189,440,000원
서울서부지방법원 2025타경51771. 서울 은평구 구산동 연서로9길 12-2, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제501호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사수성이노베이션이며, 2020.06.24. 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 370,000,000원에서 3회 유찰된 189,440,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 여부입니다. 박상득은 2020.05.04. 확정일자를 받고 2020.05.27. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 양대용 근저당권은 2021.10.12. 설정됐으므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 먼저입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나는 구조지만, 이 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출돼 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 22-28 제5층 제501호 · 서울특별시 은평구 연서로9길 12-2 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 기준 면적 50.33㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.06.24. 거래가 205,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 189,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 건축사항 | 2014.12.18. 사용승인 처리된 경량철골 판넬 22.85㎡ 증축 면적 포함 · 위반건축물 아님 |
① 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상득 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2020.05.27. / 2020.05.04. | 2022.07.13. | 선순위 대항력 우선변제 대항력 포기 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 “양도 전 임차인 박상득”의 보증금 채권을 승계한 양수인으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 확약은 박상득 보증금 및 이를 승계한 주택도시보증공사 채권에만 적용됩니다. 이 자료에서 별도 임차인은 확인되지 않지만, 입찰 전 확약서 원본과 적용 조건, 임차권등기 말소 방식은 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
② 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준권리
말소기준권리는 2021.10.12. 설정된 양대용의 근저당권 80,000,000원입니다. 그 뒤의 안산세무서 압류, 황영훈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 박상득의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없다면 소멸 여부와 별개로 미배당 보증금 인수 문제가 남는 선순위 임차권입니다.
2023.04.12. 주택도시보증공사가 신청한 이전 강제경매는 2024.03.06. 취하돼 2024.03.08. 말소됐습니다. 2024.02.15. 공매공고도 2024.09.26. 취소됐고 2025.01.13. 등기가 말소됐으나, 공매 이력이 존재하므로 한국자산관리공사 진행 상태와 현재 법원경매의 관계를 원본으로 교차 확인해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약 전·후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 189,440,000원 | 19,012,160원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 151,552,000원 | 56,369,728원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 121,241,600원 | 86,255,782원 | 0원* |
대항력을 유지하는 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로 각 회차의 실질취득액은 확약 이행을 전제로 해당 매각가가 됩니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 현재 회차 기준 189,440,000원으로 하되, 확약서 원본 확인을 가격 판단보다 먼저 끝내야 합니다.
④ 시세 비교 — 76.9%지만 비교 면적이 다르다
브라운스톤(22-28)은 2005.10.14. 사용승인된 8세대 규모입니다. 현재 분석 대상 기준 면적은 50.33㎡지만 확인된 거래는 56.76㎡와 73.18㎡로, 대상 면적과 직접 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.76㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2024.10 | 73.18㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 56.76㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 246,500,000원 |
현재 최저가 189,440,000원은 최근 12개월 평균 246,500,000원의 76.9%이며 최신 거래 293,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 면적이 일치하지 않고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -21.7%이므로 시장은 하락 추세로 봐야 합니다. 특히 73.18㎡의 2024.10. 거래가가 200,000,000원인 점을 고려하면, 면적이 더 작은 본건의 189,440,000원을 단순히 최근 평균보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 1. 임차인 박상득 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 근저당권 · 양대용 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황영훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 박상득 보증금과 주택도시보증공사 청구는 양도·승계 관계가 기재된 동일 경제적 채권으로, 별도의 임차보증금 두 건으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일초등학교 남측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 근린생활시설과 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 6호선 구산역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 서측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 219.6㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,690,000원/㎡입니다.
- 건축사항. 2014.12.18. 경량철골 판넬 22.85㎡ 증축 면적이 사용승인 처리됐고, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.05. 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 승계 중복 방지. 박상득과 주택도시보증공사를 별도 임차인·별도 보증금으로 중복 계산하지 말고 양도·승계 관계를 확인하세요.
- 공매 이력. 공매공고는 취소·말소됐지만 한국자산관리공사의 관련 절차가 완전히 종료됐는지 교차 확인하세요.
- 비교 면적. 대상 기준 면적은 50.33㎡이고 확인된 거래는 56.76㎡·73.18㎡이므로 동일면적 시세와 내부 상태를 별도로 조사하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -21.7%이므로 과거 전체 평균이나 감정가보다 최근 실거래와 현재 매도호가를 우선하세요.
- 증축 부분. 22.85㎡ 증축의 사용승인 자료와 현황, 전유부분 면적 반영 상태를 건축물대장과 현장에서 대조하세요.
- 세금·비용. 안산세무서 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 집행비용을 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인이 가격 확인보다 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 임차인이 존재해, 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수 위험 물건입니다. 실제 배당표에서도 19,012,160원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 확약이 그대로 이행되면 인수는 0원*입니다.
가격은 감정가의 51.2%, 최근 12개월 평균의 76.9%까지 내려왔지만, 표본 면적이 대상과 다르고 최근 추세가 -21.7%이며 8세대 소규모 다세대라는 한계가 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 원본 확인 후 조건부 합격, 가격은 면적 보정 시세 확인 후 판단입니다. 확약을 확인하지 않은 채 “최저가 1.8944억”만 보고 입찰해서도 안 되고, 반대로 룰상 미배당액만 보고 확약 효과를 무시해서도 안 됩니다.
