서울서부지방법원 2025타경51828. 은평구 구산동 삼성하이빌 3층303호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유태상이고, 2021.05.03 매매로 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.10.08 인천광역시 압류입니다. 이후의 은평구 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 소멸”이라고만 보면 안 됩니다. 임차인 안익주는 2021.05.03 전입·점유를 시작했고 2021.04.08 확정일자를 받아, 말소기준권리보다 먼저 대항력과 우선변제권을 갖췄습니다. 보증금은 195,000,000원입니다. 원칙적인 배당 산식만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 유형이지만, 이 사건에는 그 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 안익주 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51828 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-18 삼성하이빌 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 39.51㎡ |
| 소유자 | 유태상 · 2021.05.03 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 안익주 | 주택전부 | 2021.05.03 / 2021.04.08 | 195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 확약 실질 0원 |
안익주는 2021.05.03 전입·점유, 2021.04.08 확정일자를 갖추고 2023.08.24 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 말소기준권리인 2021.10.08 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 신청채권자가 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있어, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 높다
삼성하이빌(309-18)은 총 10세대이며 2012.05.01 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.13㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 40.13㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 118.8%입니다. 최신 거래가도 170,000,000원이므로 현재 가격은 최신 거래보다도 높습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 6.2% 높은 흐름이지만, 그 상승을 감안하더라도 현재 최저가는 최근 확인 시세보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 안익주 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 3,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 202,000,000원 가정에서는 임차인 안익주 보증금 195,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,372,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 대비 미배당액은 191,628,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 실질 인수액은 확약에 따라 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 확약 적용 시 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당 산식상 잔존 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 202,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 161,600,000원 | 36,462,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 129,280,000원 | 68,329,920원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 남아, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 안익주 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어, 표의 잔존액은 배당 산식상 금액이고 매수인의 실질 부담은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선정중학교 남서측 인근이며 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로 사용승인일은 2012.05.01입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5M 도로에 접합니다.
- 토지. 완경사 사다리형 토지이며 공동주택(다세대) 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역이며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,937,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 면적권 실거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 우선. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다.
- 회차 확인. 5회 유찰 시 161,600,000원, 6회 유찰 시 129,280,000원으로 제시돼 있으므로 실제 매각기일의 최저매각가를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 실질 인수를 없애더라도 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 후 절차에서 이행되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수의 상태·층 차이를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 높다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 안익주는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 195,000,000원으로 큽니다. 그러나 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 현재 최저매각가 202,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원의 118.8%입니다. 최근 거래 추세가 6.2% 상승했더라도 현재 가격은 최근 확인 시세보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격과 확약 이행 확인이 승부처입니다.
