서울동부지방법원 2025타경51520. 서울특별시 송파구 문정동 송파푸르지오시티 4층 404호입니다. 지하 5층·지상 15층 철근콘크리트 건물에 속하는 오피스텔로, 현재 소유자는 주식회사울진복입니다. 2020년 6월 16일 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 190,000,000원입니다. 이후 주택임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

겉으로 보면 감정가 대비 최저가가 64% 수준까지 하락했으니 관심이 갈 수 있습니다. 하지만 이 사건을 분석할 때 가장 먼저 봐야 할 것은 유찰 횟수가 아닙니다. 경매개시결정보다 먼저 등기된 임차권이 있기 때문입니다. 임차인 김나영의 보증금은 205,000,000원이고, 전입과 확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 별도 권리 포기 없이 낙찰된다면 미배당 보증금의 승계 문제가 발생합니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 다만 등기상 선순위 임차권이 존재했던 사건인 만큼, 입찰 전 확약서 원문과 그 효력이 매수인에게 적용되는 범위를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기상 말소기준은 2025.05.26. 강제경매개시결정입니다. 반면 김나영의 주택임차권등기는 2024.09.25. 접수됐습니다. 임차인의 전입일은 2023.11.27., 확정일자는 2023.10.25.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 이는 확약에 따른 실질 인수 판단과 부합합니다. 별도로 신고된 다른 임차인은 확인되지 않아 실제 임차인은 김나영 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가 집계하거나 동일 보증금과 중복하여 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

김나영은 전입·점유·확정일자를 갖췄으며 배당요구도 마쳤습니다. 따라서 권리 포기 전에는 매각대금으로 회수하지 못하는 보증금에 관한 매수인 승계 문제가 존재합니다. 그러나 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의한 경우, 해당 임차권의 미배당 금액을 낙찰자에게 실질적으로 전가하지 않는다는 것이 본건의 핵심입니다.

③ 가격 분석 — 최저가 할인율과 실제 취득 부담

감정가는 214,000,000원, 현재 최저매각가는 136,960,000원입니다. 감정가의 64%까지 낮아졌지만, 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 현재 최저가가 실제 거래시장보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

더구나 이 사건은 5회 유찰된 물건입니다. 유찰은 할인이라는 장점과 함께 종전 가격대에서 매각이 성사되지 않았다는 사실도 의미합니다. 오피스텔의 개별 호실 수요, 실거래 수준, 임대수익성 및 권리관계에 대한 시장의 부담을 구분하여 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,960,000원 가정)

위 예상배당은 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 동일한 205,000,000원으로 표시돼 있으나, 독립된 임차보증금 2건으로 중복 계산하지 않습니다. 예상 집행비용 및 실제 배당순위는 변동될 수 있으며, 당해세와 최우선변제 등은 별도로 검토해야 합니다.

매각대금 136,960,000원 중 집행비용 2,717,440원을 공제하면 임차인 보증금에 대한 예상배당은 134,242,560원입니다. 보증금 부족분은 70,757,440원으로 계산됩니다. 그러나 이는 확약에 따른 대항력 포기를 반영하지 않은 원칙상 부족액이며, 확약의 효력이 인정되는 경우 매수인의 실질 인수금은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가, 늘어나는 원칙상 인수액

선순위 보증금 인수형 경매는 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인의 배당액이 감소하고 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 그래서 확약이 없다면 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 의미하지 않습니다. 본건은 확약이 이 구조를 바꾸는 핵심 요소입니다.

확약을 반영하지 않은 단순 계산에서는 현재 회차의 실질취득 부담이 207,717,440원, 6회 유찰 시 207,333,952원, 7회 유찰 시 206,977,779원으로 나타납니다. 낙찰가 자체는 크게 내려가도 총부담은 보증금 수준에 머무르는 모습입니다.

반면 확약이 유효하면 해당 임차권의 인수액은 0원이므로 매수인의 기본 취득 부담은 각 회차의 낙찰가에 따라 달라집니다. 다만 향후 유찰 여부와 매각조건은 확정된 것이 아니며, 가격이 내려간다는 이유만으로 시세 대비 매력이 확보된다고 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송파구 문정동 서울동부지방법원 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 문정역·장지역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2013.07.19. 사용승인된 지하 5층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비 등을 갖추고 있으며, 본건은 4층 404호 오피스텔입니다.
• 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 30m, 남측 약 20m 내외의 포장도로에 접하는 입지입니다.
• 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속합니다. 지목은 대지이고 토지이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 교통 접근성은 긍정적인 요소이나, 오피스텔은 개별 호실의 면적·층·임대수익·매매 수요에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 이력이 있다는 점에서 최근 실거래와 임대수요를 검증하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.08. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 전문을 확인하고, 원임차인의 권리에 대한 효력과 매수인 적용 범위를 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 임차권의 전입일·확정일자·배당요구 및 임차권등기 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 70,757,440원의 원칙상 인수 문제가 발생합니다.
• 실제 점유·명도. 등기상 임차인은 김나영 1명입니다. 현재 실제 점유자, 퇴거 여부와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다. 확약에 따른 인수액 0원과 명도 절차가 필요 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.
• 민간임대주택등기. 2021.05.17. 등록된 민간임대주택등기가 있습니다. 등록·말소 및 경매 후 적용되는 의무관계를 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 조사. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선 비교해야 합니다. 감정가 214,000,000원만으로 현재 시세나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 원인 확인. 5회 유찰을 단순한 할인 기회로만 보지 말고 권리관계, 점유, 임대수익성, 시장가격 및 환금성 측면에서 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
• 체납·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 세금, 실제 집행비용, 임차인 관련 정산 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.26.에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서의 최종 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “5회 유찰보다 중요한 것은 확약서의 효력”

이 물건은 감정가 214,000,000원에서 최저가 136,960,000원으로 낮아진 오피스텔입니다. 하지만 선순위 임차보증금 205,000,000원이 존재한다는 점에서 단순한 가격 할인형 경매로 볼 수 없습니다.

확약이 없다면 현 회차에서 원칙상 미배당액 70,757,440원을 인수할 수 있어 실질취득 부담은 207,717,440원에 이릅니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어나므로, 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

다행히 주택도시보증공사가 2026.07.08. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 그 효력이 유효하게 적용된다면 해당 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 해소됩니다. 이 경우 현재 최저가 136,960,000원이 실질취득의 기준이 됩니다.

그럼에도 5회 유찰이라는 이력과 최근 실거래 시세 검증 필요성은 남아 있습니다. 선순위 임차권이 확약으로 해소됐다는 사실과 지금의 가격이 시장에서 경쟁력 있다는 판단은 구분해야 합니다. 오피스텔의 개별 거래 수요까지 검토한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 합리적입니다.

결론은 '확약으로 권리위험은 완화, 가격 매력은 미확인'입니다. 확약서 효력과 임차권 말소 가능성을 확인하는 것이 첫 번째 관문이고, 최근 실거래를 통해 최저가의 적정성을 검증하는 것이 두 번째 관문입니다. 둘 중 하나라도 확인되지 않으면 5회 유찰이라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다.