서울서부지방법원 2025타경51761. 서대문구 홍은동 디에이원파크 2층 202호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 사형택이고, 2020년 2월 5일 매매를 원인으로 2020년 3월 5일 247,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부 채권 규모보다 선서진의 대항력 있는 임차보증금 264,000,000원과, 그 인수효과를 사실상 제거하는 확약서입니다.

말소기준은 2023년 9월 8일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 선서진의 전입일은 2020년 3월 20일, 점유개시일은 2020년 2월 29일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 제공 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금이 현재 최저가 224,000,000원보다 40,000,000원 크기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서 매수인이 부담하는 미배당 보증금까지 합친 실질취득은 약 264,000,000원으로 수렴합니다. 하지만 이 사건 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다. 본 리포트는 그 확약을 해당 임차보증금에 적용해 실질 인수 0원으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다

이 사건의 실제 임차인은 선서진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없어 보증금은 한 번만 계산합니다. 선서진의 임대차계약은 2019년 12월 6일, 점유개시는 2020년 2월 29일, 전입신고는 2020년 3월 20일입니다. 임차권등기는 2024년 3월 7일 접수됐고 보증금은 264,000,000원입니다.

* 제공된 배당분석상 원칙적인 매수인 인수액은 264,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 확약은 이 임차보증금에만 적용되는 효과입니다.

② 시세 비교 — 2.24억이 비교가격보다 낮지만, 하락 추세와 표본 차이를 함께 봐야 한다

디에이원파크의 제공 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025년 3월 14층 전용 25.44㎡ 270,000,000원, 그 이전 거래는 2023년 6월 13층 전용 25.44㎡ 291,000,000원입니다. 전체 평균은 280,500,000원이지만, 가격 판단에는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래를 우선합니다.

확약을 반영한 현재 실질취득 224,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 83.0%입니다. 수치상으로는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가격은 과거 거래보다 -7.2% 하락했고, 제공된 비교거래 전용면적은 25.44㎡인 반면 대상 면적 기준은 32.7㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 83.0%라는 비율 하나만으로 곧바로 동일 조건의 할인율이라고 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

채권자 총 청구액은 1,575,664,120원, 예상 배당액은 220,064,000원, 미배당은 1,355,600,120원입니다. 제공된 원 배당분석은 대항력 임차보증금 264,000,000원을 매수인 인수로 잡지만, 본 리포트의 실질취득 계산에는 별도 확약을 반영해 해당 인수를 0원으로 조정했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명지전문대학 남측 인근. 주변에는 다세대주택·아파트·교육시설·종교시설·근린생활시설·오피스텔이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 사건 용도는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역, 공시지가 6,056,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 북동측으로 폭 약 25~30m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고, 대로3류에 접하며 건축선 저촉이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 제공 실거래는 2건입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 3.3회보다 이번 물건의 5회 유찰이 많으며, 최근 거래도 전용 25.44㎡로 대상 면적 기준 32.7㎡와 일치하지 않습니다.

⑤ 회차별 실질취득 구조

이 표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 유효하게 적용되는 동안에는 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다. 반대로 확약을 빼면 대항력 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가를 낮춰도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 약 264,000,000원으로 고정됩니다. 즉 이 사건의 가격 메리트는 단순한 5회 유찰 자체가 아니라 확약의 효력이 실제 인수를 제거한다는 전제에서만 성립합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 문구·당사자·적용범위를 매각물건명세서 원본과 제출서류에서 대조하세요.
• 대항력 임차인 구조 재확인. 선서진의 전입일 2020.03.20은 말소기준 2023.09.08보다 앞섭니다. 확약이 없다면 보증금 264,000,000원 인수 구조가 핵심입니다.
• 가격 비교는 최근 거래 우선. 전체 평균 280,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원을 우선하되, 최근 추세 -7.2%와 비교거래 면적 불일치를 함께 보세요.
• 용도 차이 확인. 사건 용도는 아파트, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현황·건축물 관련 원본에서 실제 이용 및 공부상 용도를 직접 대조하세요.
• 소규모 건물 환금성. 총 12세대이고 제공 거래가 2건뿐입니다. 5회 유찰 사실과 함께 매수층·재매각 기간을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “2.24억짜리 물건”이 되려면 확약이 전제다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 280,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 224,000,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 선서진의 보증금이 264,000,000원이어서, 확약이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득은 약 264,000,000원에서 쉽게 내려가지 않습니다. 반면 매각물건명세서 비고의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 본 분석 규칙대로 적용하면 실질 인수 0원, 현재 실질취득은 224,000,000원입니다.

그 가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 270,000,000원의 83.0%이지만, 최근 가격 추세가 -7.2%이고 비교거래 면적이 대상과 맞지 않으며, 건물은 12세대에 불과하고 현재 5회 유찰 상태입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “5번 유찰돼 싸다”가 아니라, 확약 효력 확인 → 실제 용도 확인 → 대상 면적에 맞는 시세 재검증 순으로 접근해야 하는 권리확인형 물건입니다.