서울서부지방법원 2025타경51821. 은평구 역촌동 서흥하이빌 3층 301호, 전용 42.08㎡ 다세대주택입니다. 소유자 임성환은 2021년 7월 23일 이 호실을 거래가 300,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2022년 10월 25일 우리금융캐피탈의 가압류 18,598,684원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 권리분석의 중심은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 공병진은 2021년 7월 19일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차권등기일은 2023년 8월 2일로 말소기준일보다 늦지만, 대항력과 우선변제권의 기준이 되는 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수

2014년 설정된 우리은행 근저당권 4건은 2014년 10월 15일 이미 말소됐고, 2016년 설정된 국민은행 근저당권도 2017년 7월 20일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 등기 중 말소기준은 2022년 10월 25일 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 당사자 3명

정현혜와 박병규의 전입일은 각각 2025년 1월 17일과 2025년 2월 17일로 말소기준권리보다 늦어, 현재 확인된 전입 순서상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 계약관계와 실제 점유 상태는 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.

공병진은 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람이 아니므로 임차보증금은 300,000,000원 한 번만 계산합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 300,000,000원을 공병진 보증금에 더해 600,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 302,943,232원으로 비교

서흥하이빌 전용 42.08㎡ 안팎의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 302,200,000원이지만 2021년의 318,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 3건의 평균 297,666,666원, 최신 거래 300,000,000원, 최근 가격 추세 -3.7%를 우선해야 합니다.

현재 최저가 153,088,000원은 최근 12개월 평균의 51.4%지만, 이 비율은 인수액을 제외한 숫자라 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 302,943,232원은 최근 12개월 평균보다 5,276,566원 높고, 최신 거래보다도 2,943,232원 높습니다. 전체 평균 302,200,000원과 비교해도 743,232원 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 공병진의 보증금 배당에 사용되지만, 보증금 중 149,855,232원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 우리금융캐피탈과 주택도시보증공사는 현재 회차 가정에서 배당받지 못합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 구조입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층이며, 발코니 확장형입니다.
• 입지. 역촌초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설과 센트레빌아스테리움아파트단지가 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 응암역과 갈현로 노선버스 정류장이 있습니다.
• 도로·설비. 북동측 약 10m 포장도로와 서측 약 3m 막힌 도로에 접하며, 도시가스 개별난방·승강기·CCTV·1층 주차장 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 나타나며 실거래 표본도 5건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준을 실질취득으로 설정. 현재 회차 판단가격은 최저가 153,088,000원이 아니라 인수액을 더한 302,943,232원입니다.
• 공병진 배당·인수 재계산. 실제 매각대금과 집행비용, 세금 배당에 따라 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당순위와 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 정현혜·박병규 계약 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유 관계가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
• 명도 대상 확인. 임차권등기권자와 현재 전입자들의 실제 점유 여부, 인도 대상과 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 297,666,666원이고 최신 거래는 300,000,000원이며 최근 가격 추세는 -3.7%입니다. 과거 최고가 318,000,000원을 기준으로 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
• 공용비용·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 3억 부근”

이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 299,000,000원의 51.2%인 153,088,000원까지 내려온 다회 유찰 물건입니다. 하지만 공병진의 대항력 있는 보증금 300,000,000원이 낙찰대금보다 커, 현재 회차의 미배당 잔액 149,855,232원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담액은 302,943,232원으로, 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.

4회 또는 5회 유찰돼 최저가가 더 떨어져도 인수액이 그만큼 늘어나 실질취득은 각각 302,514,586원과 302,163,574원입니다. 가격 추세도 -3.7%이고, 총 14세대의 소규모 다세대에 평균 유찰 3.0회가 겹칩니다. 후순위 압류가 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 판단할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 총 취득원가는 시세 이상이며, 핵심 임차보증금이 인수되는 고위험 구조입니다.