서울서부지방법원 2025타경51649. 불광역 동측 인근에 있는 온세파인빌 5층 502호, 전용 30.02㎡ 다세대주택 (도시형생활주택)입니다. 현재 회차 최저가는 감정가 229,000,000원의 80%인 183,200,000원입니다. 권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 2023.10.17. 주택도시보증공사 가압류와 그보다 앞선 김성율의 2021.04.16. 점유개시·2021.04.19. 주민등록입니다.

김성율은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고 임차보증금은 194,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 보증금보다 낮은 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 회차에서도, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 194,000,000원에 고정됩니다. 이 사건은 다만 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 실질 인수위험이 해소된 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 해소

확약의 적용 범위는 김성율 임차권에 한정됩니다. 현황조사상 2025.01.05. 전입한 LIZCANO DELGADO YAMILE, PAEZ LIZCANO ZARITH SALOME, PAEZ ACOSTA MAURICIO는 확약 대상이 아닙니다. 다만 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.10.17. 이후라 대항력에 의한 보증금 인수위험은 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 명세서와 점유관계의 보완 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유자 분석

임차권자는 김성율 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금반환채권 승계인으로서 별도의 임차인이 아닙니다. 세 명의 후순위 전입자는 현황조사상 각각 확인됐으나, 보증금 정보가 없으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 회차에서 가격 여지 발생

온세파인빌 전용 30.03㎡ 실거래는 총 5건입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 208,000,000원과 2026.05. 215,000,000원, 평균은 211,500,000원입니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 183,200,000원은 최근 12개월 평균 211,500,000원의 86.6%, 전체 평균 210,600,000원의 87.0%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +0.7%로, 하락 추세가 아니라 소폭 상승 흐름으로 집계됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,200,000원 가정)

배당모형 원자료상 김성율 보증금은 대항력에 따라 매수인 인수액 194,000,000원으로 계산되지만, 2026.05.04. 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 채권 총액은 1,073,000,000원, 예상 배당액은 179,835,200원, 미배당액은 893,164,800원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선 불광역 동측 인근입니다. 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 공공시설, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 북동측 통일로66길 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 502호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 전유부분은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건물 전체 공부상 주용도에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택이 포함됩니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·불광지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 두 필지 일단의 장방형 평지이며 공시지가는 5,586,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물로 동일 면적 실거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월에는 2건이 거래됐고 최신 거래가는 215,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 확약서의 제출 주체, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
• 확약 적용 범위 구분. 확약은 김성율 임차권에만 적용됩니다. 후순위 전입자 세 명의 점유 원인과 실제 계약관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 대상 확인. 현황조사상 502호에 세 명이 전입돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비가 도면과 외부관찰 등을 토대로 조사됐습니다.
• 민간임대주택 부기 확인. 갑구에 민간임대주택 등록 부기사항이 있으므로 입찰 전 등록 말소·승계 관련 원본 서류와 행정 상태를 확인하세요.
• 가격 기준. 현재 실질취득액 183,200,000원*은 최근 12개월 평균의 86.6%입니다. 현장 상태와 명도비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·전입세대열람·실거래 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “위험한 인수형이 확약으로 가격형 물건이 됐다”

이 사건을 확약 없이 보면 결론은 단순합니다. 대항력 있는 김성율의 보증금 194,000,000원이 최저가 183,200,000원보다 커, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출하면서, 주된 인수위험은 실질 0원*으로 전환됐습니다.

확약을 반영한 현재 실질취득액은 183,200,000원으로 최근 12개월 평균 211,500,000원의 86.6%입니다. 최근 추세도 +0.7%로 하락장이 아닙니다. 따라서 가격은 현재 회차에서 검토 가능한 수준이지만, 후순위 전입자 세 명의 계약관계와 폐문부재 상태, 민간임대주택 부기사항은 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 확약 원본이 유효하면 권리와 가격 모두 검토 가능한 A급 후보, 확약 확인이 흔들리면 즉시 194,000,000원 인수형으로 되돌아가는 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 2026.05.04. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 한 판단입니다.