143,360,000원
서울서부지방법원 2025타경51761. 서대문구 홍은동 디에이원파크 2층 202호입니다. 사건상 용도는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 대상 면적은 32.7㎡입니다. 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 143,360,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 최근 거래 270,000,000원의 53.1%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차인 선서진은 2020.02.29 점유를 개시하고 2020.03.20 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.08 접수됐으므로 임차인의 대항력 기준이 말소기준보다 앞섭니다. 2024.03.07에는 보증금 264,000,000원의 주택임차권등기도 이뤄졌습니다. 예상배당표는 선서진에게 배당되는 금액을 0원, 매수인 인수액을 보증금 전액인 264,000,000원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 서대문구 가좌로 111 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 32.7㎡ · 지상 14층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 사형택 (2020.03.05. 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 143,360,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 296,664,120원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.08. 갑구 9번 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
2019.10.11 설정된 신목신용협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.12.23 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하지만, 선서진의 점유·주민등록은 말소기준보다 앞서므로 미변제 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 별도로 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명 · 보증기관 승계 중복 없음)
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선서진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2019.12.06 점유 2020.02.29 전입 2020.03.20 증액 2021.11.13 임차권등기·배당요구 2024.03.07 | 264,000,000원 1차 247,000,000원 증액 17,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 전입이 빠름 | 배당 산정상 없음 예상배당 0원 | 승계 아님 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
디에이원파크의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 280,500,000원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균은 270,000,000원이고, 이전 거래 대비 추세는 -7.2%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.44㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2023.06 | 25.44㎡ | 13 | 291,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 25.44㎡ | 2건 | 280,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 53.1%이지만, 보증금 인수를 포함한 실질취득 407,360,000원은 최근 12개월 평균의 150.9%입니다. 최근 거래보다 137,360,000원 높으므로, 이 물건을 “시세보다 저렴하다”거나 “3회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 | 매각가의 2.0% 추정 |
| 인수 · 임차인 선서진 | 264,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 매수인 인수 |
| 갑구 9번 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 140,552,960원 | 미배당 발생 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 296,664,120원 | 0원 | 신청채권자 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권자 청구 합계는 1,575,664,120원, 배당 합계는 140,552,960원, 미배당액은 1,435,111,160원입니다. 매수인 인수액 264,000,000원은 매각대금 배분과 별도의 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 확인. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도, 실제 사용 및 금융·세금 적용을 입찰 전에 구분해 확인해야 합니다.
- 입지. 명지전문대학 남측 인근으로 다세대주택, 아파트, 교육시설, 종교시설, 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 대상 토지는 북동측 폭 25~30미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 6,056,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2019.10.07 사용승인된 12세대 규모로 확인 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 상한 설정. 현재 회차는 최저가 143,360,000원에 보증금 인수 264,000,000원을 더한 407,360,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 우선변제 취급 원문 확인. 확정일자와 배당요구 내역이 있으나 예상배당표는 임차인 배당 0원으로 산정합니다. 매각물건명세서와 관련 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 조건 확인. 주택임차권등기가 설정돼 있고 기준시점 현재 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 면적이 다른 거래 주의. 대상 32.7㎡와 거래 사례 25.44㎡가 일치하지 않으므로 거래가 270,000,000원을 직접적인 적정가로 적용하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -7.2%입니다. 전체 평균 280,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 말고 최신 거래 270,000,000원을 우선 점검해야 합니다.
- 용도 재확인. 사건상 아파트와 감정평가상 오피스텔 이용이 다르므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 금융조건 및 세금 적용을 확인해야 합니다.
- 추가 부담 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 실제 인도 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 최저가”보다 “4.07억 실질취득”이 먼저다
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 3회 유찰돼 143,360,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 선서진의 보증금 264,000,000원이 전액 인수되는 산정이므로, 현재 회차의 실질취득은 407,360,000원입니다. 최근 12개월 거래 270,000,000원보다 137,360,000원 높고, 거래 추세도 -7.2%입니다.
비교 거래 면적이 대상과 다르다는 한계까지 고려하면 정확한 적정가를 단정하기는 어렵지만, 적어도 현재 실질취득이 최근 확인 거래보다 낮다고 볼 근거는 없습니다. 여기에 임차보증금 인수, 우선변제 취급 확인 필요, 아파트와 오피스텔 이용상태의 차이, 12세대 규모와 낮은 경매 매각 통계가 겹칩니다. 낮은 최저가는 착시이고, 권리와 총투입액을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
