서울서부지방법원 2025타경51862. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 12층 1204호입니다. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 교육연구 및 복지시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물로 2006.01.20. 사용승인됐습니다. 최숙희가 2019.12.30. 소유권을 이전받았고, 매매일은 2019.12.01., 거래가액은 450,000,000원입니다.
경매의 말소기준은 2025.02.07. 설정된 주식회사오케이대부캐피탈교대의 근저당권 375,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 회사의 전세권 5,000,000원과 경매개시결정 2건, 국세 및 지방세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 교육연구 및 복지시설 · 12층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 최숙희 (2019.12.30. 소유권이전, 매매일 2019.12.01., 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 517,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈교대 / 272,092,029원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등록·조사된 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장조사 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다. 을구 3번 전세권자는 주식회사오케이대부캐피탈교대로, 개인 임차인이 아니라 말소기준권자와 같은 법인이며 말소기준보다 늦게 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 회차 분석 — 64%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가 808,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 517,120,000원입니다. 이는 감정가의 64%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 등록채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 517,120,000원 | 64% | 380,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 413,696,000원 | 51.2% | 380,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 330,956,800원 | 40.96% | 325,523,405원 | 54,476,595원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 근저당권 375,000,000원과 전세권 5,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 4회 유찰 시에는 등록채권 총액 중 54,476,595원이 미배당되지만, 신청채권자의 청구액 272,092,029원은 충족되는 시나리오이며 매수인에게 승계되는 금액은 여전히 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 517,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,571,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,548,800원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 금액이어서 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 배당 계산은 근저당권 채권최고액 375,000,000원과 전세금 5,000,000원을 기준으로 했습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 교육연구 및 복지시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 12층 1204호이며 사용승인일은 2006.01.20.입니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4미터, 남서측 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 속하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역으로, 기재된 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,555㎡, 형상은 평탄한 사다리형이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 교육연구 및 복지시설이므로 매수 가능한 수요층과 금융기관 담보평가, 용도변경 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 허용 용도 확인. 교육연구 및 복지시설의 구체적인 세부 용도, 노인복지시설 해당 여부, 주거 또는 다른 용도로의 사용·변경 가능성을 관할 행정기관과 건축물대장 원본으로 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 전입세대열람, 사업자등록 현황, 관리사무소 확인을 통해 점유자와 사용주체를 특정해야 합니다.
- 전세권 말소 확인. 주식회사오케이대부캐피탈교대의 전세권 5,000,000원이 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 매매사례와 임대료, 공실률, 관리비를 별도로 조사하세요.
- 대출 가능성. 교육연구 및 복지시설은 일반 주택과 담보평가 및 대출조건이 다를 수 있으므로 입찰 전 금융기관의 취급 가능 여부를 확인하세요.
- 세금·관리비. 국세·지방세 압류와 미납 관리비, 공용부분 체납액 및 당해세를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본의 최신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 용도는 단순하지 않다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 등록 임차인도 없어, 배당 계산상 매수인 인수액 0원인 권리 구조입니다. 감정가 808,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 517,120,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다.
그러나 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 실제 시장가격입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 이용상태도 일반 주거시설이 아닌 교육연구 및 복지시설입니다. 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 용도 적합성·점유관계·금융조건·환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없다입니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격과 활용 가능성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
