서울서부지방법원 2025타경51690. 은평구 역촌동 ‘영신하우징’ 제5층 제501호, 전용 43.96㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자 백인숙은 2021년 4월 15일 매매계약을 거쳐 2021년 5월 6일 거래가 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 임차인 박채희는 그보다 앞선 2021년 2월 19일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 4월 12일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2021년 6월 17일 홍주희의 근저당권 65,000,000원이 설정됐으므로 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서는 선순위 대항력 구조입니다.

통상 이런 물건은 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 현재 회차에서도 매각대금 209,280,000원 중 집행비용을 뺀 205,550,080원만 보증금에 배당돼, 원칙상 84,449,920원이 매수인 인수액으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차보증금반환채권의 승계인이 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026년 3월 24일자 확약서가 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소

실제 임차인은 박채희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 박채희의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이므로 보증금 290,000,000원을 다시 더해 계산하지 않습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 후인 2023년 5월 11일 설정됐지만, 대항력 판단의 기준인 전입·점유가 2021년 4월 12일로 말소기준일보다 빠르므로 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조입니다.

말소기준권리는 2021년 6월 17일 홍주희 근저당권 65,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 박명철 52,000,000원, 이선원 35,000,000원, 김미화 30,000,000원의 근저당권과 국민건강보험공단, 은평구, 서초세무서장, 구로세무서장 관련 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

② 시세 비교 — 66.4%지만 면적이 다르다

영신하우징의 제시된 실거래는 총 2건이며, 모두 전용 51.64㎡·2층 거래입니다. 본건은 전용 43.96㎡·5층으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래 315,000,000원과 시세 요약상 최근 12개월 평균 315,000,000원을 우선 참고하되, 동일 면적 직접 비교가 아니라는 점을 함께 반영해야 합니다.

확약을 반영한 실질취득액 209,280,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 66.4%입니다. 전체 평균 대비 비율도 66.6%로 낮고, 최근 거래는 이전 거래보다 0.5% 높은 흐름입니다. 따라서 최저가 자체는 비교 거래보다 낮습니다. 다만 본건은 43.96㎡, 비교 거래는 51.64㎡로 면적이 다르고 표본도 2건에 불과하므로, “34% 할인”을 동일 조건의 확정 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 우선 배당됩니다. 규칙상 보증금 부족액은 84,449,920원이지만, 2026.03.24 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해 총 부담이 보증금 수준에 머무는 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 해당 미배당액은 매수인에게 청구되지 않으므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가를 따라 내려갑니다. 이 사건의 가격 판단은 반드시 확약의 유효성과 말소 이행 가능성을 전제로 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역촌초등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 응암역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 최상층 501호이며, 기본 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측과 남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,808,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이고 제시된 실거래가 2건뿐이며 본건과 면적도 달라, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각 가격 산정이 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.24자 확약서의 제출인, 채권 양수 범위, 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 박채희 1명이며 주택도시보증공사는 보증금반환채권 승계인입니다. 같은 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 조사가 제한됐습니다. 박채희 외 점유자나 별도 임대차가 있는지 재확인하세요.
• 자연발코니 확장. 건축물현황도상 자연발코니를 판넬 등으로 확장 이용하고 있으며 확장부분까지 포함해 감정평가했습니다. 현황·도면·원상복구 가능성을 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 임차인 배당액과 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
• 비교 시세 보정. 본건은 43.96㎡인데 제시된 실거래는 51.64㎡입니다. 최근 평균 315,000,000원을 동일 조건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 6세대, 거래 표본 2건의 소규모 물건이므로 명도·수리비·재매각 기간을 보수적으로 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인보다 확약서가 핵심”

표면적인 권리구조만 보면 이 물건은 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 209,280,000원에 낙찰될 경우에도 규칙상 84,449,920원의 보증금이 미배당으로 남으므로, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 박채희 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다. 이 전제가 확인되면 실질취득액 209,280,000원은 최근 시세 요약값 315,000,000원의 66.4%입니다. 반면 비교 거래는 더 큰 51.64㎡이고 표본이 2건뿐이며, 본건은 6세대 다세대주택과 자연발코니 확장 현황을 가진 만큼 환금성과 현물 상태를 보수적으로 봐야 합니다.

결론은 “확약 확인 시 가격 검토 가능, 확인 전에는 선순위 보증금 인수형”입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 확약서의 법적 범위와 실제 임차권등기 말소 이행입니다.