171,200,000원
서울동부지방법원 2025타경51520. 송파구 문정동 송파푸르지오시티 4층 404호, 24.90㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사울진복으로, 2020.05.27 매매를 원인으로 2020.06.16 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 190,000,000원입니다. 이후 2024.09.25 김나영 명의의 주택임차권 205,000,000원이 등기됐고, 2025.05.26 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 순서입니다. 김나영의 전입일은 2023.11.27, 확정일자는 2023.10.25이고, 경매개시결정은 2025.05.26입니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 권리로 분류됩니다. 배당요구도 2025.05.23 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담으로 연결될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 4층 404호 · 도로명 서울특별시 송파구 새말로 62 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 4층 404호 24.90㎡ 전부 · 지하5층·지상15층 건물 |
| 사용승인 / 이용 | 2013.07.19 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2020.06.16 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (4회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 2026.07.08 확약
말소기준은 2025.05.26 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김나영의 주택임차권은 등기부상 보증금 205,000,000원, 전입 2023.11.27, 확정일자 2023.10.25로 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 전액 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김나영 주거(임차권등기) | 4층 404호 24.90㎡ 전부 | 205,000,000원 | 전입 2023.11.27 확정 2023.10.25 배당요구 2025.05.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 반영 실질 인수 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 현재 회차 배당 구조에서는 임차보증금 미배당 36,996,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 2026.07.08 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰을 곧바로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가 214,000,000원에서 현재 최저매각가는 171,200,000원으로 내려와 있습니다. 현재 회차 표기상 감정가의 80%, 4회 유찰 상태입니다. 다만 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 그 자체로 현재 거래가치보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 가격 판단은 171,200,000원이라는 실질취득액을 기준으로 별도 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 80% | 171,200,000원 | 36,996,800원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 136,960,000원 | 70,757,440원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 109,568,000원 | 97,765,952원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 김나영 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김나영 보증금 중 36,996,800원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 2026.07.08 확약에 따라 이 미배당분에 대한 대항력은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지하5층·지상15층 건물의 4층 404호입니다. 사용승인일은 2013.07.19입니다.
- 입지. 서울동부지방법원 남측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 문정역·장지역이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 30m, 남측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 9,275.2㎡, 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.08 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유효한지 확인하세요.
- 임차권 최신 등기 확인. 김나영 주택임차권 205,000,000원의 등기 상태와 추가 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당요구 확인. 김나영은 2025.05.23 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 배당표 변동 여부를 확인하세요.
- ‘80% 할인’만 보지 않기. 현재 최저가 171,200,000원은 감정가 214,000,000원의 80%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 적정 매수가를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 사건은 유찰 횟수보다 확약이 중요하다”
이 사건을 확약 없이 보면 결론은 무겁습니다. 김나영의 보증금은 205,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 있으며, 현재 최저가 171,200,000원에서는 룰상 미배당 36,996,800원이 남습니다. 최저가가 더 떨어지면 70,757,440원, 97,765,952원으로 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
하지만 2026.07.08 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 결론이 달라집니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 기준 실질취득액은 171,200,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약을 전제로 정리됐고, 남은 판단은 가격입니다. 4회 유찰이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 읽기보다, 확약의 유효성을 먼저 확인하고 171,200,000원이라는 취득가격을 독립적으로 검증하는 것이 핵심입니다.
