서울서부지방법원 2025타경51623. 은평구 구산동 베로니스 에이동 502호, 전용면적 비교 기준 29.83㎡의 다세대주택입니다. 감정가 239,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 97,894,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 216,500,000원의 절반에도 못 미치지만, 이 사건은 가격표보다 먼저 임차인을 봐야 하는 물건입니다.

정숙연은 2023.06.02. 전입했고, 현재 말소기준으로 계산된 최초 강제경매개시결정은 2025.07.03.입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서므로 대항요건을 유지하고 실제 임대차가 확인될 경우 매수인에게 보증금 반환을 주장할 가능성이 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 확정·인수액 확정으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 결론은 임대차계약서와 매각물건명세서의 보증금·확정일자 보완 확인 뒤에만 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심

2016.01.20. 설정된 관악신용협동조합 근저당은 2016.02.01. 이미 말소됐고, 2024.03.08. 유현지의 150,000,000원 가압류도 2024.09.30. 해제로 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 금전권리는 없으며, 말소기준은 2025.07.03. 접수된 배성빈의 강제경매개시결정입니다. 같은 날 박지훈, 이후 구민회가 신청한 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관이나 대위변제기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인은 정숙연 1명입니다. 전입일은 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구를 했더라도 배당액이 보증금에 미달하고 대항력이 인정되면, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득가는 미정

베로니스는 20세대, 2015.12.31. 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 29.83㎡이며, 확인된 유사 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.09. 208,000,000원, 최근 12개월 평균 지표는 216,500,000원입니다.

현재 최저가 97,894,000원은 최근 12개월 평균의 45.2%이고, 최신 거래 208,000,000원보다 110,106,000원 낮습니다. 다만 이 차액은 곧바로 안전마진이 아닙니다. 매수인이 인수할 미배당 보증금이 110,106,000원을 넘는다면, 실질취득가는 최신 거래가를 초과합니다. 최근 12개월 평균과 비교한 여유도 118,606,000원에 불과하므로 보증금 확인이 가격 판단보다 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,894,000원 가정)

위 표는 현재 최저가에서 집행비용과 세 경매채권자의 청구액을 배분한 계산입니다. 정숙연의 보증금·확정일자와 임차인 최우선변제 여부, 당해세가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 이 표만으로 임차인 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당보다 임차인 인수가 먼저

추가 유찰되면 등기상 채권자들의 미배당액은 늘어나지만, 이 채권들은 매각으로 소멸하므로 매수인이 직접 인수하지 않습니다. 매수인에게 중요한 것은 정숙연의 보증금입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 늘어날 수 있어, 추가 유찰이 실질취득가 하락으로 그대로 연결되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구산중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·난방·승강기·공동현관 보안설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 3,314,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 20세대 규모 다세대주택이고 확인된 유사 면적 거래가 2건이며, 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 정숙연의 실제 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 범위와 계약의 유효성을 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 배당순위와 예상 배당액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
• 전입·점유 유지 확인. 2023.06.02. 전입 이후 현재까지 주민등록과 실제 점유가 유지되는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
• 인수 한도 계산. 확인된 보증금에서 예상 배당액을 뺀 미배당액을 최저가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최신 거래 208,000,000원과 최근 12개월 평균 216,500,000원을 기준으로, 실질취득가가 이 범위를 넘지 않는지 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도를 참고해 평가됐으므로 내부 상태와 실제 호실 이용현황을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인”이 아니라 “보증금 확인 전 가격”

감정가 239,000,000원짜리 물건의 최저가가 97,894,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 216,500,000원과 비교하면 표면 할인 폭은 큽니다. 그러나 정숙연의 전입일은 말소기준일보다 앞서고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 최저가만 보고 싸다고 결론 내리는 것은 실질취득가의 핵심인 인수 보증금을 빼고 계산하는 것입니다.

등기상 강제경매개시결정들은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 보증금이 확인되고 배당액을 계산한 뒤에야 비로소 시세보다 낮은지, 최신 거래보다 안전마진이 있는지 판단할 수 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리확정은 미완성. 이 사건의 입찰 여부는 2023.06.02. 전입 임차인의 보증금 원본 확인에서 결정됩니다.