서울동부지방법원 2025타경51562. 서울 강동구 천호동 다성이즈빌 9층 901호, 전용 16.71㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 251,000,000원에서 현재 최저매각가는 200,800,000원으로 낮아져 있습니다. 등기상 소유자는 강문덕이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아닙니다. 말소기준권리는 2024.10.02. 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사의 가압류이고, 강아람의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.25.에 설정되었습니다. 전입신고 역시 2021.03.15.로 선순위입니다. 따라서 확약서가 없다면 보증금 미배당액을 낙찰자가 인수할 위험이 존재합니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이에 따라 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 실제 입찰 전에는 확약 주체의 권한과 적용 범위를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층 901호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 성안로27길 57-30 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 16.71㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 강문덕 (2021.03.12. 소유권이전) |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 200,800,000원 (감정가의 80% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 254,596,972원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차인 | 강아람 · 보증금 238,000,000원 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 파산선고 · 선순위 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2024.10.02. 가압류입니다. 이후의 국가 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 2024.03.25. 임차권등기는 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다.
또한 2021.03.12. 민간임대주택등기가 존재하고, 2025.11.03. 파산선고가 등기되어 있습니다. 파산선고에 따른 절차상 영향과 임대주택 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다. 이들 사항을 단순히 후순위 말소권리와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|
| 강아람 901호 16.71㎡ 전부 |
전입 2021.03.15 확정 2021.02.15 배당요구 2025.05.29 |
238,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 선순위 임차권 확약 적용 인수 0원 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 기재되어 있으며, 별도 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 보증금 238,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
제시된 배당계산상 임차인 예상배당은 197,188,800원, 미배당 보증금은 40,811,200원입니다. 확약을 적용하지 않는 법정 권리구조라면 이 미배당액이 매수인 인수위험으로 표시됩니다.
이때 단순 계산한 낙찰가와 미배당액의 합계는 241,611,200원으로, 집행비용 추정치가 포함된 배당 구조 때문에 보증금 238,000,000원과 차이가 납니다. 본질적으로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 증가하여 실질 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
- 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의
미배당액 40,811,200원은 확약을 적용하지 않았을 때의 배당 산식상 금액이며, 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인에게 실제 인수되는 금액이 아닙니다. 확약은 해당 보증금에 한정되므로 다른 임차권자가 확인된다면 그 권리와 인수위험은 별도로 분석해야 합니다.
매각물건명세서에는 인수권리 '해당사항없음'으로 기재되어 있지만, 이 표기와 확약서만으로 모든 명도 및 절차상 위험이 자동 해소된다고 단정해서는 안 됩니다. 확약서 원본, 승계 관련 서류, 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 81.3%라는 숫자의 한계
다성이즈빌(167-100)의 동일 면적 거래로 확인되는 실거래는 2022.10. 거래 1건입니다. 매매가격은 247,000,000원이고, 현재 최저가 200,800,000원은 이 금액의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 16.71㎡ | 12층 | 247,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 16.71㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
현재 최저매각가는 이 과거 거래보다 낮습니다. 다만 2022.10. 거래는 2026년 현재의 시세를 직접 입증하지 못합니다. 특히 거래 1건의 평균을 현재 시장 평균으로 간주하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
확약이 유효하게 적용될 때 실질취득금액은 200,800,000원이고, 과거 거래 247,000,000원의 81.3%에 해당합니다. 반면 확약이 없다면 제시된 배당 산식에 따라 총 취득부담이 약 2.4억원 수준으로 올라가므로, 최저매각가만 시세와 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
따라서 81.3%라는 비율만으로 '시세보다 저렴하다'거나 '가격 메리트가 확실하다'고 판단할 수 없습니다. 현재 시점의 동일 규모 다세대주택 실거래, 매물 호가, 임대수요 및 금융기관 담보평가를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
표본 규모가 명확하지 않아 낙찰 가능성을 수치로 단정할 수는 없지만, 소규모 다세대주택의 환금성과 실제 입찰수요를 주의 깊게 점검할 필요가 있습니다. 반복 유찰을 할인 기회로만 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,611,200원 |
| 1. 임차인 강아람 보증금 | 238,000,000원 | 197,188,800원 |
| 2. 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사 | 258,327,005원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 254,596,972원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 예상배당 순서를 그대로 적용한 추정치입니다. 집행비용 3,611,200원을 먼저 배분하고 남은 197,188,800원을 임차보증금에 배분하는 구조입니다. 임차보증금 부족액 40,811,200원은 확약 적용 시 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국가 압류 관련 조세의 배당순위 및 금액, 당해세·최우선변제 등의 영향은 확정된 배당액이 아니며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 검증은 동일
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수추정 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 감정가 80% |
200,800,000원 | 40,811,200원 | 200,800,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 64% |
160,640,000원 | 80,408,960원 | 160,640,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 51% |
128,512,000원 | 112,087,168원 | 128,512,000원 |
미적용 인수추정은 확약이 없다고 가정한 배당계산상 금액으로, 실제 확약 적용 인수액과 구분해야 합니다. 차회 매각가격은 시나리오상의 값으로 실제 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다. 실질취득금액은 낙찰가와 보증금 인수액의 합계이며 취득세·명도비·관리비 등의 부대비용은 제외했습니다.
이 때문에 확약의 유효성과 적용 범위를 확인하기 전에는 낮아진 최저매각가만 근거로 안전한 할인 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 부동산 현황 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 소재 강동역(5호선) 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 강동역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 9층 901호입니다. 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이고, 위생·급배수 및 승강기설비가 있습니다. 건물 사용승인 관련 준공일은 2021.01.28.입니다.
- 규모와 환금성. 건물 세대수는 20세대, 대상 전용면적은 16.71㎡입니다. 소규모 다세대주택 특성상 비교거래가 제한적이므로 실제 매수수요와 담보대출 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 상대보호구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역(전술) 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지 공시지가는 5,406,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.08.12. 확약서 원본 및 사건 기록을 확인하고, 선순위 임차인 강아람의 보증금과 임차권등기에 적용되는지 명확히 검토해야 합니다.
- 보증금 승계 관계 확인. 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 약속할 수 있는 권한과 채권 승계 관계를 확인해야 합니다. 보증금을 중복 계산하거나 확인되지 않은 승계를 임의로 단정해서는 안 됩니다.
- 최신 권리관계 확인. 2025.11.03. 파산선고, 민간임대주택등기, 국가 압류 및 최신 등기상 변동을 확인하고 매각절차에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 실제 배당 확인. 제시된 배당표는 집행비용과 임차보증금 우선변제를 반영한 추정치입니다. 국세 관련 배당, 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
- 시세 재검증. 확인된 동일 면적 매매사례는 2022.10.의 1건뿐입니다. 현재 매물가격, 인근 유사 주택 거래, 임대수익성 및 대출 가능성을 따로 조사해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 인도 가능성, 열쇠 인계 및 명도절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 세금, 수리비와 명도비를 확인해 총 투자금액에 반영해야 합니다.
- 매각기일 및 조건 재확인. 매각기일은 2026.10.26.입니다. 현재 회차 최저가 200,800,000원과 매각조건, 확약서 관련 변경사항을 반드시 최신 법원 공고와 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리가 풀려도, 시세 검증은 별개다”
이 사건은 선순위 임차인 보증금 238,000,000원 때문에 원래는 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 최저매각가 200,800,000원이 곧바로 저렴한 가격이라는 뜻은 아닙니다. 비교 기준인 247,000,000원은 2022.10. 실거래 1건일 뿐, 2026년 현재의 시장가격이 아닙니다. 여기에 5회 유찰, 20세대 소규모 주택, 소유자 파산선고 등기까지 고려하면 가격과 절차 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 조건부 관망입니다. 확약의 법적 효력 및 적용 범위를 먼저 검증하고, 현재 시장에서 실제 처분 가능한 가격과 총 취득비용을 확인해야 합니다. 권리 해소 가능성은 긍정적이지만, 가격 메리트는 아직 확정되지 않았습니다.
