핵심지표 · 🏷️ 최저가 104,000,000원 · 🛡️ 실질 인수 0원 · 📉 3회 유찰 · 🧾 임차보증금 150,000,000원
서울서부지방법원 2025타경51890. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 지하2층·지상19층이고 대상 호실은 17층 1705호입니다. 권리분석의 핵심은 2022.09.26. 전입·확정일자를 갖춘 김서영의 임차보증금 150,000,000원입니다. 이 날짜는 2023.04.20. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 임차인은 대항력 있음으로 정리됩니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 최저매각가 104,000,000원에서 배당 후 남는 보증금 48,256,000원이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 신청채권자이면서 김서영의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 김서영 임차보증금에 한해 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51890 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 17층1705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상19층 · 제17층 제1705호 |
| 소유자 | 유재영 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 104,000,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
말소기준은 2023.04.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 김서영은 2022.09.23. 임대차계약 및 점유개시, 2022.09.26. 주민등록·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 2024.10.21.에는 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김서영 | 부동산 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2022.09.26 / 2022.09.26 | 대항력 우선변제 확약 |
실제 임차인은 김서영 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 김서영의 임차보증금반환채권을 양수한 승계 관계이므로 이를 별도의 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
② 현재 가격 — 3회 유찰, 감정가의 80%
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 104,000,000원으로 현재 회차는 감정가의 80%입니다. 3회 유찰 상태라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 가격 할인율보다 먼저 확약의 효력과 임차권등기 말소 조건을 원문으로 재확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 80%) | 104,000,000원 | 48,256,000원 | 150,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 68,697,600원 | 150,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 51%) | 66,560,000원 | 85,038,080원 | 150,000,000원 |
위 ‘룰상 인수’는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 그대로 매수인이 부담한다고 보는 일반 계산값입니다. 이 사건은 2026.06.26. 확약으로 김서영 관련 잔존청구권이 포기되므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 김서영 보증금 | 150,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 48,256,000원입니다. 다만 이 부족분에 관한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 확약이 제출돼 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 감정평가 현황상 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 입지. 공덕초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 다세대주택·연립주택, 근린생활시설, 효창공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 공덕역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하2층·지상19층 건물의 17층 1705호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 소방, 기계식주차, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 28미터 내외, 남서측 및 북동측 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 14,190,000원/㎡, 토지면적 313.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26. 확약의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 김서영의 을구 주택임차권등기가 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 절차와 서류를 확인하세요.
- 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김서영 1명이며 주택도시보증공사는 그 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
- 점유 확인. 감정평가에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이나, 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 오피스텔 이용중이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 104,000,000원보다 커 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 일반 배당계산에서도 부족분 48,256,000원이 발생합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 매수인에 대한 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김서영 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 승부처는 “보증금이 얼마 남느냐”가 아니라 확약서가 매수인에게 그대로 적용되고 임차권등기 말소까지 이어지는지를 원문으로 확인하는 데 있습니다. 현재 최저가는 104,000,000원, 3회 유찰 상태입니다. 권리상 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 자체의 우위는 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
