서울서부지방법원 2025타경51826. 마포구 성산동 ‘성산지오’ 5층 504호로, 감정평가상 현재 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 현 소유자 김인화는 2022년 2월 25일 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 날 임차인 이다연의 주민등록·점유가 시작되고 확정일자도 부여됐습니다. 이후 2023년 1월 5일 국세 압류가 들어왔고, 이 압류가 제시된 말소기준입니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저입니다.
임차인 이다연은 2024년 3월 4일 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 가정하면 집행비용을 제외한 118,340,352원이 임차인에게 배당되고, 나머지 141,659,648원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 59% 할인으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층 504호 · 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 대상면적 20.1㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 · 제5층 제504호 |
| 소유자 | 김인화 · 2022.02.25. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 120,832,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 / 2022.02.25 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이다연은 2022년 2월 25일 주민등록·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 제시된 말소기준일인 2023년 1월 5일보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 마쳐 우선변제권을 행사합니다. 다만 보증금이 현재 최저매각가보다 커서 전액 배당이 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성산지오의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 2021년 7월 260,000,000원, 2021년 10월 290,000,000원이며 평균은 275,000,000원입니다. 표면 최저가 120,832,000원은 평균의 43.9%지만, 이 사건은 대항력 보증금 인수형이므로 그 비율을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 20.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 18.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 275,000,000원 |
실질취득을 보증금 수준인 260,000,000원으로 보면 실거래 평균 275,000,000원의 약 94.5%, 최신 거래 290,000,000원보다 30,000,000원 낮은 수준입니다. 다만 실거래 표본 자체가 2021년 2건뿐이므로, 이를 2026년 현재의 충분한 시세 증거로 확대 해석하기는 어렵습니다. 특히 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰횟수도 4.1회라는 점은 환금성과 응찰수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,491,648원 |
| 1. 임차인 이다연 보증금 | 260,000,000원 | 118,340,352원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차인 보증금 부족분 141,659,648원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있어, 실제 인수액은 매각 전 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 120,832,000원 | 141,659,648원 | 약 260,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 96,665,600원 | 165,474,381원 | 약 260,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 77,332,480원 | 184,459,505원 | 약 260,000,000원 |
⑥ 세금·등기 위험 체크
- 말소기준. 제시된 말소기준은 2023.01.05. 갑구 5번 국세 압류입니다. 임차인의 2022.02.25. 전입·점유가 더 빠릅니다.
- 후순위 압류. 2025.07.09. 마포구 압류, 2025.08.26. 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당액이 변동될 수 있으며, 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 주택임차권. 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수는 별도로 남습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.25. 민간임대주택등기가 등기부에 기재되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산초등학교 남서측 인근으로, 나홀로아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 망원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사 지대 사다리형 토지이며 남서측·북서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,647,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 성산지오는 24세대이며 준공일은 2021.06.30입니다. 경매 평균 유찰횟수 4.1회, 제공된 낙찰률은 4.76입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득원가를 계산. 현재 회차는 최저가 120,832,000원에 예상 인수 141,659,648원이 붙는 구조입니다.
- 배당표 원본 재확인. 당해세가 임차인보다 선순위로 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기·매각물건명세서 대조. 이다연의 대항력, 배당요구, 미변제 보증금 인수 문구를 최종 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 판단. 제공 실거래는 2021년 2건뿐이므로 2026년 현재 가격을 단정하기에는 표본이 적고 오래됐습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰, 단지 평균 4.1회 유찰이라는 점을 권리·점유·상품성·수요 측면에서 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.21억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 감정가 295,000,000원이 4회 유찰되어 120,832,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 나옵니다. 임차인 이다연의 보증금 260,000,000원이 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 배당 추정에서도 141,659,648원이 남습니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 260,000,000원입니다. 이는 제공 실거래 평균 275,000,000원보다 낮지만, 실거래가 2021년 2건에 그치고 현재까지 4회 유찰된 다세대 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 추가 유찰이 진행되어도 인수액이 증가하므로 낙찰가가 더 내려간다는 사실만으로 경제성이 개선되는 구조가 아닙니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 실제 현재가치가 맞는지입니다.
