서울서부지방법원 2025타경51739. 서울 은평구 대조동 4-19, 도로명주소 통일로 745-9에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 면적 66.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며 건물은 1992.12.11 사용승인된 연와조 평스라브지붕 지하 1층·지상 2층 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2021.06.17 설정된 대방새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 506,210,490원입니다. 이후 설정된 이종신·최인호 근저당권, 신한카드 가압류, 류리의 상가건물임차권은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유·임차 관계인도 모두 기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 4-19 · 서울특별시 은평구 통일로 745-9 |
| 매각대상 | 대지 + 토지 · 토지 66.0㎡ · 건물 및 제시외 건물 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 · 지하 1층 / 지상 2층 · 감정평가 기준 공실 |
| 소유자 | 김윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,143,054,000원 / 731,554,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대방새마을금고 / 506,210,490원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.05.25 장숙자 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당이 설정됐으나 2021.06.17 해지로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 대방새마을금고 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2021.07.06 진상오 근저당 120,000,000원도 2024.03.21 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤희 | 지층 | 전입 2025.03.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김선미 | 2층 | 전입 2025.07.30 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 류리 | 건물 1층 전부 37.03㎡ | 사업자등록 2022.02.09 임차권등기 2026.04.23 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 배당요구 우선변제 미상 승계 아님 |
김윤희와 김선미의 전입일은 말소기준일인 2021.06.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 김윤희는 등기부상 소유자·채무자와 동일인으로, 임차인이라기보다 소유자 또는 관계인일 가능성을 함께 확인해야 합니다. 류리의 사업자등록신청일 역시 말소기준일 이후이고, 2026.04.23 등기된 임차권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 기준 — 감정가 64%지만 시세 확인이 먼저
감정가는 1,143,054,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 731,554,000원으로 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 731,554,000원입니다.
다만 동일하거나 유사한 근린생활시설·토지의 최근 실거래 표본이 제시되지 않았습니다. 감정가 대비 36% 낮아졌다는 사실만으로 현재 가격이 실제 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 대지 66.0㎡, 일반상업지역, 지하 1층·지상 2층의 노후 근린생활시설이라는 개별 조건과 임대수익, 건물 상태, 제시외 건물의 활용성을 함께 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 731,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,715,540원 |
| 2. 근저당 · 대방새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이종신 | 350,000,000원 | 121,838,460원 |
| 4. 근저당 · 최인호 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,713,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,355,713,901원 중 채권자 예상배당은 721,838,460원, 미배당액은 633,875,441원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 731,554,000원 | 721,838,460원 | 633,875,441원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 585,243,200원 | 576,990,768원 | 778,723,133원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 468,194,560원 | 461,112,614원 | 894,601,287원 | 미충족 |
⑤ 건물·토지와 제시외 부분
- 일괄매각. 토지와 건물, 옥상부 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 제시외 건물. 옥상부 현 3층에 샷시조 판넬지붕 계단실 약 7㎡, 벽돌구조 평스라브지붕 방 약 15.4㎡, 샷시조 판넬지붕 보일러실 약 2㎡가 있으며 감정평가에 포함됐습니다.
- 건물 구조. 연와조 평스라브지붕 지하 1층·지상 2층, 외벽 적벽돌 마감, 내벽 노출콘크리트 마감, 알미늄샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 입지. 지하철 3·6호선 불광역 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 불광역이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 66.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지의 부정형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·불광지구 지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
- 규제. 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있어 이용계획과 거래 절차를 확인해야 합니다.
- 공시지가. ㎡당 5,731,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세·수익 검증. 유사 토지·근린생활시설의 최근 거래와 예상 임대료를 확인해 731,554,000원의 적정성을 검증하세요.
- 점유 재조사. 감정평가상 공실과 현황조사상 점유 관계가 다르므로 지층·1층·2층의 실제 사용자와 명도 대상을 확인하세요.
- 김윤희 관계 확인. 지층 점유자로 조사된 김윤희가 소유자·채무자와 동일인이므로 임대차계약 존재 여부와 점유 성격을 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 김윤희·김선미의 보증금과 차임, 계약서, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 집행기록 원본에서 대조하세요.
- 류리 임차권 확인. 임차보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 사업자등록일과 임차권등기 내용을 원본으로 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 옥상부 약 24.4㎡의 구조·용도·행정상 상태와 수선 또는 철거 비용을 점검하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역에 따른 이용과 거래 제한을 관할기관에 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 공과금, 세금, 건물 보수비와 명도비용을 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집행기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격이 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.17 대방새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·임차권과 조사된 임차 관계는 모두 후순위입니다. 따라서 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원이 곧바로 좋은 물건이나 저렴한 가격을 뜻하지는 않습니다. 감정가의 64%까지 내려왔어도 유사 실거래와 임대수익 자료 없이 가격 메리트를 확정할 수 없고, 감정평가상 공실과 점유 조사 기록의 차이, 보증금이 확인되지 않은 관계인, 옥상부 제시외 건물이 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·명도·건물 상태·시장가격 검증이 필요한 물건입니다.
