서울서부지방법원 2025타경51709. 은평구 녹번동 ‘마하나임’ 603호, 전용 26.47㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.07.16. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인과 먼저 등기된 주택임차권이 있다는 점입니다. 배재형은 2020.12.11. 전입했고, 박지혁은 2022.02.16. 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 뒤 2024.02.21. 보증금 190,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
주택도시보증공사는 박지혁으로부터 양도받은 보증금채권에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박지혁 관련 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 그러나 매각대금 배당표는 배재형의 보증금 190,000,000원을 우선변제 대상으로 계산하고 있으며, 현재 최저가에서는 132,980,480원만 배당되어 부족분 57,019,520원이 남습니다. 이 부족분이 매수인의 실제 인수 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 176-4, 176-5 마하나임 제6층 제603호 · 은평로9길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.47㎡ · 지하 1층/지상 11층 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박민재 (2020.12.09. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 135,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2020.12.16. 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 이 등기는 강제경매개시결정보다 앞서 있어 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 통해 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다. 또한 배재형과 박지혁에게 각각 동일한 190,000,000원의 보증금이 확인되므로 이를 단순 합산해 380,000,000원의 별도 보증금으로 보아서는 안 됩니다. 두 임대차의 변경·양도·승계 관계와 실제 점유자를 원본 서류 및 현장조사로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 비적용 대상을 분리해야 한다
서류상 확인되는 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 박지혁으로부터 보증금채권을 양도받아 경매를 신청한 보증기관입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재형 603호 · 주거 | 2020.12.11. | 2022.02.16. | 190,000,000원 | 2025.09.02. | 대항력 있음 | 우선변제 | 57,019,520원 인수 |
| 박지혁 주택전부 · 임차권등기 | 2022.02.16. | 2022.02.16. | 190,000,000원 | 2024.02.21. | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 적용 0원* |
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 192,000,000원
현재 최저가 135,680,000원만 보면 감정가보다 76,320,000원 낮고, 실거래 220,000,000원의 61.7%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 판단은 달라집니다.
135,680,000원 + 57,019,520원 = 192,699,520원
유찰로 낙찰가가 내려가면 배재형이 배당받는 금액도 줄어들고, 매수인이 인수할 부족분은 반대로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 배재형 보증금 190,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가의 64% | 135,680,000원 | 57,019,520원 | 192,699,520원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 51.2% | 108,544,000원 | 83,775,616원 | 192,319,616원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 40.96% | 86,835,200원 | 105,127,834원 | 191,963,034원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 87.6%
마하나임은 2020.08.06. 사용승인된 12세대 규모 건물입니다. 확인되는 실거래는 2023.09. 전용 24.61㎡, 10층의 220,000,000원 1건입니다. 현재 물건은 전용 26.47㎡로 면적 조건은 유사하지만, 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2023.09.이므로 해당 금액만으로 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2023.09. 실거래 | 24.61㎡ | 10층 | 220,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 26.47㎡ | 6층 | 212,000,000원 | 96.4% |
| 현재 최저가 | 26.47㎡ | 6층 | 135,680,000원 | 61.7% |
| 현재 실질취득 | 26.47㎡ | 6층 | 192,699,520원 | 87.6% |
최저가만 비교하면 실거래의 61.7%이지만, 실제 부담할 인수액을 더하면 실질취득은 실거래의 약 87.6%입니다. 명목 할인 폭 38.3%가 아니라 실질 할인 폭은 약 12.4%입니다. 표본이 1건뿐이라는 한계를 감안하면 이 차이만으로 강한 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,699,520원 | - |
| 1. 임차인 배재형 보증금 | 190,000,000원 | 132,980,480원 | 57,019,520원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 | 확약 적용 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 배재형 보증금에 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 외부 관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다.
- 환금성. 2020.08.06. 준공된 12세대 소규모 건물로, 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 상한 설정. 최저가 135,680,000원이 아닌 실질취득 192,699,520원을 기준으로 수익성과 안전마진을 계산해야 합니다.
- 배재형 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 확정일자, 배당요구, 현재 점유 및 보증금 반환 여부를 대조해야 합니다.
- 박지혁·HUG 확약 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건, 확약 적용 범위를 문서 원본으로 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 관계 확인. 배재형과 박지혁의 동일한 190,000,000원 보증금이 별개의 임대차인지, 임차인 변경·양도 관계인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.12.16. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 사용 상태, 시설 상태, 명도 상대방을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 관리주체와 관할기관에 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 실거래가 2023.09. 1건뿐이므로 인근 동일 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 추가 조사해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 212,000,000원에서 두 차례 유찰된 최저가 135,680,000원입니다. 그러나 배재형의 미배당 보증금 57,019,520원을 더하면 현재 실질취득은 192,699,520원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 늘어나 실질취득은 약 192,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
박지혁 관련 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원*이지만, 그 확약은 배재형에게 확장되지 않습니다. 확인된 실거래 220,000,000원보다 실질취득이 낮다는 점은 긍정적이지만, 거래 표본이 1건이고 임차인 2명의 관계와 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 결론은 “최저가는 싸 보이지만 권리조정 후 할인 폭은 제한적”입니다. 입찰 판단의 기준은 135,680,000원이 아니라 192,699,520원과 남아 있는 임차관계입니다.
* 박지혁 관련 임차권에 한해 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 계산했습니다. 배재형의 대항력과 미배당 보증금에는 해당 확약이 적용되지 않습니다.
