유찰 이력을 더 무겁게 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 유현진 보증금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 77,468,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 유현진 보증금 255,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 77,468,000원이 배당됩니다. 전체 채권 미배당액은 3,319,532,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 말소기준 이후 권리
자료상 말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 이후 2022.04.20 서대문구 압류, 2022.04.28 국 압류, 2022.08.25 주택도시보증공사 가압류 3,142,000,000원, 2023.04.18 국 압류, 2025.06.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
유현진의 임차권등기는 2024.03.07에 등기됐지만, 실제 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2020.02.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 보고 후순위 임차권으로 단정하면 안 됩니다. 이번 사건에서 인수 위험이 사라지는 핵심 근거는 순위가 아니라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북가좌초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 제4층 제402호이며, 기본적인 전기·위생·급배수·난방·주차장시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 271.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 4,124,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 338,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 현장 매물과 실거래 원본을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 점검. 현재 4회 유찰, 단지 통계도 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 권리보다 환금성과 실제 수요를 우선 점검할 필요가 있습니다.
- 회차별 인수 계산 구분. 6회 유찰 시 계산상 42,508,480원의 인수액이 나타나지만, 유현진 임차권에 대한 확약을 적용하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 정리, 가격은 별도 검증
이 사건은 대항력 임차인이 존재한다는 점만 보면 주의가 필요한 물건입니다. 유현진은 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서고 보증금도 255,000,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문에, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
반면 가격 측면은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가와 같은 338,000,000원이고 이미 4회 유찰 이력이 있으며, 신안월드의 경매 통계도 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 게다가 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸다고 말할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약으로 해소되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 다세대로 보는 것이 적절합니다.
