서울서부지방법원 2025타경51690. 서울 은평구 역촌동 갈현로4길 27의 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 권리구조의 핵심은 2021.06.17. 홍주희 근저당권이 말소기준권리인데, 임차인 박채희의 전입·점유가 2021.04.12., 확정일자가 2021.02.19.로 더 빠르다는 점입니다. 즉 임차인 자체는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 박채희의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 2026.03.24. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관해서는 형식상 미배당액이 남더라도 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원으로 판단하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51690 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 5층501호 · 서울특별시 은평구 갈현로4길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 백인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 133,939,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.06.17. 홍주희 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 박명철 52,000,000원, 이선원 35,000,000원, 김미화 30,000,000원의 근저당권과 국민건강보험공단·은평구·국의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박채희는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인이므로 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박채희 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 290,000,000원 | 전입·점유 2021.04.12 확정일자 2021.02.19 배당요구 2023.05.11 | 대항력 있음 우선변제 승계: 주택도시보증공사 |
② 시세 비교 — 42.5% 숫자는 크지만 표본 면적을 같이 봐야 한다
영신하우징은 6세대, 사용승인일은 2016.04.29.입니다. 가격지표상 대상 면적은 43.96㎡인데, 확인된 실거래 표본은 51.64㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 직접적인 동일면적 비교라기보다 가격 수준을 보는 참고지표로 해석하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 51.64㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.10 | 51.64㎡ | 2 | 313,500,000원 |
| 평균 | 51.64㎡ | 2건 | 314,250,000원 |
최근 12개월 평균 지표는 315,000,000원, 최신 거래도 315,000,000원이며, 최근 흐름은 이전 대비 0.5%입니다. 현재 최저매각가 133,939,000원은 최근 12개월 평균의 42.5%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 동일한 133,939,000원이므로 가격차 자체는 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,675,146원 |
| 1. 임차인 박채희 보증금 | 290,000,000원 | 131,263,854원 |
| 2. 근저당 · 홍주희 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박명철 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이선원 | 35,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김미화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박채희의 미배당 보증금은 158,736,146원입니다. 다만 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했으므로 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 6호선 응암역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 5층 501호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 서측 및 남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 확장부분. 건축물현황도상 자연발코니가 있고 판넬 등으로 확장하여 이용 중이며, 감정평가에는 확장부분이 포함됐습니다.
- 환금성. 영신하우징은 6세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.24. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 박채희 임차권등기가 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 표본 확인. 대상 면적 43.96㎡와 거래 표본 51.64㎡가 일치하지 않으므로 동일·유사 면적 실거래를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 확장부분 현황 확인. 자연발코니 확장부분이 감정평가에 포함돼 있으므로 현황과 건축 관련 서류를 대조하세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 크게 낮아졌지만 실제 응찰 수요와 환금성, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력 확인
이 사건은 겉으로 보면 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 133,939,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당표만 보면 미배당액도 158,736,146원이나 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 박채희의 보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 박채희 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 133,939,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표 315,000,000원의 42.5% 수준이라는 가격차도 큽니다.
다만 이미 4회 유찰됐고 비교 실거래 면적이 대상과 일치하지 않는다는 점은 별개의 리스크입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “42.5%니까 무조건 싸다”도 아닙니다. 확약의 효력·임차권 말소 절차를 원문으로 확인하고, 면적이 맞는 실제 시세와 4회 유찰 원인을 함께 검증하는 것이 판단의 중심입니다.
