104,000,000원
서울서부지방법원 2025타경51890. 마포구 신공덕동 갑을명가시티2 제17층 1705호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 유재영으로 2022년 11월 4일 거래가 132,000,000원에 취득했습니다. 겉으로 보이는 최저가는 104,000,000원이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수액입니다.
임차인 김서영은 2022년 9월 23일 임대차계약과 점유를 시작하고, 2022년 9월 26일 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류일은 2023년 4월 20일이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024년 10월 21일 설정된 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 제17층 제1705호 · 서울특별시 마포구 만리재로 67 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔 이용 · 지하 2층/지상 19층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 유재영 (2022.11.04. 소유권이전, 거래가 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 104,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 위반·공부 차이 | 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.09.26 / 2022.09.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
김서영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일과 점유개시일은 2022년 9월 23일, 전입일과 확정일자는 2022년 9월 26일이며, 2024년 10월 21일 배당요구를 했습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다.
② 권리 흐름 — 등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
말소기준은 2023년 4월 20일 국민건강보험공단 압류입니다. 이 압류와 이후의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 말소됩니다. 그러나 김서영의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞선 2022년 9월 26일이므로, 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
③ 실질취득 비교 — 유찰돼도 총액은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다. 결국 매수인이 부담하는 총액은 보증금 150,000,000원과 집행비용 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 104,000,000원 | 48,256,000원 | 152,256,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 83,200,000원 | 68,697,600원 | 151,897,600원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 66,560,000원 | 85,038,080원 | 151,598,080원 |
낙찰가는 104,000,000원에서 66,560,000원까지 내려가지만, 실질취득액은 151,598,080원~152,256,000원 범위에 머뭅니다. 현재 회차의 실질취득액은 감정가보다 22,256,000원 높고, 감정가의 117.1%입니다. 실거래 비교 자료가 제시되지 않은 상황에서도, 적어도 감정가 대비 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 김서영 보증금 | 150,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 48,256,000원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 48,256,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 19층 건물의 17층 1705호입니다.
- 입지. 공덕초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 다세대·연립주택, 근린생활시설과 효창공원이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 5호선·6호선·공항철도·경의중앙선 공덕역이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
- 도로·설비. 남동측 약 28미터, 남서측과 북동측 약 3~4미터 포장도로에 접하며, 승강기·소방·난방·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 일부 필지는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역으로, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 기준. 현재 회차는 104,000,000원에 낙찰돼도 48,256,000원을 추가 인수해 총부담이 152,256,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 68,697,600원, 3회 유찰 시 85,038,080원으로 증가해 실질취득액은 계속 1억 5,000만원대에 머뭅니다.
- 배당표 재확인. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 배당요구·세금 자료를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자와 인도 대상, 열쇠 인계 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 건축물대장, 전입·사업자등록 가능 여부와 금융·세금 취급을 원본으로 확인해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 주차 가능 차종, 운영 상태와 유지관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가에서 20% 낮아진 물건처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 48,256,000원입니다. 결과적으로 실질취득액은 152,256,000원으로 감정가보다 높습니다.
추가 유찰도 해결책이 아닙니다. 낙찰가가 83,200,000원, 66,560,000원으로 낮아지면 인수액이 각각 68,697,600원, 85,038,080원으로 늘어 실질취득액은 여전히 151,897,600원과 151,598,080원입니다. 표면 최저가는 하락하지만 총부담은 보증금과 집행비용 수준으로 고정되는 대항력 인수형 사건입니다. 권리관계는 명확하지만, 가격 메리트는 낮습니다.
