서울서부지방법원 2025타경51741. 서울 은평구 대조동 메트하임 12층 1220호, 전용 14.03㎡의 아파트로 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 물건입니다. 2020년 4월 준공된 94세대 건물이며, 지하철 3·6호선 연신내역 남측 인근에 자리합니다. 감정가 175,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 89,600,000원까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권자 이은실은 임대차계약일 2023.02.18., 확정일자 2023.02.20., 전입·점유개시일 2023.03.20.이고, 말소기준인 2023.12.18. 압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있어, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 낙찰자가 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다

말소기준권리는 2023.12.18. 서울세관장의 압류입니다. 그 뒤에 설정된 국민은행 가압류, 동작세무서 압류, 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 주택임차권은 2025.02.11.에 등기됐지만, 그 기초가 되는 전입·점유는 2023.03.20.으로 말소기준보다 약 9개월 빠릅니다.

임차인·점유 관계 (실제 임차인·점유자 2명)

이은실의 보증금은 160,000,000원입니다. 현재 최저가 89,600,000원에서 집행비용 2,012,800원을 빼면 배당재원은 최대 87,587,200원입니다. 이 금액이 전부 이은실에게 배당된다고 가정해도 미변제액은 72,412,800원으로 남습니다. 국세·지방세가 임차인보다 우선해 차감되면 임차인 배당액이 줄어 인수액은 그보다 더 늘어날 수 있습니다.

② 시세 비교 — 8,960만원이 아니라 약 1.62억과 비교해야 한다

메트하임 전용 14.03㎡의 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 179,770,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 12층 177,540,000원이며, 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 3.7% 높은 흐름입니다.

최소 실질취득액 162,012,800원은 최근 12개월 평균의 90.1%, 최신 거래가의 91.3%입니다. 표면상 최저가는 최근 평균의 49.8%지만, 그 수치는 보증금 승계를 제외한 값이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 세금 우선액이나 임차인 배당액이 달라지면 실질취득액이 160,000,000원대 후반 또는 그 이상으로 올라가 최근 거래와의 차이는 더 좁아집니다.

③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

국민은행 배당액 87,587,200원은 현재 매각가 가정표의 기계적 배분값입니다. 실제 배당에서는 임차인의 전입·확정일자, 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 이은실의 보증금 중 실제 배당되지 않은 금액은 매수인이 인수합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3·6호선 연신내역 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 연신내역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 라멘조, 지하4층·지상13층 건물의 12층입니다. 승강기·난방·도시가스·지하주차장·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지로 북동측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 접하는 소로각지입니다.
• 규제. 일반상업지역·연신내지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 11,730,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 전용 14.03㎡ 원룸형의 소형 상품으로 최근 거래는 확인되지만, 94세대 규모와 작은 전용면적을 고려하면 실수요층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당액 계산. 이은실의 보증금 160,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수잔액을 배당순위별로 다시 계산해야 합니다.
• 세금 법정기일 확인. 서울세관·동작세무서·국민건강보험공단의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 반드시 확인하세요.
• 윤성용 점유 확인. 보증금·확정일자·점유 원인과 현재 거주 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 일정과 비용에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 조건. 이은실의 보증금 전액 변제 또는 합의 전에는 임차권등기 말소와 명도 협의가 지연될 수 있습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 응찰가와 미배당 보증금을 합친 총부담액을 최근 12개월 평균 179,770,000원 및 최신 거래 177,540,000원과 비교하세요.
• 관리비·원상태 확인. 공용부분 체납관리비, 내부 상태, 원룸형 임대수요와 예상 보수비를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·체납세금 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “51% 할인”이 아니라 “보증금 승계형”

이 사건을 최저가 89,600,000원의 저가 아파트로 보면 판단이 어긋납니다. 이은실의 보증금 160,000,000원은 말소기준보다 빠른 전입·점유에 기초한 대항력 있는 임차보증금이고, 전액 배당되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 집행비용만 반영한 최소 인수액은 72,412,800원, 실질취득 하한은 162,012,800원입니다.

이 하한은 최근 12개월 평균 179,770,000원보다 약 9.9% 낮지만, 국세·지방세 우선분, 임차권 정리, 점유자 명도, 체납관리비와 취득비용을 더하면 안전마진은 빠르게 줄어듭니다. 세 차례 유찰됐다는 사실보다 더 중요한 것은 임차인이 실제 얼마를 배당받고 얼마가 승계되는지입니다. 결론은 표면 가격은 저렴해 보이지만 권리·세금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 대항력 인수형 물건입니다.