서울서부지방법원 2025타경51821. 은평구 역촌동 서흥하이빌 3층 301호로, 감정평가상 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 구조의 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 핵심은 2021년 7월 19일 전입·점유·확정일자를 갖춘 공병진의 300,000,000원 임차권입니다. 이 임차권은 2022년 10월 25일 우리금융캐피탈 가압류보다 앞서 대항력이 있어, 단순히 최저가만 보면 안 되는 물건입니다.
현재 회차의 배당 모델만 보면 매각대금 239,200,000원에서 집행비용 4,148,800원을 제외한 235,051,200원이 공병진 보증금에 배당되고 64,948,800원이 남습니다. 통상이라면 이 잔존액을 매수인이 인수해 실질취득가가 보증금 3억원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51821 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 78-42 서흥하이빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.08㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 중 3층 · 사용승인 2015.05.26 |
| 소유자 | 임성환 · 2021.07.23 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 남아 있는 말소기준권리는 2022.10.25 우리금융캐피탈의 가압류입니다. 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 공병진은 2021.07.19 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 선순위입니다. 등기부상 임차권등기는 2023.08.02에 이루어졌지만 임대차의 대항요건과 확정일자는 2021.07.19입니다.
| 점유자 / 임차권자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공병진 · 전유부분 전부 | 2021.07.19 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 없을 때 룰상 64,948,800원 |
| 정현혜 · 301호 | 2025.01.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 박병규 · 301호 | 2025.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 80.4%, 다만 최근 흐름은 -3.7%
서흥하이빌의 최근 거래는 2024년 5월부터 8월 사이 3건이 확인되며 최근 12개월 평균은 297,666,666원입니다. 최신 거래는 2024.08의 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 239,200,000원은 최근 12개월 평균의 80.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 43.07㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 43.07㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 2024.05 | 42.08㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 42.08㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 42.08㎡ | 2 | 318,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 297,666,666원 |
전체 5건 평균 302,200,000원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세도 -3.7%입니다. 따라서 과거 평균 302,200,000원만 기준으로 할인율을 과장해서는 안 됩니다. 다만 확약으로 공병진 임차권의 실질 인수가 0원이 되는 전제에서는, 현재 실질취득금액 239,200,000원은 최근 시세 평균 및 최신 거래 300,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 공병진 보증금 | 300,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,598,684원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 공병진 보증금 부족분은 64,948,800원입니다. 통상 대항력 임차인의 미배당액은 매수인 인수 문제로 이어지지만, 이 사건은 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과가 중요
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 80%) | 239,200,000원 | 64,948,800원 | 239,200,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 191,360,000원 | 112,119,040원 | 191,360,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 153,088,000원 | 149,855,232원 | 153,088,000원 |
확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 공병진의 미배당액이 늘어 매수인 총부담이 보증금 3억원 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 잔존 반환청구권 포기 확약 때문에 룰상 미배당액을 매수인의 실질부담으로 더하지 않습니다. 따라서 가격 비교도 현재 239,200,000원을 실질취득액으로 놓고 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·센트레빌아스테리움아파트단지가 혼재하는 제2종일반주거지역 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 응암역과 갈현로 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층이며, 필로티형 1층 주차장·승강기·도시가스 개별난방·CCTV가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 10m 포장도로, 서측 약 3m 막힌 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 4,338,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이며 최근 경매 통계상 평균 유찰 5.0회입니다. 최근 거래 추세도 -3.7%라 재매각 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 공병진 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 공병진 임차권. 전입·점유·확정일자 2021.07.19, 보증금 300,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차권입니다.
- 추가 점유자. 정현혜·박병규는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도 상태는 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 적용 실질취득 239,200,000원은 최근 12개월 평균 297,666,666원의 80.4%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래군은 과거보다 -3.7% 낮아, 단순히 2021년 300,000,000원·318,000,000원 거래를 현재 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 현재 5회 유찰입니다. 재매각 기간과 가격 변동 가능성을 감안하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘3억 임차권’보다 ‘확약의 효력’
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 총부담이 3억원 안팎에 고정되는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 이 사건은 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 확약을 적용하면 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 239,200,000원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 297,666,666원의 80.4%로 내려와 있지만, 최근 거래 추세가 -3.7%이고 14세대 소규모 다세대가 이미 5회 유찰됐다는 점은 분명한 부담입니다. 따라서 이 물건은 확약의 법적·문서상 적용범위를 확인한 뒤 가격 할인과 환금성 위험을 함께 비교해야 하는 유형입니다.
