서울서부지방법원 2025타경51623. 은평구 구산동 베로니스 에이동 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 239,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 62,652,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 임차인 정숙연입니다. 정숙연은 2023.06.02 전입했고, 말소기준으로 계산된 2025.07.03 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 정숙연의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 실제 인수위험까지 0원이라고 확정해 주는 수치가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소진되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실질취득가는 낙찰가 62,652,000원에 그 승계액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51623 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 24-28 베로니스 에이동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 전용면적 | 29.83㎡ |
| 소유자 | 현찬송 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 62,652,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 29,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 선순위 여부가 핵심
등기부상 2016.01.20 관악신용협동조합 근저당권은 2016.02.01 이미 말소됐고, 2024.03.08 유현지 가압류도 2024.09.30 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.07.03 강제경매개시결정이며, 같은 날과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정숙연의 전입일은 2023.06.02로 그보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 승계 위험을 금액으로 확정할 수 없는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정숙연 | A동 502호 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
배당요구일은 2025.09.03입니다. 보증금이 확인되지 않아 우선변제 및 매수인 승계액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득가’ 확인이 먼저
베로니스의 최근 거래는 2025.09 전용 28.62㎡ 2층 208,000,000원, 2024.10 전용 28.62㎡ 4층 225,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 216,500,000원이고, 현재 최저매각가 62,652,000원은 이 평균의 28.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.62㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2024.10 | 28.62㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 216,500,000원 |
표면상 최저가는 최근 거래 208,000,000원과 최근 평균 216,500,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 정숙연의 보증금이 미상이라 낙찰 후 실제 부담하는 총액을 알 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 금액까지 더한 실질취득가를 208,000,000원과 216,500,000원에 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,527,736원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 배성빈 | 29,500,000원 | 29,500,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 박지훈 | 29,500,000원 | 29,500,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 구민회 | 29,500,000원 | 2,124,264원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액 88,500,000원 중 예상배당은 61,124,264원, 미배당은 27,375,736원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 정숙연의 보증금이 미상인 상태이므로 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정된다는 뜻은 아닙니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 62,652,000원 | 61,124,264원 | 27,375,736원 |
| 7회 유찰 시 | 50,121,600원 | 48,819,411원 | 39,680,589원 |
| 8회 유찰 시 | 40,097,280원 | 38,975,529원 | 49,524,471원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 이 표 역시 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 채권자 배당 시나리오이므로, 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 총취득비용 하락을 의미한다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제5층 제502호이며, 난방·승강기·공동현관보안설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,314,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규모. 베로니스는 20세대이며 2015.12.31 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정숙연 보증금 확인. 보증금 액수와 배당으로 소멸되는 범위를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가 62,652,000원은 최근 시세의 28.9%지만, 승계 보증금이 있으면 총취득비용은 달라집니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 사실과 임차관계·내부상태·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가도 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·표준적 이용상태 등을 참고했으므로 실제 내부상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — “28.9%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
감정가 239,000,000원에서 6회 유찰된 62,652,000원만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 실제 최근 12개월 실거래 평균도 216,500,000원이라 표면 가격차는 큽니다. 그러나 이 사건에는 2023.06.02 전입한 정숙연이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 얼마를 추가로 인수할 수 있느냐”입니다. 임차보증금과 배당 결과가 확인돼야 비로소 실질취득가를 최근 거래 208,000,000원과 평균 216,500,000원에 놓고 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
