서울서부지방법원 2025타경51826. 마포구 성산동 성산지오 5층 504호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 295,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 숫자만 보면 106,200,000원이 내려간 물건이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
실제 임차인은 이다연 1명입니다. 임대차계약일은 2022.01.21, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.25입니다. 말소기준인 2023.01.05 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 보증금 260,000,000원 전액을 대상으로 배당요구도 했습니다. 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51826 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 제5층 제504호 도로명: 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 비교면적 20.1㎡ · 지하1층/지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 김인화 (2022.02.25 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 국세·지방세 등 압류 3건 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 먼저다
말소기준권리는 2023.01.05 접수된 강남세무서의 국세 압류입니다. 이후 마포구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이다연의 주민등록·점유개시일은 2022.02.25로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 이 물건을 인수 0원으로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 주택전부 주거·임차권등기 | 260,000,000원 | 2022.02.25 2022.02.25 | 있음 | 있음 배당요구 2024.03.04 | 74,643,200원 |
이다연은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기 상태이므로 현재 현장 점유와 열쇠 인도 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득가는 거의 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 매수인의 인수액이 그만큼 늘어납니다. 집행비용 차감 때문에 총부담은 보증금보다 조금 높지만, 회차가 내려가도 약 262,000,000원~263,000,000원대에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 188,800,000원 | 74,643,200원 | 263,443,200원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 151,040,000원 | 111,874,560원 | 262,914,560원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 120,832,000원 | 141,659,648원 | 262,491,648원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 판단
확인 가능한 성산지오 비교 거래는 2건입니다. 2021.07 전용 18.91㎡ 6층이 260,000,000원, 2021.10 전용 20.04㎡ 5층이 290,000,000원에 거래돼 평균은 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 20.04㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 18.91㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | 2건 | — | 275,000,000원 |
현재 실질취득가 263,443,200원은 거래 평균 275,000,000원보다 11,556,800원 낮고, 평균의 약 95.8%입니다. 다만 실거래 표본이 2021년 2건뿐이므로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 특히 감정가 대비 64%라는 할인율은 실질취득 비교에서는 의미가 크게 줄어듭니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 이다연 보증금 | 260,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 74,643,200원 |
집행비용 3,443,200원을 먼저 차감한 뒤 남은 185,356,800원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 임차인 배당은 줄고 매수인 인수액은 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 5층입니다.
- 입지. 성산초등학교 남서측 인근으로 나홀로아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 망원역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규모. 성산지오는 2021.06.30 준공된 24세대 규모이며, 비교 대상 면적은 20.1㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 완경사 사다리형 토지로 남서측과 북서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,647,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 확인 가능한 거래가 2건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 입찰 판단 기준을 최저가 188,800,000원이 아니라 인수액을 포함한 263,443,200원으로 잡으세요.
- 세금 원액 확인. 강남세무서·마포구·국민건강보험공단 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 이다연의 배당요구 종기 내 신고, 배당순위, 실제 배당액을 매각물건명세서와 배당표 원본으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 매각 후 말소와 임대의무 승계 범위를 확인하세요.
- 현장 점유. 임차권등기가 있으므로 현재 점유자, 출입 상태, 열쇠 인도와 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 소형 다세대 시세. 거래 표본이 2021년 2건뿐이므로 인근 유사 신축 다세대의 현재 매매·임대 호가를 추가 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·세금 교부청구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “2.63억 실질취득”
이 물건의 최저매각가는 감정가 295,000,000원의 64%인 188,800,000원입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금 74,643,200원을 더하면 현재 실질취득가는 263,443,200원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 옮겨가 총부담은 262,000,000원~263,000,000원대에 머뭅니다.
확인 거래 평균 275,000,000원보다는 낮지만 거래 시점이 2021년이고 표본도 2건뿐입니다. 여기에 당해세가 개입하면 인수액이 증가할 수 있고, 민간임대주택등기와 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “보증금 부근에서 가격이 고정되는 선순위 임차인 인수형 물건”입니다. 최저가 할인율보다 실질취득가와 세금 선순위를 먼저 확인해야 합니다.
