57,344,000원
서울서부지방법원 2025타경51741. 은평구 대조동 메트하임 12층 1220호, 전용 14.03㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 175,000,000원에서 5회 유찰돼 57,344,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 선순위 임차보증금 인수 가능성 때문에 일반적인 저가 경매와 성격이 다릅니다.
등기부상 말소기준권리는 2023.12.18. 서울세관장의 압류입니다. 그런데 이은실 임차인은 임대차계약일 2023.02.18., 확정일자 2023.02.20., 주민등록일·점유개시일 2023.03.20.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2025.02.11. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 197-3 12층 1220호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로28길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 14.03㎡ · 지하4층 지상13층 건물 내 12층 |
| 단지 | 메트하임 · 94세대 · 2020.04.10. 준공 |
| 소유자 | 허성희 · 2020.06.05. 소유권이전 · 거래가액 177,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 57,344,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,478,324원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차보증금이 먼저다
따라서 현재 최저가 57,344,000원만 낙찰자의 총부담으로 볼 수 없습니다. 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 대항력 인수형의 핵심 계산은 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 보증금 160,000,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득가격까지 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
② 임차·점유관계 — 2명, 성격이 다르다
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은실 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2023.03.20. 확정일자 2023.02.20. | 160,000,000원 | 매수인 대항 가능 | 배당요구 2025.02.11. 미배당 잔액 인수 |
| 윤성용 | 12층 1220호 | 2025.04.01. | 미상 | 대항력 없음 | 보증금 미상 |
윤성용은 2025.04.01. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 명도와 점유관계는 현장·원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 기재된 임차·점유관계는 이은실·윤성용 2명입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 57,344,000원이 아니라 약 160,000,000원
메트하임 전용 14.03㎡의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 179,770,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 12층 177,540,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 3.7% 높은 추세입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 31.9%이지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.03㎡ | 12 | 177,540,000원 |
| 2025.09 | 14.03㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2024.12 | 14.03㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2024.08 | 14.03㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2023.10 | 14.03㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 14.03㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2023.01 | 14.03㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 14.03㎡ | 12 | 177,540,000원 |
| 2022.03 | 14.03㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 14.03㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.03㎡ | 2건 | 179,770,000원 |
④ 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션 (매각가 57,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,432,192원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 114,706,451원 | 55,911,808원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 163,478,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 278,184,775원, 예상 배당 55,911,808원, 미배당 222,272,967원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위로 차감될 수 있습니다. 특히 이 배당표와 별개로, 매각물건명세서에 기재된 이은실 임차보증금 160,000,000원의 미변제 잔액 인수 조건을 반드시 함께 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3·6호선 연신내역 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 연신내역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상13층 건물의 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·지하주차장·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 620.9㎡, 평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 11,730,000원/㎡입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 건물부지는 아파트(도시형생활주택원룸형)·판매시설·근린생활시설 용도입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 94세대 규모이며 동일면적 최근 12개월 거래는 2건입니다. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 57,344,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 160,000,000원의 미배당 잔액 인수 구조를 먼저 계산해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 낙찰자 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 확인. 이은실의 임대차계약일 2023.02.18., 확정일자 2023.02.20., 주민등록·점유개시 2023.03.20., 임차권등기 2025.02.11.을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 윤성용은 2025.04.01. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 179,770,000원, 최신 거래 177,540,000원과 비교할 때는 최저가가 아니라 실질취득 약 160,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “57,344,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 5회 유찰된 최저가 57,344,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 이은실의 160,000,000원 임차보증금입니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문에, 현재처럼 보증금보다 낙찰가가 낮은 구간에서는 실질취득을 약 160,000,000원으로 보는 것이 출발점입니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 179,770,000원과 최신 거래 177,540,000원 아래이기는 합니다. 그러나 국세·지방세 압류, 선순위 임차권의 배당·인수 계산, 후순위 점유자, 평균 5.0회 유찰이라는 위험을 동반합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 32.77%라 싸다”는 방식이 아니라, 160,000,000원 수준의 실질취득가격에 이 복잡한 권리와 명도·배당 위험을 감수할 가치가 있는지를 따져야 하는 사건입니다.
