서울서부지방법원 2025타경51862. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 12층 1204호입니다. 등기상 현재 소유자는 최숙희 씨이며, 2019년 12월 30일 거래가액 450,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 데이터상 말소기준권리는 2025.02.07. 주식회사오케이대부캐피탈교대의 채권최고액 375,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 전세권, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
임차인은 없습니다. 등기에는 2025년 5월 2일 주식회사오케이대부캐피탈교대 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 존재하지만, 이는 말소기준권리 이후의 등기이며 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차를 330,957,000원 낙찰로 가정할 경우 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같은 330,957,000원이고, 별도 인수액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51862 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 12층 1204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 12층 1204호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 최숙희 · 2019.12.30 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 330,957,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 272,092,029원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 데이터상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2025.02.07. 주식회사오케이대부캐피탈교대 근저당권이며, 같은 법인의 2025.05.02. 전세권은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2025년 9월의 경매개시결정 2건과 2026년 3월의 압류 2건도 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가의 40.96%, 그러나 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 808,000,000원, 현재 최저매각가는 330,957,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건의 이용상태는 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 실제 이용 가능성·매수층·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 330,957,000원 | 40.96% | 54,476,398원 |
| 5회 유찰 시 | 264,765,600원 | 32.77% | 119,741,118원 |
| 6회 유찰 시 | 211,812,480원 | 26.21% | 171,952,895원 |
현재 회차에서는 신청채권액 272,092,029원이 배당 가정상 충족되지만, 5회 유찰 시에는 배당액이 260,258,882원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 6회 유찰 시 배당액은 208,047,105원으로 더 감소합니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 손실 구조이고, 데이터상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,433,398원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 375,000,000원 | 325,523,602원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈교대 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 380,000,000원 중 예상배당은 325,523,602원, 미배당은 54,476,398원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동, 은평구청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설로 이용 중이며, 토지는 교육연구및복지시설(노인복지시설)·제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 4미터 내외, 남서측 약 2~3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,555㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡이며, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 일반 주택이 아니라 교육연구 및 복지시설로 이용 중입니다. 실제 사용 목적과 공부상 용도가 맞는지부터 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 해석. 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 반복 유찰의 원인을 용도·수요·환금성과 함께 점검해야 합니다.
- 2019년 근저당 원문 대조. 2019.12.30. 근저당은 데이터상 이미 말소된 권리로 표시되지만, 2026.03.25. 관련 권리이전·질권설정 기재가 있으므로 원문 등기에서 부기 관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 구분. 2025.05.02. 전세금 5,000,000원의 전세권은 존재하지만 임차인 보증금 인수 건이 아니라 말소기준 이후의 등기상 권리로, 데이터상 매각 소멸 대상입니다.
- 배당 구조. 현재 회차 가정에서 총 미배당은 54,476,398원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 용도가 더 어렵다”
이 사건은 임차인이 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라, 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 330,957,000원으로 감정가 808,000,000원의 40.96%까지 내려왔습니다. 하지만 이 수치만으로 ‘싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다.
핵심은 교육연구 및 복지시설이라는 용도입니다. 감정평가상 노인복지시설과 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이고 이미 4회 유찰된 만큼, 일반 공동주택과 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 해당 용도를 실제로 활용하거나 다시 매각할 수 있는지에 있습니다.
