서울서부지방법원 2025타경51828. 은평구 구산동 삼성하이빌 3층 303호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 표면적으로는 감정가 202,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 129,280,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가만으로 볼 수 없습니다. 임차인 안익주는 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유를 갖추고 확정일자까지 받은 선순위 대항력 임차인입니다.
현재 회차의 배당 가능액은 집행비용을 제외한 126,670,080원으로, 임차보증금 195,000,000원을 모두 갚기에 부족합니다. 부족분 68,329,920원은 매각물건명세서 기재대로 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재의 실질취득은 129,280,000원 + 68,329,920원 = 197,609,920원입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조라 총부담은 보증금 195,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 309-18 삼성하이빌 3층 303호 도로명: 서울특별시 은평구 서오릉로25가길 3-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 39.51㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 5층 · 사용승인일 2012.05.01 · 본건 3층 |
| 소유자 | 유태상 (2021.05.17. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 129,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부에 있던 우리은행 근저당권 99,000,000원은 2021.05.03. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.08. 인천광역시 압류입니다. 그러나 임차인 안익주의 확정일자는 2021.04.08., 전입·점유일은 2021.05.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 임차권등기가 2023.08.24. 이뤄졌고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안익주 주거 · 임차권등기 | 주택전부 | 2021.05.03 2021.04.08 | 195,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 승계 신고 아님 |
임차인 안익주는 임대차계약일 2021.03.24., 확정일자 2021.04.08., 전입·점유일 2021.05.03.이며, 보증금은 195,000,000원입니다. 2023.08.24. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수됐습니다. 임차인 목록상 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 68,329,920원 | 197,609,920원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 103,424,000원 | 93,823,936원 | 197,247,936원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 82,739,200원 | 114,150,106원 | 196,889,306원 |
현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 낙찰가는 103,424,000원으로 내려가지만, 임차인 인수액이 93,823,936원으로 늘어 실질취득은 197,247,936원입니다. 네 번째 유찰 시에도 실질취득은 196,889,306원입니다. 집행비용만 회차별로 달라질 뿐, 매수인의 경제적 부담은 사실상 보증금 195,000,000원 + 집행비용 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성하이빌(구산동 309-18)은 10세대, 사용승인일 2012.05.01.인 다세대주택입니다. 대상면적 39.51㎡와 면적이 유사한 실거래는 2건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.13㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 40.13㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 170,000,000원입니다. 과거 거래 160,000,000원보다 최근 거래가 높아 최근 대비 과거 추세는 +6.2%입니다. 그러나 현재 실질취득 197,609,920원은 최신 거래보다 27,609,920원 높고, 최신 거래의 116.2%입니다.
최저가 129,280,000원만 비교하면 최근 시세의 76.0%로 보이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 부담을 기준으로 보면 최근 시세보다 높은 가격이므로 시세보다 저렴하다거나 유찰로 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,609,920원 |
| 1. 임차인 안익주 보증금 | 195,000,000원 | 126,670,080원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 배당되지 않는 68,329,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2012.05.01.입니다.
- 입지. 선정중학교 남서측 인근에 위치하며 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 완경사 사다리형 토지이며 남서측으로 폭 약 5M 도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소방설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,937,000원/㎡이며 토지면적은 238.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 상한 설정. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총액으로 최신 거래 170,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인 배당·인수액 재확인. 현재 배당 가정에서는 68,329,920원이 인수되지만 당해세와 배당순위 변동에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.03.24., 확정일자 2021.04.08., 전입·점유일 2021.05.03. 및 임차권등기명령 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 임차보증금 잔액을 인수하는 구조에서는 보증금 반환과 인도 시점이 연계될 수 있으므로 점유 및 이사 조건을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대 건물이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 내부 상태·층·채광·누수·주차 여건과 실제 매수 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 별도 확인하고 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당 관계 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.29억”이 아니라 “실질취득 1.98억”
이 사건의 표면 가격은 감정가 202,000,000원에서 두 번 유찰된 129,280,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 현재 배당으로 전액 변제되지 않습니다. 매수인이 부담할 미배당액 68,329,920원을 더하면 실질취득은 197,609,920원입니다.
이 금액은 최신 실거래 170,000,000원보다 27,609,920원 높습니다. 한두 번 더 유찰돼도 실질취득은 각각 197,247,936원, 196,889,306원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이 물건의 결론은 “두 번 유찰된 저가 물건”이 아니라 “보증금 인수로 총부담이 약 1.97억에 고정되는 물건”입니다. 권리분석 난도가 높고 최근 시세보다 실질취득이 높아, 현재 조건에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
