서울동부지방법원 2025타경51562. 강동역 북측 인근의 다성이즈빌 9층 901호, 전용 16.71㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 강문덕이고, 2021.03.12 소유권이전과 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 가장 앞선 담보권이 아니라 2024.10.02 가압류가 말소기준이라는 점, 그리고 그보다 훨씬 앞서 임차인 강아람의 점유·전입이 존재한다는 점입니다.
강아람은 2021.03.12 점유를 시작했고 2021.03.15 주민등록을 마쳤으며, 2021.02.15 확정일자를 갖춘 보증금 238,000,000원의 임차인입니다. 2024.03.25에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약서가 없다면 말소기준보다 앞선 임차권으로서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.12 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 효과를 반영하면 강아람 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51562 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 167-100 다성이즈빌 9층 901호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 성안로27길 57-30 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 16.71㎡ · 12층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 강문덕 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,596,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약서로 실질 인수 0원
말소기준은 2024.10.02 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사 가압류 258,327,005원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 강아람의 임차권등기는 2024.03.25로 말소기준보다 앞서고, 실제 점유 2021.03.12·전입 2021.03.15도 훨씬 앞섭니다. 등기부만 보면 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강아람 건물 제9층 제901호 16.71㎡ 전부 | 238,000,000원 | 2021.03.15 2021.02.15 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 0원* |
* 2026.08.12 확약서가 없다는 전제의 시나리오에서는 5회 유찰 시 40,811,200원, 6회 유찰 시 80,408,960원의 미배당 인수가 계산됩니다. 확약서 반영 후 강아람 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약은 강아람 임차권에 관한 효과로 보아야 하며, 그 범위 밖의 별도 임차인에게까지 자동으로 확장되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 강아람 1명입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 251,000,000원이 최근 거래보다 높다
다성이즈빌(167-100)은 20세대, 2021.01.28 사용승인된 건물입니다. 대상과 동일한 전용 16.71㎡ 실거래 표본은 1건이며, 2022.10에 12층이 247,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액과 최신 거래가격도 모두 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 16.71㎡ | 12 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.71㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
현재 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균 247,000,000원의 101.6%입니다. 최신 거래가격도 247,000,000원이므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 실거래 표본 자체가 1건이므로 가격 판단의 신뢰도도 넉넉하지 않습니다. 전체 평균 역시 같은 247,000,000원이어서, 평균값 하나만으로 가격 가점을 줄 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 강아람 보증금 | 238,000,000원 | 238,000,000원 |
| 2. 가압류 · 마스턴제88호속초피에프브이 주식회사 | 258,327,005원 | 8,686,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,596,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 임차인 강아람의 보증금 238,000,000원이 전액 우선배당되고, 가압류권자에게 8,686,000원이 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 채권자 미배당액은 504,237,977원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 ‘룰상 인수’와 확약 후 실질 인수
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 251,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 200,800,000원 | 40,811,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 160,640,000원 | 80,408,960원 | 0원 |
확약서가 없었다면 5회·6회 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당분이 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 이런 물건은 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 2026.08.12 확약서로 강아람 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 전용 16.71㎡입니다. 아파트가 아닌 소형 다세대 유형입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 소재 강동역(5호선) 북측 인근으로, 단독·다세대주택·근린생활시설·업무시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 9층 901호이며, 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,406,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 20세대이고 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.3회, 매각률 0.0%라 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.12 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 및 제출서류 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 강아람의 임차권등기가 2024.03.25 접수돼 있으므로 매각 후 말소에 필요한 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 실질취득 251,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 247,000,000원의 101.6%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
- 실거래 표본 부족. 동일 전용 16.71㎡ 실거래가 1건이므로 한 건의 거래가격만으로 적정가를 확정하지 말고 개별 층·상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.12 접수된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 반드시 일치하는 것은 아니므로 현황조사와 현장점유를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금·비용. 국 압류가 존재하므로 조세채권의 실제 배당순위와 금액, 집행비용 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 표면만 보면 보증금 238,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 까다로운 대항력 인수형입니다. 실제로 확약서가 없다면 5회 유찰 시 40,811,200원, 6회 유찰 시 80,408,960원의 미배당 인수가 계산됩니다. 그러나 2026.08.12 제출된 확약서가 강아람 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 251,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 247,000,000원보다 높고 비율도 101.6%입니다. 4회 유찰, 같은 건물 평균 유찰 3.3회, 매각률 0.0%, 실거래 1건이라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약서로 크게 낮아졌지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
